郭增利：非常感谢大家在百忙之中出席今天区域型购物中心的研讨会，代表主办方首先对大家本次会议表示欢迎，同时也把我们为什么要搞这次活动跟大家做一个比较全面的交流。就中国购物中心产业种心和焦点房地产网的研究得出了这样一个结论，就是区域为王，区域的购物中心将进入快速的发展时期。我们今天举办这个活动处于这样的想法，中国购物中心发展历史从90年代开始至今不过是15年的时间，但是中国产业发展有一个奇特的现象，就是成熟的发达国家用50年走过的路程，但是中国15年时间都在一一经理。中国购物中心在整体行业发展当中有一个奇特的现象，就是多种类型的购物中心并存、同步的在中国发展。大家知道购物中心有很多种类型，至于是把购物中心放大地产还是零售业，国际商有很多的争议，很多国家也确实把购物中心放到了地产当中，在中国还是放到零售业态当中了。
大家看中国购物中心做分类的时候有多种不同的版本，我们以国际购物中心分类做一个基本的样本，因为世界上绝大多数的国家都采用了这样的分类方式。我们发现一个有意思的现象，在这种购物中心除了传统的发展以外，包括（英语）这样新型的购物中心形式在中国发展十几年的时候已经萌芽甚至是崛起，这集中购物中心是同步式的发展。在同步发展过程当中就带来了很多引发我们深思的问题，就是我们中国的购物中心应该如何落地。中国的购物中心是不是一定要走城市型的购物中心，超大型的购物中心这种模式？我觉得是一个值得反思的情况。我们在2007年即将发展的购物中心中心报告当中举了一个离子，这是我上周参加深圳海岸城开业仪式之后，我们恰好把举行深圳区域购物中心论坛的想法跟大家做了一个讨论。大家最后给我一个结论，中国的购物中心终於找到了落地的方式，我觉得这个结论对整个行业发展来说是意义非常大的。我们过去的发展模式是值得反思的。
在我们新版的购物中心发展报告当中罗列了这样一个数据，就是超区域型的购物中心占35%，这个数据比2005年的时候我们统计的下降了9%。与此相反区域型购物中心占到了31%，比2005年增加了12%。大家从这个数据当中看到，过去我们在中国购物中心发展，2000年、2001年往这边来基本上是超大的购物中心主宰这个行业。但是最近几年随着商业地产商的理性化，区域型的购物中心已经崭露头角，而且这个成长的速度还是非常可观的，从19%到31%增长了12%，涨幅接近百分之百，这是非常值得关注的地方。所以这也是我们今天要举行巡回式主题论坛的初衷。
大家还会关注下一个数字，社区型的购物中心在中国占18%，这个按照国际商不同的比值上也是不和谐的，国外的购物中心80%、90%都是社区型的购物中心。在中国一直在强调大力发展社区商业，可是我们发现只有这样政策的推动没有真正落实的举措。就造成了中国在全力发展社区商业的过程当中，社区购物中心的增加比重不高。因为社区商业往往有很长的培育期，但是目前零售商大家需要的是稳定的发展渠道和途径。在这样的情况下很多零售商进入社区他的培育期是比较漫长的。所以我们建议是政府出台鼓励社区商业发展的同时，应该对进入社区发展的零售商给予真正的扶持政策，比如说在租金等等方面给予一些优惠的考虑。这样的话既可以达成城市核心的发展，同时给当地的居民带来便利，更主要的是让我们的开发商和零售商都降低了运营的压力。
关于区域型的购物中心，既然要做商业地产历史性机遇的定义，我们看一下区域型的购物中心有什么不同，什么是区域型的购物中心，什么是区域型的购物地产。大家提到购物中心大家一定是东方新天地、金融街。其实我可以肯定的讲上海、深圳区域型的购物中心发展应该是大家超过了北京。比如说深圳在蛇口有一个非常典型的区域型购物中心花园城，最近新诞生的海岸城也是一个区域型的中心，上海大明国际也是区域型的购物中心，然后是百年西郊。这些项目诞生之后很短的时间就度过了过渡期进入了平稳的状态。我们首先给区域型购物中心做一个定义，商业项目的目标消费群锁定在一定范围内，并根据区域内的消费环境和特点打造的购物中心，旨在成为区域范围内的商业龙头。我们有市级的商业龙头，但是我们看到北京到底有多少区域商业龙头的时候，我们会感觉到很惭愧。其实在北京有多个区域非常适合发展区域型的购物中心项目，我希望通过这样一个活动能够让更多的开发商面对这样历史性的发展机遇，能够正视区域型购物中心在自身发展当中扮演的角色和价值。
