“中国红街”转型之痛

    作为北京三里屯商圈重要的商业项目，“中国红街”的调整可以看作是北京商业调整的一个窗口。

    受业内争议的“中国红街”将于今年3月份收官、于5月份迈入运营阶段。经历过战略调整后的“中国红街”到底能否实现自己的目标，还要看市场最后的招商。

    调整定位

    三里屯是北京知名的主题餐饮、酒吧商圈，成了北京极具特色的夜生活区。“中国红街”2005年5月开始招商，当时的定位是在LV等级的国际性品牌商铺。对外销售时，由于定位较高，销售情况平平，“此前的招商对象高端定位没有错误，只是售价太高了，业态比例也不妥。”“中国红街”商业运营总监叶国梁说。

    2006年5月份，接管商业运营的叶国梁对“中国红街”的定位与招商进行了调整。调整分为两步，一是调整招商品牌，二是调整业态比例。“这半年里，根据新的定位，我们在持续不断与目标客户群沟通。包括意大利、法国、西班牙、中国香港及内地的品牌。目前我们还在筛选一些强势品牌。截止到去年年底，“中国红街”招商签约率为30%，70%在意向中，手中也累积了100多个客户。”叶国梁表示。

    经过调整，“中国红街”新的招商定位是第一次到中国或北京开店的国际性品牌，开旗舰店的成长型品牌。“可以支付高租金的潜力型国际品牌”，如首次进入北京市场的猫头鹰餐厅、洽谈中的NBA City餐厅，还有珠宝、高级餐厅、酒吧及外资银行等业态。最终，“中国红街”服装零售业态所占比重从之前的30%降低到现在的10%左右。餐饮业将从以前的15%比重提高到50%以上，其他互补业态为商务业态，如银行、健身俱乐部等。

    “据我了解，国贸与东方广场某些单店的营业额所支撑的租金还有赔钱的，但仍有诸多国际品牌进驻，这代表着企业的形象、商业的前沿及作为品牌的窗口。‘中国红街’也在走这样的路线。”叶国梁说。

    “‘中国红街’应与区域业态和商业特性进行融合，才能有所成功。”中国商业地产联盟秘书长王永平表示，转成有潜力的国际品牌的商业街区是正确的，“从高端国际品牌定位转型到符合三里屯餐饮与娱乐业态为主商圈的定位，最直接的原因是无法招到这些国际性品牌的进驻。”王永平说。

    他进一步指出，国际性的品牌在进入新兴区域时往往需要严格的市场判断，尤其是商铺性质的商业地产，很难吸引国际性品牌的进驻，除非这一物业是由国际性的商业地产团队运作，如太古、凯德置地或许他们可以跟进。

    转型的原因还有经营的压力。“中国红街”销售单价在6万元∕平方米~8万元∕平方米，这样的价格对于许多投资者来说存在招租和经营方面的压力。“中国红街”目前的对外招租报价一层是75美元∕平方米/月，二层是45美元∕平方米/月，三层是55美元∕平方米/月。按租金与营业额对等评估计算，一层75美元∕平方米/月的租价，对处于市场培育期的“中国红街”仍较高。

    风险仍存

    对于转型后的“中国红街”的定位，仍有业内人士表示疑虑。他们指出，“中国红街”起初的定位是为了支持项目的售价追求高租金业态的结果，但目前休闲类及餐饮类的定位，也是险棋。餐饮类企业所承受的租金往往低于百货类，是服装业态的1/2甚至1/3。以东方广场为例，服装业态的租金为200美元/平方米/月，餐饮业态是60美元∕平方米/月。

    与此同时，“中国红街”也面临着严峻的市场竞争压力，其周边已聚集起了国际性的商业项目，如世贸天阶、新三里屯。据了解，目前世贸天阶的招商进展很好，一期已经有了不错的业绩。这些项目都在争抢国际性的品牌。叶国梁也承认，以“中国红街”来讲，目前的工作是尽全力得到业主对商业组合的招商概念的认同与支持，并以消费者的角度与经营者沟通，不管是第一次在中国或北京开店还是已经进入的品牌，只要能够清楚“中国红街”的定位并认可这一定位，成功的几率就会高。