主持人 卞京：谢谢郭主任！这确实是中国购物中心发展的第一分业主分类。下面我们有请中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路先生给我们做一个区域型购物中心在城市商业种的地位思考。
荀培路：大家下午好！我非常高兴参加这个活动，应该说这两天我始终是在思考这个问题，今天这个论坛是区域型的购物中心话题，但是我总觉得在这个话题背后涉及到一个城市的宜居问题。通过区域型的购物中心，涉及到背后的问题是整个城市的宜居，这里面又引申一个问题就是民生问题。所以我觉得随着这个会人数不多比较小，我觉得他讲的话题可能是挺大的。
因为我这个协会主要是进行商业网点布局研究的，我也比较喜欢这个行业。从城市的商业网点布局和发展来看，我比较关心城市的市级商业种心还有是区级商业种心，还有一块是社区商业配套，第四块是专业市场和特色街。我到每一个城市首先是看他的市级商业种心，然后再看他的区级商业种心，包括他的社区抓的怎么样，然后看一下他的特色商业街和特色专业市场，这是我到一个城市和我业务有关系的我是看这四块。因此我就非常关注各地制订的商业网点规划，因为地级市都要求制订商业网点规划。全国地级市近300个我起码有一半都看过。这两年参加权均力敌商业网点规划审定也不少，另外对正在规划实施的也比较关心。
我了解的四大块，第一块市级商业种心我觉得现在已经是过了。第二块、第三块因此说还不够。第四块专业市场特色街是各地包括政府精心打造的。所以我讲的第一个问题是商业网点的布局不平衡。也就是说四大块的不平衡，不平衡就影响到这个城市的宜居了。
现在我国面临着城市高速发展的建设期，在新城建设中，根据我的调查了解，各地政府在城市建设的诸多项目中，多把市级商业种心专业市场、特色街这两块作为规划的重点。你们可以看一下各地的商业网点规划，这两个项目规划重点。市级商业种心取得的成绩是不容置疑的，但也出现了开发过渡、体量过大，在透支未来中有冰火两重天现象。在专业市场和特色街这一块，依托专业经营的市场比较好，比较典型的就是浙江义乌小商品市场。还有是间接的依托，比如说浙江的丝绸城，他每一个商铺后面都有一个工厂，这个工厂有可能在苏州、重庆、杭州，他是一个集散地。而且人家在杭州附近都买房子了，这个我们市场后面还有，我们是间接依托。这些专业市场和特色街对地方经济的发展、就业、税收等方面的好处应该是很多的。我但是类似二级批发的专业市场和批发的话肯定要弱化，或者是退出了。
社区商业这一块因为关系到便民、为民、利民，方便和提升老百姓的生活质量，因此这是一个大问题。国务院最近出台了住房的文件，第一句话就是住房是重大的民生问题，和住房问题有关的都是政府要抓的，我认为社区商业也涉及到民生问题，所以抓的很紧，各地商务主管部门也抓的很紧。但是由于前几年的一些特殊原因，应该说整个机构改革，机构改革谁干什么都不知道，所以肯定会有影响的。还有是加上早期开发住宅时开发商的规划漏洞，就是商业卖的比住宅好，这是规划问题，造成了欠帐太多。现在还帐速度虽然很快但是欠帐短期内也还不清。
这四块当中最糟糕的就是区级商业种心，我把它称为边缘化。实际上区级商业种心建设好坏同样关系到老百姓的生活质量，这就影响到了城市的宜居。所以我就说这四大块不平衡，不单单是在北京、上海，其他的中小城市我们也跑了不少，都是不平衡的，两大块好、两大块差。就像一个包子一样的，现在包子皮做的挺好，北京的王府井、西安都做的挺不错的。王府井再好我也是心里上满足，但是我好多年没去了，这就是包子皮、名片。这个馅实际上就是社区商业和区域商业种心，这就是我所关心的方便不方便，专业市场和商业街都是这样的。
第二问题区级商业种心的市场与前景。在我国城市发展中不少城市出现了卫星城、新城，楼盘成片开发形成了大型社区加上小城镇建设，这些都需要商业设施的配套。应该说咱们国家是一个大工地，有人说北京的的整个房地产开发是欧洲的总和。出现了卫星城、新城，最明显的是从政府搬迁开始的，政府往往过去是占用市中心的地方，最后搬迁了把那个地方卖一个好价钱，就搞的市中心搬迁了，形成了新城。还有楼盘成批开发形成大型社区，再加上小城镇建设，这个都是挺厉害的。最近我考察了北京四惠东以北，就是青年路的楼盘和商业情况。这个地方给我的印象是大盘云集人流密集，一百万平方米的国美第一城，50万平米的华纺第一城，40万平米的润风水上，20万平米的青年汇，加上周边的朝阳园、甘露园等等的交房入住，一下子积聚了常住人口50万人，流动人口100万人。最近我孩子到南城买的房子我去看了一下也是类似这样的情况，所以这样的离子是挺多的。我最近考察了广东番禺的社区，好多人到这里买房子，也有大片的社区出现。这种情况不仅是北京有，其他地方都有。
