目前多数开发商基本上没有开发商用物业的经验，国内的设计师则大多只是从建筑美学及安全的角度设计MALL，而并不了解零售业对商用物业的特殊需求。这使得购物中心在物业设计环节就种下诸多硬伤，为日后的招商、经营、租售埋下祸根，甚至使购物中心陷入绝境……
■要诀一：通则生财
经营过天河城和中华广场两大购物中心的欧小卫认为，购物中心设计的要领是“通”，只有人流通畅，购物中心财路也才通畅，而要达到这种水准，就要首先保证购物中心的内、外部都“通透”。“外部通透是指周边的交通四通八达；内部通透则是要商铺、人行通道以及采光都实现通畅。”
广州规划院参与正佳广场设计的杨焰文透露，正佳广场室内的商业空间，以七层商铺剧场式地围绕着中庭，对应于人流逐渐递减的商场惯例，铺量相对减少，保证上层商铺客流量与首层相当。其次，三条宽13米的客流通道贯穿首层，通过对商场平面的平均分割，使客流更畅顺，并提高循环消费率。
“棚顶的设计借助玻璃的节能作用，白天充分利用自然光；商场的东南、西北等几个出入口的外力面则采用透明的结构，使内外消费者可以互相看到，节约电费的同时还可以增强集客能力。”
天河城的内外部通透也相当成功。天河城一至七楼围绕中庭呈六边形结构，站在内圈主干道的任何一个位置都可以看到其它方向的店铺。另外，在天河城的任何一个中庭都可以看到所有的出入口，“这种设计给予消费者一种安全感，没有迷失方向的担忧，可以延长其逗留的时间。”
■要诀二：关怀无方向感的顾客
购物中心作为休闲产业，在设计上应当给顾客创造一个没有压力、轻松舒适的消费环境。购物中心的顾客，大量的是缺乏方向感的女性，她们习惯的是一种随意的，没有明确目标和方向的信步闲逛，而不喜欢在逛店的同时还要承受辨认方向的心理压力，不习惯费力去看场内的指示牌，一旦在场内迷失方向，就容易产生紧张感。因此购物中心动线的设计，应当给顾客一种自然的行走引导，要避免迷宫式的设计，避免断头路、回头路。
“我到中华广场后，专门在广场东面通向较场西路的地方加开了一个边门，”欧小卫举例说，“这样就让走到 那里的顾客可以自然地迈步出店，不需要往回走去找路。”
■要诀三：避免陷入“巷战”泥潭
就开发商而言，最头痛的任务莫过于处理处于死角的商铺了。眼下陷入困境的荔湾广场，室内不仅透光性不好，且通道错综复杂，三、四级的通道很多，铺位划分凌乱，出入口人流虽多，二三级的“巷道”却人迹罕至，使铺位的租售深陷“巷战”困境。
欧小卫认为，购物中心的设计应减少二、三级通道，尽量使每个干道都能循环往复，带回人流，减少死角，为后期招租减压。“香港的又一城，长方形傍山而建，中间以电梯连接各层，每层的通道只有一圈，进入后闭上眼睛还是能走回原路。它每层都有出口，外接公共交通设施，几乎每一个铺的位置都很好。”
为避免死角位，天河城整体是一个蜂巢状的六边形，以求最大化地利用空间，它以中庭为轴心，在每层设有一至两圈通道；而正佳广场则以贝壳式的螺旋形为设计理念，将一条很长的直路弯曲过来变成室内街道，随着楼层的升高减少店铺的数量。同时为了减轻逛街的疲劳，在设置店铺时每隔几十米就有一个景观、小广场或是咖啡吧之类的，如此一路走下来并不觉得路长。杨焰文表示，正佳广场的动线做成这样，还使商场内所有的店铺都对着中庭， 避免了死角和条件不好的铺面。
正在兴建中的黄岐商业中心规划方案也体现了这一原则，其占地近2万平方米的物业由两部分组成，中间由一条露天步行街贯穿始终，商业中心四面的商铺都可说是临街铺位。
■要诀四：避免“柱子森林”赶大客
许多购物中心都选址于高层建筑的裙楼，高层建筑为安全起见，裙楼必会有大量立柱支撑。“有些发展商为了多卖铺，将柱间距离隔成一个个散铺，如中旅商业城、新中国大厦、中泰国际广场，甚至是正在建设中的光明广场”，一位地产界的专业人士分析，这样的规划会给大型主力店入场造成很大麻烦。
大型主力店希望商场内通透、视线无遮挡，以利于动线的设计，同时还为消防通道留下了较大的空间，商场内柱子太多会很难吸引大客户。因此，购物中心最好作为单体另建，不要借助于高层建筑的底层。天河城与正佳广场都属于单体购物中心建筑，其室内空间宽敞，比较利于大租户入场经营。
■要诀五：善用空间创利润
杨焰文透露，为营造良好的环境空间，正佳广场的室外广场与四楼的中心广场均安装了活动喷泉，“这种喷泉是与地面齐平，平时没有活动的时候将喷泉打开，如果有活动、聚会，可以将其关闭，作为广场空间运用。”杨表示，正佳广场内部商铺细节的规划也是根据商用特点进行划分，例如除了统一的餐饮区外，他们每一个楼层也都有餐饮的设计。
此外，购物中心外立面的设计也要有利于空间的有效利用。中华广场东面外立面设置了一台斜坡形的观光电梯，不但利用率很低，还将外立面的广告牌分割成了若干个小平面，影响了广告创收。
