城市大开发催生商铺原始股

    城市大开发催生商铺原始股
    惠州、惠阳、东莞、中山等地迎来城市大开发潮，商业地产成长空间加速拓宽

    话题缘起

    哪里有开发，哪里就有商机，哪里就有高成长的商铺原始股。深圳的飞速发展，造就了其商铺年升值达到10％以上，而南山等区域2000年以来商铺年升值达到20％以上，早期的商铺投资者真正搭上了城市大开发的快车，分享了大市政、大开发的红利，赚了个盆满钵满。

    今天，当我们放眼珠三角，惠州、惠阳、东莞、中山等正在崛起的区域，犹如90年代初的深圳，正处于如火如荼的大开发中，不仅仅住宅均价与深圳比相差甚远，其商铺均价与深圳相比更是有高达5－10倍的价差。诱人的价格洼地，如日中天的世纪开发，造就了房地产投资的沃土，也造就了收获高成长空间的商铺原始股。

    买铺就要买高成长的商铺原始股。投资商铺，重在收获处于高成长期中的商铺收益，城市大开发初期的商铺，如同潜力无限的原始股，往往低价入市，伴随着区域的发展和市场的成熟，其成长潜力逐步得以释放。

    珠三角城市开发风起云涌

    惠州、惠阳、东莞、中山等珠三角城市和区域都具有很强的产业实力，因产业而崛起腾飞。目前，这些地方的产业都面临着升级或转型，金融、会展、商业、中介机构等服务必须跟进，因此，这些地方都规划了相应的开发区或中央商务区，惠州江北CBD中心区、惠阳新中心区、大亚湾经济开发区、东莞南城CBD中心区、中山紫马岭南商务中心区等区域新核心异军突起。珠三角城市迎来了大开发时代。

    城市的开发，意味着新的消费市场的形成。珠三角未来城市新中心区的高尚住宅、写字楼、星级酒店、行政中心、会展中心将不断涌现，随着片区开发的逐渐成熟，具有高消费实力的居民、企业管理层、技术人员、商务人士、公务员等需求力量将在开发的中心区形成一股强劲的消费市场。同时，CBD区域容易吸引零售品牌商业巨头的进驻，如沃尔玛、家乐福、人人乐、海雅百货、天虹商场、国美电器等都纷纷进驻了惠州、东莞等城市CBD商圈，抢占市场先机，在主力商家的带动下，开发区的商圈迅速成熟。

    大开发收获商铺高成长回报

    以深圳为例，深圳自建立特区以来就一直处于快速密集的开发之中，从早期的罗湖到福田、南山，再到今天的宝安、龙岗，城市开发从未间断！大开发成就商铺高成长，罗湖的开发成就东门高价商铺，而福田中心区、南山、宝安新中心区、龙岗中心城等商铺无一不是在大开发中实现高成长。

    如今，放眼珠三角各个城市的热点开发区域，它们都以其绝好的交通地理位置、良好的市政规划、完善的商业配套等优势，成为珠三角商铺投资中的闪亮之星。城市的开发造就商业的升值，无论是零售还是专业市场，市场需求空间非常大，商铺未来的成长潜力将十分可观。

    活动速递

    鹏城置业者踊跃参加

    珠三角商铺投资行动

    【本报讯】由深圳特区报地产部与深圳世方商业地产顾问机构联合举办的“珠三角商铺投资大行动”自9月初启动以来，深圳投资客报名参加活动的热情高涨，纷纷表示对惠州、惠阳、东莞、中山等珠三角城市的商铺有浓厚的兴趣。

    据了解，在珠三角商铺“价格洼地”效应的吸引下，越来越多的深圳商铺投资客把投资眼光转向珠三角市场。目前珠三角在售或即将推出的商业项目近百个，购物中心、商业广场、社区商业、步行商业街和及各类专业市场不断涌现。在此背景下，“珠三角商铺投资大行动”适逢其时，将是一趟奔向珠三角挖掘商铺财富的专列。

    据介绍，本次活动在9月初已开始推广，全面介绍惠州、东莞、惠阳、中山等四个珠三角城市的商铺市场，并接受深圳投资者看铺报名和珠三角商业项目报名；10月份将向投资者集中推介珠三角优秀商业地产项目，10月底组织商铺看楼活动。（美雯）

    有意参加本次活动的深圳商铺投资客及珠三角商业项目可致电以下联系电话报名：

    1、珠三角看铺报名热线：0755－83213805835186041351011638715920062130

    珠三角看铺活动将统一组织看铺专车，看铺按照报名先后顺序安排，在项目多的情况下将分批分期安排。

    2、珠三角商业项目报名热线：0755－83211358835186041324665921313421397143

    规划新区解析惠州

    城市建设日新月异

    惠州江北CBD形成商贸、流通的商业副中心

    随着惠州产业的强势升级，城市化进程速度日益加快。地产大鳄齐聚惠州，百万平方米的大盘不断涌现，城市开发如火如荼。目前，惠州正从沿江城市向沿海城市转变，“北优南拓”是惠州城区发展的主基调，其中，“北优”即重点发展江北片区—惠州行政商务区。