这就带来了两个问题，一个是如何做社区商业配套，包括刚才说的青年路如何做商业配套。第二个是具备了区域商业种心的人口支撑，没有区域商业种心的商业设施来支撑首先就不方便了。刚才我讲的青年路沿线大多数都是封闭式的，洗个衣服怎么办，买个东西怎么办，这就带来问题了，不方便的。今年我到上海跑了几个中偏上的社区看了一下，他的有是封闭的社区里面也有底商，没有底商的就是住改商。像洗个衣服就下楼可以了，小便利店就进去了。所以没有这些设施配套的话就是完全的不方便。
最近我参加了国美的活动，国美第一街作为商业地产开发商应该是比较明智的，国美第一街商业网点建设开发商，就是从社区的起步，逐步打造精品的区域吃喝街、生活城、购物中心等等。我就想这样发展下去很容易形成一个区域的商业种心。所以我和国美第一街的贾总就说了，我非常帮助你，怎么从社区商业没有配套发展到配套，发展到一个区域商业种心咱们踩踩点，总结一点东西。我认为他有可能要形成一个区级的商业种心，因为他有人口支撑，这是一个区级商业种的市场前景，这个市场是很大的。
第三个我讲一下区域型的购物中心定位与市场预测。刚才所说的，因此我同意主办单位对商业地产形式的判断，区域商业种心的发展时代已经来临。我认为区域购物中心是区级商业种心和社区商业配套的比较理想的形态，是比较好的购物场所，这好理解，因为他是室内的，他过去没有条件在室外，现在室内总比室外好。尤其是建设新城和旧城改造都是新的，何必不一部到位呢？而且现在完全有理由一部到位。所以它是比较好的购物场所。在世界各大城市都市型、奢华型的购物中心比例不是很大，服务于广大拉百姓的生活区域型的购物中心是购物中心发展的主要方向，也包括社区型的购物中心。南城有一个易初莲花，他就是打的购物中心，购物中心无非是商品多、体积大一点。所以商务分成18种，其中把购物中心分成三类，优势种新的、区域型的、社区型。
今年我到欧洲去看了一下，我专门到欧洲的中小城市跑了一下，大多数都是这样的。包括我今年去香港，购物中心在市中心有很多，但是我跑到沙田很偏的地方，到了屯门。因为98年的时候我曾经到那去我知道偏，我这次还专门去看了一下，他应该是占大部分的。区域型的商业种心和社区商业配套，他目标人群是当地人，因此定位上主要是基本生活用品与饮食服务消费，像洗衣、照相、洗染等等，餐饮服务大概是占三分之一。这一块的市场特征是市场比较大，而且非常稳定，政府不会大起大落，所以你经营也好、房地产开发也好，收益也是固定的。所以会有很多的基金看中，基金考虑他的收益首先是要稳定，所以这是有道理的。用社会商品零售总额来分，他的营业额是应该占到三分之二，因为这些都是必须要买的。在北京来说2千亿的市场肯定是挺大的，而且这一块是不足的。
由于我国城市建设和市场规模的不断扩大，消费需求恢复性的发展和初步释放已经出现。现在区域型的购物中心我把它称为恢复性的发展，原来是没有的。消费结构与商品结构同时增级区域发展和业态发展需求巨大，特别是区级商业种心和社区商业种心相对落后，他越落后他的市场空间就越大，他的发展空间就越大、档次就越高，可见区域型的购物中心落在了区域的商业中心，还有商业的配套。这就是我的观点。但是不管你商业开发、商业经营都要看大市。如果区域商业种心和社区商业在我国有长足发展，实现真正意义上的差别化、特色化市场细分，搞商业特别讲究特色和市场细分，错位经营、补位经营等等。如果做到的话，我国商业网点的布局就更加的和谐。所以这个活动是一个巡回展我非常同意，因为这个有问题了，你全国走一下可能会找到解决问题的办法。
在本次论坛上刚才郭主任说了，主办单位拿出了中国客户中心业主分类规范，我认为是一个探索，促进大家关心区级商业种心和社区商业种心的建设，也促进了区域型购物中心在我国的发展。将有利于推进商业地产建设，商业地产开发健康、有序、协调的发展。我觉得这一块好了以后，可能对咱们全国的商业网点布局，确实是带来了非常好的开头。
另外，最近我还比较关心创意地产，这个有可能是我们商业地产的亮点，我称为化腐朽为神奇，最近看了几个创意地产真的是搞得不错。所以我非常高兴和大家探讨这个问题。谢谢大家！
主持人 卞京：谢谢荀会长。区域型购物中心应该说重点还是在针对当地的一些中档或者是偏下一些的消费群，但是面向高端人群是不是也可以做一些这样的探讨呢？我们今天作为案例分析邀请的是富华集团市场营销总监姚宁先生，就目前我们会议所处的位置金宝街的商业地产发展和大家做一个探讨。