从未来的发展来看对消费影响深刻的应该是区域型的购物中心，因为区域型购物中心可以依据自己的特点展示自己的特点，我们得出这样的结论并不是凭空想象，是有大量的数据，同时也有非常有利的参考数据。我们对整个区域型购物中心发展当中我们参考了竞报做的区域百货和中心百货的专业调查，我觉得这个调查做的是非常有深度的，今天我是把调查当中很多消费者的反馈罗列分成了五点。
第一种是便利性的消费需求，一般情况下消费者回答是选择离家比较近的商场。市中心的商场虽然也会去但是次数比较少，通常情况下是有大规模打折的情况下才会去。
第二选择性更为丰富的消费需求，与功能和品牌选择性有关才去市中心的商场，哪里有更多的选择，包括吃的和购物的选择。
第三、是现代生活方式的体现是跟出行方式决定的需求。当你把地铁当做出行方式的时候，很多人会关注地铁周边的商场，而对开车的人来说是看这个商场有没有足够的停车位。在调查的时候发现有的人认为车位的原因不愿意去市中心，还有就是停车费很贵。
第四、是享受性的需求。区域型的商场往往人是比较少的，但是他消费频率是比较高的，常用商品品牌也是比较多的，并且他的停车甚至是免费的，甚至于我可能不用开车步行就可以到达我要去的商场。包括这个商场有小孩玩的地方，他就是非常人性化贴近老百姓消费。
第五、是拥有会员卡针对性的消费需求。
我们把竞报区域百货和中心百货调查分析放在这里，大家可以看到在五种消费当中有很多可以把区域型消费中心很好的结合，区域型购物中心他的便利性最高，因为他离家很近不需要称作复杂的交通工具。选择性丰富的消费需求，这给我们区域型购物中心提出了很好的要求，他的功能要丰富、品牌要丰富，里面要实现一站式的，可能吃喝玩都要在里面得到满足。通过这样的消费需求我们也希望更多的区域型购物中心能够切实考虑这些需求，能够让这些消费中心在自己的功能上得到体现。第三是出行方式的求，因为他出行方便相信随着这个的改变，购买频率是会随着这个改变的。第四是享受型的购物需求，大家看北京的易事达广场，望京的佳贸购物中心，呈现出来的是多元化的商业购物中心。我相信当更多的区域型购物中心关注到这个亮点的时候，我们区域购物中心会越来越受到消费者的欢迎。
我们他从他消费演变的趋势来看得出区域购物中心是有机会的，问题是如何发展区域型的消费中心。结合消费者的需求我们提出几点建议。其实从零售商角度发展情况看，有越来越多的零售看关注区域型购物中心。明年有百分之百的零售商把快速扩张作为他发展当中首选。在快速扩张当中他随着没有深化如何拓展，但是可以肯定当市中心商业趋于饱和的时候，更多零售商会趋于区域型的龙头项目，这就使区域型的购物中心成为了不可或缺的商业主宰者。因为零售商品牌吸引力决定购物的基本客流和消费潜力。意味着当区域型的零售商可以进入一个区域型购物中心的时候，我相信他对消费者的吸引力是非常大的。非常高兴得是王府井百货、东方家园等等都在咱们会场上出现了。就是这些具有很强实力的公司进入这个区域的时候，可以很快提升这个区域的价值，也可以很好的拉升区域的消费能力。当你有了具有号召力的零售品牌，主力店，他可以给你带来基本消费、基本客流，同时也可以带来连带的消费、附加店。我相信区域型运营商通过管理水平的提高，能够使购物中心保持很高的盈利水平。
从开发商角度来看区域型购物中心是最有助于错位经营实现稳定发展的。目前情况看区域型消费项目由于目标群体的非常明确，所以容易受到资金的亲睐。大家到香港会发现，其实50多个购物中心他当中的品牌凝结度是非常高的，但是他们之间为什么没有形成恶性竞争呢？其实是区域两个字发挥了作用。就是各自不同的客群是特定的区域，针对旅游人群的就另当别论。区域型市场的同质化没有产生市场的负面影响，区域消费中心会使消费在区域变得非常的集中、方便。同时由于区域型项目发展目标能够容易达成与零售商发展目标一致，所以也更加具有膨胀性，并且有效缩短他的培育轴心，对于开发商来说可以降低他的综合投资风险。大家看到最近几年对中国购物中心市场贬义的评论更多集中在几十万平米超大型的项目。客观讲这样超大型项目在发展初期可能是需要的，因为整个行业是要龙头项目带动的。但是当这个国家购物中心产业化程度逐渐提高的时候，他所重点发展的购物中心类型一定是有依据的，一定要有市场机会和市场空间，一定要和零售商、消费者的需求紧密结合在一起的。