    江北新区是惠州城区未来发展的主要方向之一，是惠州的行政、文化、商务办公中心。江北区内行政机构林立；城市花园、碧水湾、嘉和名苑、帝景湾等大批高尚住宅相继开发，构成了惠州大型的名宅区；双子星、凯宾斯基、峰国际、德赛大厦、信合大厦、盛丰商务大厦等地标性写字楼和五星级酒店涌现出来，该片区已经成为惠州重要的商务办公区。

    同时，江北片区大型商业项目开发火爆，江北丽日购物广场、金宝购物中心、狐狸城、惠州电子城等零售专业市场相继面世；已建成的有粤东地区最大的29万平方米的惠州金泽物流市场、41万平方米的惠州农产品配送中心、13万平方米的义乌小商品批发城等大型商贸物流项目，江北片区成为惠州发展大商贸、大流通的规划区域。

    惠阳两大开发区齐发力

    惠阳地处大亚湾畔，中海壳牌、1200万吨炼油、惠州港等大项目对惠阳的辐射带动作用日益显现，惠阳正面临新一轮的开发热潮。据不完全统计，惠阳仅2006年新增商业地产量就达到28万平方米。而汇聚众多优势的大亚湾开发区和惠阳新中心区成为热点开发区。

    大亚湾经济开发区加速升级。随着中海壳牌石化项目建设顺利推进，大亚湾迎来新一轮开发热潮。惠阳区发展规划明确了近期重点建设“一港两区”的战略部署，即石油化工区、西部工业区和惠州港区。最终把大亚湾建设成为电器机械、石油化工、钢铁、能源和临港型物流基地。而大亚湾经济开发区是整个惠阳定位石化后勤基地中最为核心的部分。

    片区产业的升级发展，直接拉动片区人居、旅游、商务休闲的需求，带动了片区房地产的开发。大亚湾规划了约22万平方米，以行政、金融、商务、居住为发展方向的中心区。该片区推出的东方新天地商务大厦、中铭君豪公寓、凯旋居项目等，受到了市场的高度认可。

    惠阳新中心区开发如火如荼。大开发需要大商业，石化产业带来了消费人流，传统的商圈已经无法满足消费需求，在此背景下，政府规划的以惠阳市政广场为中心，方圆8.8平方公里，总规划面积为100万平方米的新中心区应运而生。

    惠阳新中心区是惠阳新的商贸中心区，是整个惠阳最为成熟的地块，也是政府投入力度最大的区域之一。围绕着区政府新建了青少年宫、大剧院、图书馆、市政广场等公共配套，产生了大量的住宅和商业项目，如丽江花园、中铭豪园、世贸广场、都市广场等等。这些项目基本上都规划有上万平方米的商业配套，总商业面积达到18万平方米。惠阳市政广场周边的新中心商圈，云集了近30个中高档楼盘，近40000户。随着各个楼盘纷纷入伙，新中心区将形成一个容纳近10万高素质人口的新商业区，再加上各大写字楼的人口及政府机构人员，片区消费人口共约15万人，是惠阳区罕有的人口稠密的、复合型高消费区域。因此，新中心商圈的商业前景一直被业内普遍看好。

    规划新区解析中山

    城镇开发全面开花

    近年来，中山城市中心东移的趋势日益明显，沿着博爱路一路向东，城市大开发如火如荼。

    博爱路被称为中山的“黄金居住走廊”，连接着沙溪朗心片区、西区富华道南片区、石岐悦来南商业老区、东区益华商圈、紫马岭南片区和火炬区等重要区域，博爱路沿线两侧楼盘星罗棋布。

    诸多市政项目相继落户博爱五路、博爱六路，种种规划利好支撑着博爱路高尚住宅和商务写字楼项目的开发。

    紫马岭南片区以会展经济为主导

    《中山市住房建设规划（2006－2010）》中指出将以博爱路为中轴线建设高档商品房集中区域，并重点打造以会展经济为主导的中山新地标区域——紫马岭南片区。以紫马岭公园为核心的基础文化娱乐中心，以会展中心、五星级酒店、高档写字楼为依托的商务中心，以新的办公区为核心的行政资源，紫马岭南片区将崛起成为一个以展览、商贸、办公、休闲于一体的全新商务区域。

