商业地产年末蓄势 社区旺铺欲唱主角 |
| 日期：2004-12-16 来源: 成都商报 作者： | |
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做“商业”还是做“地产”？ 金茂广场展现商业魅力 成都某著名规划专家在一次商业地产论坛上公开表示，成都没有像上海、深圳等沿海经济发达城市那样，在商业项目上具有国际水准的设计和整体规划理念，这也是目前成都的商业地产遇到诸多问题的一大原因。他认为，很多商业地产开发企业没有真正弄清楚商业地产是以“商业”为主还是以“地产”为主，因此在设计上成都的商业地产思路不够清晰、规划不够明确，整体的不“大气”也让商业地产的“商气”不够浓郁，因而成都急待具有国际水准的商业设计出台。 不过从近日热销的金茂广场来看，投资者纷纷反映其现代时尚、典雅大气的设计思路让他们觉得金茂广场能“培养”出极大的商气，从而他们才下决心投资金茂广场。据介绍，金茂广场设计充分尊重现代商业卖场原理，以开放式布局、规整开敞的商铺设置、完美的交通和人流动线组织、独具匠心的环境小品营造，既体现出商业的时尚性，又从视觉、行为、心理全方位引导消费者，提升购买欲望，培养商业氛围；在整体规划上，金茂广场的半开放式商业步行街和休闲广场为商铺最大限度地提供了与人接触的机会，也便于人群集中和发散；三个主要出入口和三个主广场的设计具有强烈的导视性，人流自然被导入商业街、中轴线，并汇聚于核心广场。另外，金茂广场还在每一层以“环绕式步行廊”营造步行街的感觉，其垂直交通系统和局部休闲空间的设置，带给消费者最大的便利和享受；景园、雕塑、休憩座椅被有机地融入开放式步行街，既增添商业美感又具有实用性； 在人流动线上，在地面层，在金茂广场购物逛街的人流将从四面八方被导入商业步行街，通过垂直交通工具（弧形楼梯、观光电梯）可达2、3层商场，让消费者可以尽情享受购物乐趣。而在地下一层停车场，驾车的购物人流可直达同层的商业顾客电梯。多条步行街系统设置加大人与店的接触机会，在步行街的不同层面，精美的购物廊，精心设计的核心区也为购物提供了中转与休闲的场所。 集中式商业“烧旺”社区商铺 据成都市建委统计数据显示，今年1~7月，成都市五城区(含高新区)商业项目开工面积为115.7万平方米，而去年同期只有28万平方米；开工商业项目造价13.5亿元，而去年同期只有2亿元。可见，成都目前商业开发体量过大是遭遇“寒冬”的一个重要因素。另外，目前成都商业规划现状的一些问题也不容忽视：商业市场总量很大，但是布局小而分散；缺乏高质量的特色商业区；新区建设过于封闭，难以形成繁荣的商业发展环境。 然而，从一些知名品牌狂“抢”金茂广场铺位等社区型商铺来看，在现今投资渠道众多、选择多样化的情况下，传统的社区商业自然成为最稳妥的投资方式。在今年9月的成都秋季房交会上社区商业成为商业主流形态，在参展的46家商业物业中，社区商业形态就有25家之多。而像金茂广场这样拥有绝佳地段、国际品牌进驻的高品质新兴社区的商业升值空间极大地吸引了投资者的目光。 作为传统沿街商业的升级版，集中式商业突破了传统沿街商业的分散式经营模式，通常具备可独立经营的铺面，一般对经营业态进行了统一的规划，具有商业更为集中、经营总面积更大等明显优势。比如浆洗街上的金茂广场，除了传统的沿街商铺提供便利的经营以外，社区型休闲娱乐购物中心陆续面市，成为该区亮点。其社区商业项目的规划和建筑设计与小区住宅以及片区的未来规划建设浑然一体，这就为社区商铺日后的经营和升值提供了广阔空间。由于浆洗街片区目前正在成长为新商务休闲生活中心，而专门为其量身订做的商业生活配套项目金茂广场也势必将成为成都的投资热点。 抢先体验一 浆洗街成熟商业口岸 一个商业地产项目的经营前景如何，究其核心还是口岸问题。“口岸”是一个综合概念，它包含了该项目所属区域的地段、交通、居住、配套、商业经营状况等诸多因素。选择好的物业投资应从分析其所处口岸开始，通常说的选到了好口岸，即证明拥有了好的开头。绝佳的经营口岸，能提供稳定和无限延伸的利润空间，投资也就成功了大半。 