反过来说我们看到了区域型消费中心是有消费需求，有零售商扩展的需求，同时还可以降低综合开发风险。但是现在整个中国其余性购物中心发展还存在误区，这个往往存在两个差别。一个是我们区域型购物中心采取了社区型的功能定位和业态组合，就是百货+超市，使购物中心的开发方式具有明显的趋同性，无法真正形成错位经营。第二我们很多区域型购物中心采取的方法是与城市中心区购物中心同样的功能定位和业态定位。大家可以看到很多的品牌找不到物业找不到发展的品牌，他可能在世界上发展的时候首选的购物中心都是区域型是购物中心，但是他到上海、北京找这样的购物中心是非常难的。有需求就有机会，我们要规避与社区的购物中心雷同，也不要语重心区的购物中心雷同。形成他自身的功能和机会。
未来区域型购物中心应该重点解决以下三个问题。第一是强化功能组合基础上的品牌组合，因为目前更多的运营商考虑的是品牌组合，对功能这一边是弱化的，大家受五里都有我们一个资料，这里面推荐了一个业主分类。大家可以比照在购物中心当中是功能第一品牌第二，你有这样的功能以后受到消费者青睐的可能性就越来越高。同时我们区域型购物中心应该积极的引进零售商、酒店、包括百货商店。同时丰富和引导区域型购物中心的生活氛围，营造体验化商业空间。同时要使去性购物中心不仅是提供一个购物的场所，休闲的场所，它应该可以变成社区生活的组成部分，变成社区居民日常人际交流的组成部分，是他生活当中不可缺少的部分。再有一点是重视区域型商业项目与城市中心区商业的和谐，重视与城市整体的互动与共享。我想随着大盘居住区，城市中心、城市新区的开发和建设，更多区域会有区域型的项目诞生，也会在当地商业当中扮演非常重要的角色。
我们今天还有一个非常重要的内容是会发布一个《中国购物中心业种分类规范》。其实当你打开我们很多购物中心导购手册，和我们这里面罗列出来的业主对比的时候，咱们会发现我们的购物中心在功能组合方面存在着明显的误区，在业主组合方面也存在着误区，这里面有很多，特别是到第十项第十一项、十三项，很多业主你会发现他本来是非常适合在购物中心当中发展的，但是遗憾的是他并没有出现在我们购物中心当中。所以今天我们也做了这样一个业主的分类和建议。编制这个购物中心业主分类规划，就是要把能够跟购物中心做结合的业主做一个分类，就是希望通过这样的分类引导和帮助购物中心和商业地产运营商充分了解各种不同的业主市场功能和服务对象，并引导其有计划的引进相关业主，逐渐丰富和完善与购物中心定位相适应的业主，合理的配制租户和品牌，促进业主在相对完整的体系下运行。同时也通过这个发布对业主进行划分，指导零售和服务品牌安全并且有选择的对接不同的购物中心。
就是我们在座的来宾当中有一些是零售商，其实零售商在拓展当中不是所有的项目都适合你，其实有一些项目跟有些品牌的发展不一定是非常和谐的。我们通过今天这样的业主分类，希望可以通过这个方式引导更多的零售和服务品牌，有选择性的对接中国不同类别购物中心和商业地产，达成我们在最快的时期内进入到正常、稳定的经营状态。
其实我们在分类当中把业主和业态进行了区别，我们这里面的很多业主是到目前为止还没有出现在我们购物中心当中的。但是从行业发展角度看，未来册子上面有的，以及未来增加的业主，一定会越来越多体现在我们购物中心当中。让我们购物中心一站式多元化的体验感受可以越来越充分、越来越圆满。业态是以应和消费需求提供这种服务的经营形态。这一次的分类主要是针对业主，就是我们提供什么商品，提供什么服务给我们的消费者，给我们的目标客户群。
关于分类规则，我们是根据各个市场的市场功能和服务对象，同时也参考我们购物中心和商业项目的招商租赁规则确定不同的购物中心和业主之间的关系，从而达成对招商的有效引导。购物中心有一句名言，一个成功商业的开发，他的关键在于如何合理的选择租户。我们制订这个目标就是希望有更多的零售商可以合理的选择不同类型购物中心，同时也希望我们运营商能够根据自身项目合理的引进不同的业主和品牌。
这就是我们的分类细则，一共是13，当然这个分类客观的讲在中国可能还没有前人做过，所以我们可以借鉴的先人的内容还是比较少。我们希望通过今天的发布活动，中心希望在座的各位同仁可以为这里面的业主分类进一步充实和完善。我也希望下一步正式实行业主分类的时候，把业主分类提出很多良好建议的业内同仁他们的大名、公司也罗列到我们的分类当中，作为贡献的一种感谢。今天区域型购物中心我的致词就到这里，接下来是专家深入浅出和大家探讨区域型购物中心的发展轨迹。谢谢大家！
