重视开发环节 避免商业街死铺之痛（上）

    近两年，随着国内商业地产的走热，“商铺之死”成为部分商铺拥有者“心中永远的痛”。据笔者多年的实践及研究体会，如何避免“死铺”，不是单纯的一个环节或某个方面的问题，它需要一个系统的运作过程来保障。本文将遵循“什么是死铺”——“为什么出现死铺”——“如何避免死铺”的思路重点从开发环节这个源头来考虑“避免商铺不死之道”。

    什么是“死铺”呢？“死铺”从概念上讲，主要指那些经营难以进行或继续的商铺。

    探究“死铺”背后的原因，还要从商业地产的经营性和多环节性开始。众所周知，商铺具有经营性特点，它的最终顾客面对的是终端消费者。这就决定了商铺的价值要实现，需要经历从开发商——投资者——经营者——(商户)——消费者这样至少四个环节的复杂过程，而这个过程的任何一个环节出问题，都会导致“死铺”的出现，无论是先天的“残疾缺陷致死”还是后天的“暂时休克假死”。

    导致“死铺”的原因

    一、走错了路，定位之病

    现在多数开发商已意识到需要有定位，但没有结合项目自身条件或与规划不符、没有结合市场需求定位的还是比比皆是，如只适合做社区商业却要做区域性商业中心。这种原因导致的“死铺”，比例大概在五分之一左右。

    二、内部恶战，规模之病

    定位考虑对了，但是应考虑的规模和大小却没有慎重决定，或者为了“多赚银子”，做出的商铺规模远超过市场消化能力。这一点，连美国的商业地产同行都不得不发出“那个国家的人喜欢大，他们认为大可以让他们名垂青史”的感叹，并预言未来世界七大SHOPPING MALL将有五个出现在中国。广州某知名项目由于商业规模过大，而顾客有限，造成“粥多僧少”的局面，小型商铺和大型商业没有一个能活好。小型商铺与住宅价格差不多，做商业只有死路一条。

    还有一个问题，不能不提，就是不同商业类型之间的规模比例现在也存在严重问题。我们现在开发的商业物业类型向大规模和底商两头集中，而几千平米的独立型集中商业比较缺乏，广东某城市的调研结果是底商已占到商业比例的50%以上，这是极为严重的问题，因为底商在商业经营项目方面受很多限制。

    三、布局失误，选址之病

    从商业的经营要求上讲，其对可视性、通达性、停驻性要求很高。因此在商业的布局上，应该遵循相应规律，而这恰恰是很多开发商所忽略的。国内第一大便利店联华快客的负责人，曾经对国内某知名开发商开发的商业发出这样的感慨：那么多商铺只有它的售楼处我们才能去考虑，为什么，地方不合适。

    四、先天残疾，结构之病

    不考虑商业经营的需求，许多开发商盖出了经营者根本无法使用，或需要改造才能使用，或使用率极低的商业设施，这种现象正在全国各地“传染”。北京东直门内某项目地段非常好，但就是无人问津，原因就在开发商把管道层做在了商业价值最高的一层。其它的像水、电、层高、承重等也常常导致商铺“先天残疾”。

    五、商业变现，虚炒之病

    商业的经营属性决定其更看重的商铺取得方式主要是租赁，但是在目前的中国市场环境下，开发商的开发模式决定了其不大可能持有大量的商业物业，把商铺价值炒高卖出去是大多数开发商的选择，而这恰恰可能为商铺价值链的后面环节埋下隐患。国内洗染业的巨头普兰德的一位老总举了个例子：我们想进北京的建外SOHO，但就是进不去，原因在哪儿？我们找人租地儿，找不到，商铺都卖出去了。好不容易找到了，租不起。因为开发商卖得过高，导致投资者期望租金过高造成的“死铺”与“死街”全国无处不在。