主力店的条件和业种选择

    主力店的条件和业种选择主力店处于经营的主导地位，不但是商店组合的主要成员，而且是购物中心的特性的突出体现，开发经营者大多慎选具有相 当知名度的超大型商业进驻，一来可利用原来拥有的集客能力， 为购物中心带来更大商机，也可为购物中心奠定形象基础。因 此，在购物中心的招商租赁作业中，确定主力店便成为重点工 作，主力店要适应此项任务，必须具备下列条件：

    ①人员素质：具有上乘的人员素质，较能接受新的服务技能 训练与理念提升。

    ②创意：创意是创新的根源，一个具有创意的事业体，必能 适应多变的社会发展状况，尤其在流通革命时代，必须注重创意。

    ③策略思考：由于购物中心在台湾地区发展尚处于起步 阶段，新的问题发生，必须有适当的策略，因此 需由具有策略思考能力的团队面对问题，循序解决。

    ④管理制度：主力店优良的管理制度，往往可成为购物中心整体管理制度的楷模，相得益彰的效果得以呈现出 来。

    ⑤业务增长：主力店必须拥有高业务增长的条件，事实上较高的业务增长率，足以推论该事业单位拥有优良的 经营管理能力或特殊优点，同时具备较强的竞争优势。这些特色将成为购物中心经营发展的稳定力量，同时增加集 客力。

    随着时代的进步，消费者对于消费质量的要求日益提高，尤其消费者已从传统的“需求性购物”，转变成为一 种新兴的“休闲购物”概念。因此，购物中心的招商规划应满足消费者“一次购足”与“休闲购物”的消费需求。

    为满足不同消费者的需求，在招商时，租店户通常可分为四类：国际性的连锁系统、全地区性的连锁店、区域 性的连锁店及当地的独立店。国际性的连锁系统及全国性的连锁店可以提升购物中心的形象，并得到顾客的信赖， 而区域性的连锁店则赋予购物中心一定的水平及品位，至于当地的独立店则使购物中心突显出与众不同的特色。

    因此购物中心招商时，除了可以引进“一次购足”的百货公司，或单一主题性如家具、家电、信息用品等专业 主题商店之外；全国性或地方性的生活百货，如屈臣氏、万宁等，全国性的衣饰如佐丹奴、Hang—ten等，全国知 名的连锁快餐店或面包店如麦当劳、肯德基、卡莎米亚等，具有当地特色的饼铺、小吃店等，结合中西式餐厅的结 婚宴会广场，也都是招商时的重点业种。

    此外，服务性业种如金融机构(如银行、证券公司等)、洗衣店等，或是娱乐方面的业种如连锁书店何嘉仁、诚 品、金石堂等，也可考虑引进购物中心。

    除此之外，引进一些在市区找不到卖场空间的业种业态，或者因为需要挑高楼板、在法规上都会区的店面无法 符合要求的业种，例如需要宽大高耸空间的影城、IMAX3D立体电影院等，或游乐场如SEGA、NAMCO等，均可引 入本购物中心的量身定做空间内，以满足消费者购物以外的各式娱乐、休闲需求。此外，购物中心也应切合区域发 展需求，不断引入新业种。

    最适合经营业种面积规模

    市场调查所试算的初步营业收入配比是本调查借以推估购物中心最佳经营面积规模的基础，然而主题定位、专 家意见及未来购物中心发展趋势也是影响购物中心经营面积的重要因素，为使推估的结果更加合理及周全，因此最 适合经营业种面积的调整系综合考虑上述四项因素而得。

    以下将有关初步经营业种试算的推估方式详述如下：

    (一)营业收入配比

    将消费者最常去消费场所金额比例、消费者希望增加场所金额比例及商圈各业种营业额的比例加总后除以3而得。

    (二)购物中心开业年度业种营业收入分配

    将购物中心开业年度购物中心的预测占有率乘以购物中心开业年度商圈市场潜力，可得购物中心开业年度购物 中心 的营业收入额，再将营业收入额分别乘以各业种的营业收入配比，即可得出购物中心开业年度各业种的 营业收入。

    (三)调查年度平均月绩效

    本调查将引用业种业态调查中的各业种的月绩效作为未来推估购物中心开业年度年绩效的基础。

    (四)购物中心开业年度年绩效

    各业种购物中心开业年度年绩效：各业种调查年度月绩效X(调查年度—购物中心开业年度市场潜力平均增长 率)X 12

    (五)经营面积

    将购物中心开业年度各业种的营业收入额除以开业年度各业种的年绩效即得经营面积，此经营面积是由市场调 查结果计算得出的。

    (六)购物中心建议面积

    商场建议面积系经过考虑市场调查结果、主题定位、专家意见以及考虑商场未来发展趋势后，调整而得的最适 合经营面积规模。