上海中心商业租金趋稳 沿街社区商铺趋热

    今后几年上海商铺铺源充裕但需求大于供给，社区商铺、沿街中小型商铺仍是未来的投资热点，有自由经营权的街铺广泛受到市场欢迎。中原地产研究咨询中心有关人士日前预计，进入2005年，沿街商铺、社区商铺以及产权式酒店公寓等产品仍是商业地产市场的主力供应产品。随着城市化进程城市规模的扩大和延伸，上海外围区域不断涌现一些大规模的社区，给投资者带来了前所未有的商机，随着大型楼盘商业项目开发日益成熟，社区商铺投资成为继股票、住宅后一种新的投资热点。而沿街中小型商铺，由于受市政规划等限制，未来沿街中小型商铺将具有一定的稀缺性。但这类商铺具有的独立性强、增值性强的特点，仍是未来的投资热点。

    上海中原有关人士预计，2005年上半年整体租金将进一步走高，但升幅不会很大，这个趋势将一直延续到2006年。期间市中心区域内的商业地产租金的振幅变化不会很明显，届时比较活跃的是城市边缘地区的商业地产租金，预计在今明两年会有比较明显的上升过程。在2005年，产权式、分割式和返租式类商场商铺的销量和产量将会减少。

    售价：继续走上升通道据分析，今后几年上海商铺市场由于受到国内商业企业的需求加大、外资进入中国市场以及国内其他投资者三方面的影响，需求大于供给的不平衡状况将持续一段时间。上海商铺市场在2010年世博会之前将会涨跌交错，但总体向上的趋势不变。

    2005年上海商铺市场随着郊区土地供应总量的放大和市区土地供应总量的减少，市中心商铺尤其是沿街商铺将会变得炙手可热。因此一些市中心的商业改造力度将有所加大，使其商业配套更为完善，得到进一步的发展。

    按照《上海市商业发展行动方案》推算，上海未来商业物业总保有量将在2400万-2500万平方米之间，预计这个数量在2008年前可能就会达到。城市化的进一步深入将掀起城市边缘商业地产的新一波高潮，在2005年下半年以及2006年初，将有较多的近郊或郊区新城、中心镇的商铺集中上市。

    租金：向上攀升2004年特色商业街租金价格飙升迅速，上海市级商业街市的商铺租金价格基本保持在原每天每平方米38-48元内，但周边横向路段上的商铺，借其环境上的优势和特色专卖街的形成定向消费人群的集聚，个别商铺的租金价格飙升。比如与襄阳市场、百盛购物中心和巴黎春天百货为邻的陕西南路，近几年陆续开出了许多服饰、鞋子、装饰品小店，成了一条吸引时髦人士的特色购物街。据有关调查发现，这条路上的最高商铺价格已经达到每天每平方米56元。

    据悉，卢湾区雁荡路休闲街2000-2004年的年租金增长率为12.5%，吴江路和衡山路休闲街同期的年租金增长率均达16.7%，徐家汇弘基休闲广场年租金增长率为22.2%，新天地更是高达100%。

    由于市中心城区的商业用地总量也在减少，随着《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》的实施，今年年底零售业的全面开放、外资商业的纷纷进入，商业房产的需求也在不断增大。预计2005年，上海市区商铺的租金价格将进一步上升。在2005年上半年整体租金将进一步走高，但升幅不会很大，这个趋势将一直延续到2006年，期间的市中心区域内的商业地产租金的振幅变化不会很明显，届时比较活跃的是城市边缘地区的商业地产租金，在今明两年会有比较明显的上升过程。

    周边社区商铺赶超次中心2004年城市边缘地区的集中型社区发展速度极快，这些社区周边的配套商业由此变得异常火爆，有的甚至已经超过了次中心城区的价格，2005年则将继续延续去年的势头向高位逼近。

    据不完全统计，全市目前已形成了114个大型居住区，新建居住区的社区商业中心需求将迅速增长，待开发的社区商业营业面积将达到250万平方米，销售额可达600亿元。按市政府居住区商业服务设施占5.5%的规定保守计算，到2005年上海商业市场的增量约在412.5万-440万平方米，5年间将增长30.8%-32.86%。在完成大规模住宅建设之后，商业市场将逐步成熟，商业市场的增量将趋于平缓。有自由经营权的街铺广泛受到市场欢迎，极少有滞销楼盘，而产权式、分割式、返租式商场商铺由于3个利益点———开发商的售价利益点、投资者的租金利益点和商业经营者的商业利润利益点协调有困难，造成销售速度下降，市场前景不明朗，开发缩量。上海中原预计，2005年开始，产权式、分割式和返租式类场商铺的销量和产量将会减少。

    郊区商业地产初露锋芒2004年“十一”黄金周期间，整个上海的商铺投资呈现出向外围发展的趋势，郊区商业地产初露锋芒。有关统计数据显示，次中心城区的商铺租金逐月保持小幅上涨势头。由于市区的商铺售价已经很高，投资者的门槛相对抬高，投资风险也成倍增加；而郊区和次城区的商铺因为近期的不断规划开发而处于上升期，且极具升值空间，因此逐渐吸引了市区投资者的注意力。

    随着城市化的进程、城市规模的扩大和延伸，上海外围区域不断涌现一些大规模的社区，这就给商业地产市场带来了前所未有的商机，随着大楼盘商业项目开发日益成熟，社区商铺投资成为继股票、住宅后一种新的投资热点。且社区商铺因投资回报稳定，尤其受到广大投资者追捧，近一段时期以来，社区商铺投资热度也日渐升温。大型社区商品房集中开发的特性，使得土地使用的效率、人口的密度比较高，随着人口不断迁入，社区商铺的价值将处于不断升值的过程中。

    社区商铺的主要服务对象之一就是社区内的居民，巨大稳定的消费群体给了社区商铺经营者稳定的客源，社区又是一个消费型的生活圈，因此商铺在经营上会非常灵活，自营或出租皆可；经营内容也较广泛，可根据自身实际情况和周围环境需求“量身定做”经营内容，且营业收入稳定，租金收入的持续时间也较久，因此投资回报稳定。