大型商业项目与社区“亲密接触”

    社区型商业有别于城市区域中心商业，大型购物中心、特色步行街的商业业态，具有很强的地域性，强调的是为本地区居民服务的商业模式
　　虽然有关商业地产过热的担忧始终存在，但是与几万平方米的“shoppingmall”相比 ，社区商业设施的风险可能要小许多，而且由于社区对于商业服务设施的配置规定，业内专家认为社区商铺在上海的发展仍然前景看好。根据上海市政府规划规定，居住区商业服务设施按5.5%配备，如此推算到2005年，商铺的增量约在410万到440万平方米，5年间将增长超过30%。

　　日前在上海卢湾区落成的首个社区商业物业就证明了开发商对社区商铺的坚定信心。

　　据了解，这个总面积达到8000平方米的商业街———“大同又一城”，已经在卢湾区的斜徐路商业街上亮相，作为卢湾区政府定点项目，以及卢湾区打浦路地区发展综合配套的一部分，也是上海首个真正意义的社区商业物业。

　　开发商向记者介绍，目前社区商业街的经营管理有两种模式，一种是开发商将商业街的商铺出售给小业主后，由小业主自行经营，或出租或自己开店。大多数的社区商业街就是采取这种模式；另一种是开发商把商业街的商铺卖给小业主，小业主再把铺面返租给开发商并请来专业的经营公司统一经营管理，租期一般为3至5年，小业主可以获得每年5%至8%左右的租金回报。

　　业内人士指出，由于现在上海许多的社区商铺采取由小业主自行经营的模式，因此造成了一定程度的无序经营局面，业态结果很不合理，以至于不少商场经历了这样的过程，后来经过一段时间的自发调整才逐渐成熟，造成了许多的浪费。因此，“大同又一城”的开发商表示为避免经营的混乱局面，近200个铺位采用先由开发商出售给小业主后，小业主再返租给开发商并请来国际知名经营公司统一规划管理的经营模式，这既保障了小业主的租金回报收益，又可以让商业街在统一规划经营的轨道上运行造就良好的氛围，其经营管理采取化零为整、统一规划、布局、管理、创立自身的形象和品牌。

　　戴德梁行物业顾问公司的专家表示，社区型商业有别于城市区域中心商业，大型购物中心、特色步行街的商业业态，具有很强的地域性，强调的是为本地区居民服务的商业模式。一般来说，社区商业街的服务对象主要是周边的居民。但随着一些大型社区的不断形成，部分外向型社区商业街的服务范围可延伸至社区外部消费人群，其服务半径要比传统社区商业街大。

　　大型社区商业街的崛起，对整个社区内生活服务起着无可替代的配套服务作用，这同时也影响着上海整个商业形态的运营模式，今后社区中主要的商业服务主要还是依靠区域内密集的小商业中心来满足。开发商要想打造一个成功的社区商业街，其前提是以大型商场和卖场为依托，方圆3公里的范围内，社区居民数量达到10万人以上。

　　根据资料显示，“大同又一城”所在的休闲街，周边方圆3公里内十年来聚集了海华花园、海丽花园、大同花园、嘉慧园、汇龙新城、金兰花苑、帝庭、思南路88号等30多个中高档楼盘，社区人口达到了15万，其配套和规划就是满足附近中高档楼盘消费群的购物需求，今后的斜徐路休闲街将在品位上不会低于老牌知名的古北水城路、衡山路等特色街。