一、了解市场
1、进行市场调查。必须理解项目的商业舞台和运作空间。比如说Mall空间的供需，零售商和一些品牌的可获性。
2、进行消费者市场调查。一些开发商做项目必需试调的几个方面，最重要的一点就是进行消费者市场调查，必须发现购买者是谁，不能期望建立一个Mall这些购买者就来了，必须了解购买者的需求。
3 、竞争调查，必须了解竞争对手的定位，这样就能够预先规划引领市场，而不是跟着市场走。
4、分析市场数据。在做完市场调查之后，知不知道怎么样去利用这些数据？
二、必须挖掘零售空间
1、挖掘零售空间必须了解商圈需要什么样的商业和服务？
2、零售空间不存在。有时候发现零售空间根本就不存在，那就必须问自己一个问题，商圈里最火爆的商业是什么，什么东西卖的最好，如果要竞争成功的话，就必须比别人做的更好。
三、总体定位
1、Shopping Mall的类型
在做总体定位的时候，需要考虑一些Mall的类型：都市型或都心型，专业市场型，邻里中心型、区域型、超区域型，休闲式中心。
2、价位。开发商要建造的Mall是属于哪种类型，然后要考虑的问题是总体定位的价位方面，从低到高端，是处于哪个阶段，然后要做的是鉴别商业分类和所需经营面积，以及不同业种的店铺数量的计算。只有计算了店铺的数量之后，才能意识到建造的是不是比市场所需要的更多，这样就能够核实市场的所需了。
四、商业分类
1、鉴别商业分类
2、预估所需经营面积
3、计算不同业种的店铺数量
4、核实市场需求，核实所有规划面积/店铺的需求是否存在
五、业态分布
业态分布，有的是按照楼层分布的，有的是按区域分布，有的是按价位分布，事实上非常重要的一点是互补性的商业，会用不同的方法考虑到业态分布。回到互补性商业这点，我们鼓励跨越性的销售，强化总体购物体验。
六、特惠策略
1、鉴别差异优势所在
如果商场非常大的话，那么特惠策略是什么，必须来鉴别差异优势所在，来决定是否需要特惠政策。
2、特惠政策类型有以下几点:第一种叫设计特色类型。有些人在Mall里面造玻璃的大厅，有些人是别的样子，自己要经营的是什么类型?但是必须首先要决定是否需要这个特惠策略。另外一种是主力店或小型主力店的类型。特色专卖店，怎么样在自己Mall里面布局这些特惠的商业
七、商业规划和辅助功能需求的合理性
商业组合规划怎么样用一些支援性的商业组合。
比如说一个超市就必须考虑到货运装卸、垃圾清运设施和停车场等等设施的布局。
如果建一个影城的话必须考虑在商场关门之后，也就是说非正常营业时间，顾客怎么样进入影城，以及空调是否仍然在运行。
如果是经营餐饮业的话，就必须考虑到排油烟机、隔油沟等等方面的布局。
八、商业组合和人流规划的合理性
人流动线和商业组合搭配是否合理?必须合理搭配人流动线和商业组合，确保主力店、小型主力店的位置是否能够带动所希望的人流动线，这些不是偶然形成的，必须用合理的工程设计来达到这个效果。
另外一个方面就是电梯、扶梯、卫生间以及其他设施的位置是否能够带动人流的目标。这里没有一项人流的形成是偶然形成的，都必须严密地进行设计。
九、预租于主力店/小型主力店
l、与主力店和小型主力店租户商讨商业组合规划并收集反馈；
2、在定下主力店和小型主力店之后，精确调整商业组合规划，因为主力租户(例如百货公司)将影响Shopping Mall的商业组合规划，应尽可能避免直接竞争。
十、动态的商业规划
1、继续监督确保租户遵循商业组合规划。“不要屈服于租户无理的要求，而牺牲Mall的商业组合，只有自己知道什么是对自己的Mall最好的。”
2、继续精调商业组合规划，做出必要的调整。市场总在变化，购买者的需求也在变化，必须不断地根据这些变化调整商场，在市场和顾客的特性改变的时候，要精调商业组合规划，做出相应的调整。
