泉港商铺开发困境待解

    泉港建区时，选择在山腰以东5平方公里区域作为起步区进行集中开发，现已完成约2平方公里的开发，基本建成4个居住小区、6条商业街。而依托石化产业的港口新城，其未来所蕴藏的巨大商机，不可言喻。然而，当今天我们走访这里的房地产市场时，不得不面对这样的问题，泉港楼盘以沿街单幢开发为主，项目小、楼盘品质低在很长一段时间，成了这里开发的现状。而早先沿街商铺开发的模式，使得泉港的商业地产，并没有体现出其应有的价值。售价、租金水平低，空置率高等一系列问题，困扰着泉港商铺的发展。而不管是开发商，还是投资者，都将希望寄托于未来。人们总怀着同样的梦想：随着泉港区石化港口城市的发展，这里将带来极大的人流、物流、信息流和资金流，届时，将助推泉港楼市的升值。而这样的商机，何时会降临，每个人都在期待。

    动态

 
    新商铺项目纷纷入市

    泉港的商铺开发量，在近一年来，呈上升趋势，未来一段时间，将有多个项目的商铺进入市场。这时是记者在泉港采访时所获悉的。在泉二路一带的项目，除了此前海天广场、东盛小区、西霞小区、新鸿基商业城等沿街商铺外，目前东盛帝豪的商铺也开始进入市场，该项目占地面积60多亩，分二期开发，共有商铺100多间。同时，位于港二路与泉二路交叉口的海韵花都销售部的林文静介绍说，该项目一期规划有三层的商场，面积在7000多平方米。此外，位于港六街周边的项目，在春节前也有望进入市场，不过，这些项目规模均不大，除东盛花苑为占地20亩～30亩外，华兴商城、龙清商业楼等项目均为占地10亩左右的楼盘。华兴商城销售人员介绍，该项目分两期开发，第一期的沿街商铺已开发完成，而二期的项目目前正处在地基阶段，其商铺处在规划路一侧，数量并不多。同时，泉五路的万洲商城也处在开发中。而这些项目并不包括此前刚完工不久的世纪新城步行街、逸涛商业广场、庄园明珠等楼盘的商业物业部分。

    开发进入新领域

    不过，记者发现，自去年以来，泉港的商业地产的开发，出现了新的变革。泉五路的世纪新城项目就是一个明显的例子，该项目除了规划多层、高层住宅之外，还规划了泉港首个商业步行街。同时，在泉港商业地产开发进程中，庄园名珠、逸涛商业广场等项目，也是这一时期，商业地产开发的代表之一。逸涛商业广场一期建筑面积达1.2万平方米，配套近8000平方米的广场。而庄园明珠也规划有一个大商场。同时，海韵花都规划的1～3层商场，建筑面积达7000多平方米，该商场的规划有一个大广场。与之前大多数项目的沿街商铺开发模式相比，海韵花都所规划的大商场，可以称得上是泉港商业地产开发的亮点之一。

    调查

    以沿街商铺开发为主

    泉港的商业地产开发，不仅开发量越来越大，而且开发的模式也在不断更新。记者了解到，泉港区自2000年设区以来，房地产得到长足地发展，特别是山腰一带，开发进程颇为明显。而泉港房地产的开发，同时带动了商铺开发的进程。较早开发的项目主要处在山腰一带，有泉五路、港三街、港六街等街区，如锦祥商住楼、春满城商住楼、佳华商住楼、龙庄商住楼、锦绣苑、昌茂小区等项目。泉港一家中介公司的负责人告诉记者，这些项目大多沿袭“楼上住宅、楼下商铺”的开发模式，商铺以沿街一二两层独立商铺的开发为主。而厦门商周置业姚瑞泉认为，这种现状与泉港的房地产发展现状有关。长期以来，泉港的房地产项目大多沿街单幢开发为主，楼层低、项目小、楼盘品质低，成了以往泉港楼市的现状。而这种模式，使得开发商为了获取沿街商铺的利润，纷纷将一二两层设计成商铺。

