主持人 卞京：谢谢张总。下面我们有两位零售商的代表，从零售商的角度谈谈区域购物中心的发展机会。首先我们有请东方家园副总裁汪传虎先生做一个演讲。
汪传虎：我今天非常容幸可以来参加区域型购物中心的论坛，我们私下里也经常谈到这个问题，今天可以开这样一个会反映中国购物中心的开发已经进入到务实、理性、规范的阶段。中国购物中心的发展跟中国零售业的发展有很多相似之处，购物中心在发展的过程中跟零售业一样，零售业最早我在北京华联选址的时候基本上是模仿美国的购物中心概念，我们选址都是像国外一样，就是郊区性的旧厂房进行改造，我们认为美国的今天就是我们明天。我们走了很多的弯路，后来我们又回到社区购物中心的概念。中国的购物中心开发也是一样，我们早期都是摊大求洋，我们喜欢讲品牌、高端、规模，喜欢讲辐射一个区域，我觉得今天讨论这个问题是非常恰当的时期，也是现实矛盾的出路。
第二就是市场很大需求的拉动，再一个是行业的成熟。我觉得今天这样的讨论在反映行业逐步走向成熟，就是现实的矛盾加上市场的需求，我觉得中国区域型购物中心的开发前景是非常广阔的。我长期以来都是从事大型商业物业的选址工作，所以他们今天邀请我来也有从零售业选址层面看区域型购物中心他的未来、前景。
我们做零售业选址的时候，我经常告诉我的团队，你要做好一个选址工作首先要回答四个团队，第一个是为什么要进入这个城市？第二个是为什么要选择这个商圈？第三个是为什么在这个商圈里面选择这个项目？第四个在这个商圈里面你为什么会用这样的条件把它谈成？在选址里面我认为最核心的，是城市、商圈、项目、合作条件，一个商圈成熟的程度和适合程度，对我们零售业项目能不能长期持久的进行下去至关重要。我觉得从选址来看，商圈是首要的因素。
第二从商业的形态上来说，每个商圈他选址的辐射半径来看，我这里面总结的商业形态可能不一定是最专业的，我只是就我所经历过的，一个是综合的百货店像王府井，还有专业的百货店、还有社区的百货店，还有仓储式的百货店，就是像麦德龙。还有一个是社区大卖场。还有就是综合超市、便利店。主要商业形态选址辐射半径来看，除了大型综合百货店辐射比较远以外，还有仓储式的辐射半径比较大以外，其他的我认为他的辐射半径都在5公里以内。所以由此得出一个概念，实际上这些商业选址的需求都是在区域型购物中心中心里面都可以解决的，这和我们区域型购物中心辐射、服务的半径是非常接近的。另外随着老百姓收入水平的提高和消费习惯的改变，我觉得这些业态他的服务半径会有一个缩小，就是老百姓会更多的强调购物便利性。
另外讲一下零售业发展的阶段，我们曾经看到一个统计的材料上说，当人均GDP在800到2000美金的时候，实际上是这种大卖场诞生最佳时期，因为这个时候老百姓更多关注的是商品价格。当人均GDP在2千到4千美金的时候，老百姓更多关注的是专业和便利店，当人均GDP超过4千美元以后，就是高级专卖店开始流行。中国现在处于2千到4千美金这样一个水平上，我觉得在向便利，方便的方向发展。
我觉得从以上选址经历来看，区域购物中心是未来得热点和亮点。一个是刚才很多专家也讲到的是市场需求，还有一个是城市建设，还有农村城市化的进程，我们大量的造城运动。第三个是消费本身的变化，第四个是政府推动，第五个就是国际经验。
另外我想站在我选址人员的角度讲一下区域型购物中心发展过程中有什么问题？第一个是忽视了市场的规律，盲目的追求规模。刚才有的专家已经讲了世纪金源是区域型的购物中心还是城市型的购物中心，我觉得从他的发展来看，他强调的区域服务作用是非常火爆的，包括餐饮、图书、儿童娱乐，真正高档的百货我看人流非常少。我几乎每个星期都要去看一下，因为那里停车比较方便。我个人认为像世纪金源这样的购物中心，从他的立地位置来说还是区域性的购物中心，只是他的规模我觉得要跟现实的需求怎么进行吻合的问题。第二个是开发商缺乏专业化的操作管理，就是开发商不重视购物中心的经营管理，造成招出去完事、租出去完事，甚至是卖出去了。第三个是低水平的重复建设。
我觉得要解决好这个问题，首先是政府统一规划科学的合理布局，要防止低水平的重复建设。我觉得目前在全国进行选址最大一个问题，非常突出的矛盾是任何的规划不科学，任何规划执行不严肃，造成了项目与项目之间的低水平重复竞争也是非常严重的。刚才说国外的购物中心非常具有投资价值，我借的如果低水平的重复不解决的话，中国的购物中心想被投资基金看中是非常难的。第二个我觉得是要提高开发商开发过程中专业性的操作，从选址、定位、招商、管理各个环节进行专业化了操作。第三个我想是地产商和零售商合作的加强，增加需求的提前沟通，也是对我们区域性购物中心也好，其他的购物中心也好非常重要的。我现在经常讲选址难和招商难并存，这个很大程度上是双方之间的不了解、不沟通、信息不对称造成的，所以我觉得要加强零售商和房地产开发商有效的沟通，尤其是提前的沟通，对区域型购物中心的开发是非常重要的。
区域型购物中心它的发展，政府非常重视、行业非常关注，零售商、开发商现在都非常积极的参与。我想应该说区域型购物中心的前景是非常光明的，谢谢大家！