    目前，该片区重点项目博览中心已经破土动工；同时市委党校、市职业技术学院、中港英文学校、广东药学院等教育机构以及市文化艺术中心、游泳馆、紫马岭大型健身广场等已建在建的市政项目均云集于此，未来还将有不少政府机关部门搬迁到该片区。住宅方面，雍逸廷、优雅翠园、朗晴轩等项目陆续推出；建筑面积150万平方米的大型综合商务社区项目远洋城毗邻博览中心而建，将有17万平方米的商业配套，包括10万平米大型综合购物中心和7万平米的写字楼。此外，大东裕、顺景现代办公大楼、朗晴轩也准备推出商业写字楼配套。

    产业强镇崛起CBD

    在今年4月召开的中山市服务业发展工作会议上，中山提出计划打造东区“保利大厦－竹苑商业广场”、小榄镇民安广场和火炬区“会展中心－科技新城”三大CBD。

    在这三大CBD中，东区“保利大厦－竹苑商业广场”是对城区的旧有改造，推动其传统中心城区商业服务业升级；小榄镇民安广场位于小榄镇新城区商业中心，对其开发可推进重点镇区的商业服务业发展，更可借由小榄的发展增强对西北组团东凤、东升、古镇等镇的辐射，使西北组团得以齐头并进；火炬区“会展中心－科技新城”将是未来东部组团的核心区域，目前其在东部组团的地位初显，借助在建或已建的交通路网可使组团内各镇区之间交通便捷，未来将会形成中山的次市级中心城区。

    三大CBD的规划结束了中山没有CBD的局面，助推中山重点镇区商业服务业升级。

    规划新区解析东莞

    产业升级催生CBD

    多年来，由于东莞镇区经济发达，令东莞城镇界线不分明，没有突出的城市中心区，造成“有镇无市”的局面。为了改变这一格局，东莞提出了“五年见新城”的规划，将在东莞崛起一座新的城市中心。同时，东莞的产业也正面临升级，急需建立起一个与其配套的金融、法律、商贸、文化及中介机构等各类服务体系，这就要求城市配备一个中央商务区。

    在此背景下，东莞规划建设了南城中央商务区（南城CBD），而各镇区也都规划了镇中心区或商务区，东莞迎来了前所未来的城市大开发潮。围绕着规划的城镇中心区，住宅、别墅、写字楼、会展中心、商业等等纷纷涌现。

    南城CBD横空出世

    东莞城市新中心区以9.9公里的东莞大道为中轴，横向约1公里，总面积约15平方公里。它既是东莞市未来政治、经济、文化中心，又是国际制造业名城的服务中心。南城新城市中心区将优化利用行政中心区的行政、文化、金融资源的优势，将四环路、体育路、莞太路以及行政中心围合的区域建设成中央商务区（CBD），大力发展现代服务业、商业等，进一步完善中心商贸区的功能。

    该区域中片区的中央生活区，将建设成一个公共空间完善、公共配套设施齐全的新型社区。目前已有中信阳光澳园、新天地，金地格林小城，世纪城等高尚住宅，片区未来可容纳4.65万人居住，综合消费能力极强。

    北片区是新城市中心区的核心架构区，具有行政、文化、金融、会展、办公、商业等功能，是东莞的行政中心、文化中心以及金融中心。片区拥有行政中心、图书馆、青少年活动中心、市民中心等市政配套以及众多写字楼、会展中心、星级酒店、商业等等。目前，中心区的规划建设项目已完成了60％，行政中心、会展中心的建设配套已基本完成，中环财富广场、综艺曼哈顿广场、汇成大厦等众多高档写字楼纷纷面世，时尚岛、第一国际等商业也在兴起，沃尔玛、海雅百货、苏宁电器、必胜客等主力品牌商家相继进驻，南城CBD商圈雏形初现。随着片区市政配套的使用，住宅、写字楼的入伙，南城CBD的人气将不断聚集，未来商业升值潜力将不可估量。

    名宅聚集松山湖新城

    作为东莞未来的新城市中心，松山湖占地72平方公里，其北区是商业、房地产主要集中开发区域。

    2001年11月，松山湖科技产业园被批准成为省级高新技术产业开发区，主要发展高新技术、研发、教育等知识密集型产业。在产业的带动下，将会有大批具有高收入、高消费的企业高管、技术人员聚集，形成一股强劲的消费力。

    目前，万科、长城、光大集团等众多地产大鳄已纷纷进驻该区域，目前已有万科松山湖一号、锦绣河山等高档住宅面世。有专家预测，在未来相当长的一段时间内，松山湖板块将主宰珠三角名宅的发展方向，商业未来发展后劲非常强。

    除了南城新城市中心区开发外，东莞镇区也呈现一派“处处开花”的局面。东莞各镇都规划有新镇中心区，中心镇区因行政区划的调整和改变，资源的整合令中心镇区的地产开发加速，地产开发的势头非常猛。如投资75亿元的塘厦新行政、商业、经济、文化中心区，樟木头东城新区，清溪新行政中心区，常平商务中心区等。

    本版撰文余朝明刘小红谢婧