重视开发环节 避免商业街死铺之痛（下）

    避免“死铺”的对策

    上述五大“死因”是开发商环节上“死铺”出现的重要因素，要避免或者减少“死铺”，不言而喻，也要针对上述原因来采取对策：

    对策一：事先策划，合理定位：开发商现在都开始重视这一点了，但关键的是从拿到项目前就应该考虑这个问题。很多开发商都是总规批了，才开始做这个事情，很多失误难以弥补。如果在拿到项目前就考虑与商家的对接或试招商，可以减少后期商业问题的出现。

    对策二：控制规模，合理比例：一般来讲，按照人均商业面积有个适当比例，我这里提出建议规模供参考：人口规模在300-700户的，人均商业面积控制0.6平米/人以下；人口规模在2000-4000户的，人均商业面积控制在0.6-0.8平米/人；人口规模在1-1.5万户的，人均商业面积控制在0.8-1.2平米/人；人口规模在1.5万户以上的区域，人均商业面积控制在1.2平米/人以上，视商业辐射情况提高人均商业面积。同时在大中型商业设施的比例问题上，也应有所考虑，尽可能以集中商业形式出现，减少底商比例。一般而言，底商比例不要超过20%。

    对策三：遵循规律，合理布局：商业设施应布置在社区对外开放、人流多、道路相对宽敞、便利的地方，应考虑临街或临路设置。如果设置底商，必须临街或临路。如果是商业街，可根据条件合理布置，但规模不宜过大，长度应控制在600米以下，但如果是步行商业街，则宽度以不超过10米为宜，高度以不超过10米为宜，层数不超过两层为宜。

    对策四：物件设计，结构合理：对于集中独立商业，建议层高最低4.5米，柱距在6米以上；满足不同招商目标对于面宽进深比的要求和房屋荷载的要求，以及业态的使用灵活性和可转换性；设置货流通道，保证足够的停车设施；根据未来用途和商家，在结构上预留强弱电、空调、电梯等设施设备的安装条件。对于底商，建议层高最低3.5米，层数不超过2层，面宽和进深之比1:2为宜，不低于1:3，预留水、电、气、污等各项设施的接驳及商家招牌的设置。

    对策五：综合运作，推动铺价：商业价值的合理提升，应该是将商业与项目整体中的其他部分综合考虑，制订合理的租售价格和开发销售计划，并在先期对品牌或知名商家有相应的支持政策，如大中型品牌商家低成本进入支持，商家相应期限内宣传支持，商家、开发商与消费者的三赢互动机制等，从而推动项目地段价值迅速提高，进而拉动商铺价值的合理提升。如北京的万年花城，他们与知名商家签约、提供低廉租金、整体宣传商家并与消费者展开互动，最大限度地实现了开发商、投资者、经营者与消费者的多赢，这种做法值得借鉴和学习。