    租金大多1000多元/间记者从泉港一些房产中介公司了解到，泉港目前的商铺租金和售价水平并不高。泉五路中段可称得上是泉港目前最为繁华的商业街区，但是，这里的商铺售价在10000多元/平方米，大多数的商铺的每平方米的价格大多只要八九千元，而内街、侧街的商铺价格更低。从租金方面来看，这里商铺每个月的租金大约在1000元/间～1500元/间之间，而二楼的商铺租金更低，一个月600元/间左右就可以租到。此外，位于泉二路一带的商铺，价格在4000元～6000元/平方米，每月的租金正常在1000多元/间。而这样的售价和租金水平，泉港城区大多如此。位于泉五路的商业步行街每平方米40元的租金，已称得上是高价了。

    商业气氛不浓

    空置率高

    不过，从早先的沿街商业开发，到大型商场的规划开发，泉港的商业地产并没有体现出其应有的价值。记者了解到，目前泉港较为繁华的商业街为泉五路和港三街一带，这里的商铺开店率较高，聚集了中闽百汇商城、轻工电器、家具城、酒店等各种业态。不过，即便如此，这里目前的经营状况尚不容乐观，二楼商铺空置率现象较为明显。而处在龙庄商城附近一带的商铺，甚至出现一层的商铺惨淡经营的现状。同时，这里的逸涛商业广场、庄园明珠等项目尚处在招商中。而这种现状并不是泉五路独有的现状，房地产开发较为成熟的港三街一带，也是如此。而在泉港其他的商业街，商铺的经营状况大抵如此，从泉港房地产开发来看，港六路也是泉港较早开发的区域之一，不过，这里的商铺同样出现空置率高，出租不理想的现状，甚至出现一整排商铺无商家入驻的现状。

    需求有限销售缓慢

    尽管泉港发展前景看好，但目前泉港的楼市仍处在不温不火的现态，楼盘销售周期较长。对此，在这里有过多年房地产销售的人士大多认为，这与泉港本地的经济有很大的关系。与泉州的晋江、石狮、安溪、南安等县市相比，目前泉港的民营经济欠发达，石化产业的带动作用还未体现出来，尚需经历一段时间。而本地人在不动产方面的购买力和投资意识都不强，外地购房者数量又有限。因此，目前泉港楼市的需求尚不旺盛。记者了解到，有些两年前就已开始销售的楼盘，目前仍未完全售出。而楼市需求不旺，发展缓慢的现状，使得泉港的商铺投资市场难以火热。对于这样的状况，港六街一销售人士认为，这与泉港目前人口的居住量有着直接的关系。目前泉港区的人口有37万多，但分布比较零散，而目前集中开发的山腰镇，楼盘入住率并不高，城区人口数量有限。

    展望

    楼市开发期待转型

    据了解，泉港建区以来，选择在山腰以东的5平方公里区域作为起步区进行集中开发，现已完成约2平方公里的开发，基本建成4个居住小区、6条商业街。厦门商周置业姚瑞泉先生认为，目前泉港的楼市尚处在一个转型时期，从一个项目的总体竞争力来看，原先的小区无管理、无绿化、无物业，基本上以沿街单幢开发为主，项目小、楼盘品质低在很长一段时间以来，成了泉港楼市开发的现状，不过，近一两年来，泉港楼市出现了新的变化，数十个大盘开始进入市场，绿化率、物业管理水平、高层建筑成了泉港楼市发展新标志。而随着城市化进程的加快，该区将按照“中心组团式”、纵深式开发的要求，加快“东进、南拓、靠海”的进程，推进后龙、峰尾组团建设，全面启动东南部城市生活居住组团建设，形成以高级住宅小区和部分商业项目为主，而这种规划，对于楼市的提升，有着极大的帮助。

    产业能否带来新商机

    同时，按照规划，未来5年内，泉港的城区面积将从8平方公里扩展到15平方公里，城镇人口将增长到28万人。而80平方公里城市生活组团规划将会大大提升这里的宜居指数。据介绍，以郭厝片区、后龙片区、山腰片区、峰尾片区和行政中心区为主的东南部城市生活居住组团，将要建成集行政办公、商业金融、文化娱乐、体育休闲为一体，功能完善、富于活力的现代化城市综合性公共中心。同时，泉港区石化港口城市带来极大的人流、物流、信息流和资金流，正是房地产市场的商机所在。而多方利好消息，能否促使泉港商业地产迎来新的商机，值得期待。