2003年，随着南大街高架桥与衣冠庙高架桥的建成，连接城中与城南的第二条主要通道打通，作为成都规划的第二条商务干线，独特的地理区位让金茂广场所在区域的南大街、浆洗街一线商气更是“风生水起”；与此同时，红照壁－浆洗街－永丰路立交桥一线的房地产开发全面展开，已建成的宏达大厦、天亿大厦、高速大厦等多个写字楼项目，使得原本以博美为代表的家装、建材市场租金也“拔高”不少。附近玉林小区、四川大学华西医院、西南民族大学等紧紧环绕在这一区域，数以万计的消费人群形成周边强大的消费力。 抢先体验二 金笋基金惠及“金茂” 据了解，新加坡知名商业管理公司、“金笋商业发展计划”发起人———星联行（Cashin ST）投资的首个项目“锦城快车”上周已经有意向进驻金茂广场。另外，星联行还将花费巨资独立操作“金茂资性情调馆”。据介绍，星联行作为新加坡知名商业管理公司，有着强大的银行合作背景，并与新加坡投资者共同组建了5000万元金笋商业发展基金，为星联行所管理商业项目的商家提供服务。另外，星联行作为金茂广场的全权招商顾问，拥有中国一流水平的商业咨询管理团队，擅长商业地产的管理操作和咨询顾问，是商家信任的商业托管者和商业运营者，并在企业重组、企业战略等方面有丰富的实践经验。 据了解，“金笋商业发展计划”进入成都后,凡拥有良好市场价值、含金量较高项目的中小商业投资者，都有可能成为基金投资对象，来自新加坡的星联行商业管理有限公司将担任该计划的委托商业管理方。对于符合基金支持的项目，将获得基金的资金支持，基金委托管理方星联行将负责商业项目的经营和管理。凡进驻金茂广场的投资者、商家都可优先进入该计划的投资视线。 “以私募等形式形成的基金在国外相当流行，而且从市场反应来讲，效果也相当不错。”“金笋商业发展计划”董事经理白克兵说。据了解，他们以“金笋商业发展计划”扶持当地社区商业品牌的基金操作模式，目前在中国内地还是第一次，但是在此之前，他们已将大量国外品牌引入内地，然后利用海外基金实力进行整合、包装，比如去年他们就将一个餐饮品牌引入国内，而且现在已经发展成了拥有27家连锁店的大型餐饮企业。据了解，金笋基金至少可以惠及成都50家中小商家。因而“金笋商业发展计划”的全面惠及对成都中小商家投资金茂广场而言，无疑又上了一道“保险”。 抢先体验三 多元化消费引领时尚 连日来，包括成都顶级娱乐品牌———音乐房子、知名儿童家具“大鳄”———小鬼当家以及宾诺咖啡、仙踪林等多个商家在金茂广场进行了大型现场展示活动。业内人士认为，10多家知名家居、橱柜、餐饮、娱乐品牌有意向进驻金茂广场，将创造时尚、优雅，融购物、休闲于一体的浆洗街商圈，又一个“玉林”即将顺势而出。 业内专家仔细分析后说，成熟社区商业业态是以餐饮、休闲业以及购物为主的，金茂广场的招商定位无疑契合这一根本要求。比如以玉林生活广场、紫荆电影院为中心的生活区，经过数年发展，已经形成成都市最为时尚、消费力极其旺盛的区域，商业的繁荣人尽皆知。而金茂广场邻近玉林，呼应紫荆，在地理位置上与前两者构成了财富三角地带。 据介绍，金茂广场是定位于集餐饮、娱乐、休闲、购物、家居等多元化时尚消费业态为一体的大型商业都会，以高品质的建筑及配套、科学的卖场设计、国际品牌量身打造的商业规划及招商措施，塑造浆洗街新商业升级版，以旗舰姿态引领城南高尚生活社区与中心商务区相对接。金茂广场将打造城南全新时尚生活。 抢先体验四 与博美联手 打造城南“家居航母” 博美商场作为成都家装建材市场的佼佼者，在业内拥有极高的美誉度并占领了相当高的市场份额，而与博美市场一墙之隔的金茂广场北1楼、北2楼将以经营家居、家纺、橱柜等“软建材”为主。金茂广场建成后，还将打开与博美商场的通道。届时，消费者在博美选购地砖、木地板等建材产品后，还将在金茂广场选购家居产品。从而，金茂广场与博美商场首尾呼应，形成"环行"商气。金茂广场与博美联手打造城南“家居航母”，使建材、装修、精品家居、家饰、融为一体，依托浆洗街成熟商业口岸，金茂广场在面市后，将掀起新一轮的家居商家抢购店铺热潮。 |
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