造街热　真能热了商业地产？

    目前中国步行商业街大有步MALL后尘之势。据中国步行商业街工作委员会不完全统计，全国县级以上城市商业街存量已超过3000条，其中步行商业街存量已超过200条。以每条街平均建筑规模5万平方米计，全国城市商业街总规模累计已超过1.5亿平方米。而在未来2-3年内，全国商业街的数量预计将超过5000条。新的商业街不断开街，旧的商业街纷纷改造增肥，“造街热”正风行于世。
 
    除了总量迅速增长、地位日益显著外，经营缺乏特色、经济效益堪忧也是商业街发展存在的问题。商业街市场情况究竟如何？其发展中需要规避的问题又有哪些？商业街为什么会开遍大江南北？

    ●“造街热”热度过高

    不到王府井，就不算逛了京城；不到南京路，就不算到了上海。可见，步行街正作为一个城市的名片被人们所记住。目前全国已经兴起了一股改造、兴建商业街的热潮。一个直观上的表现就是商业街的数量越来越多。北京的王府井、上海的南京路成为闻名遐迩的商业盛地，对全国各地的商业街热起了示范效应。由于很多地方都是一哄而上、搞形象工程，导致各城市商业街同质化经营倾向十分明显，经营发展面临严重问题：一是空置率高、经济效益不佳。据调查，目前全国城市商业街特别是地、县级城市的部分新建商业街显性空置率达到15％，隐性空置率则超过20％。二是大型化趋势愈演愈烈、严重浪费资源。三是内部管理混乱。

    据中国步行商业街工作委员会主任韩健徽分析，商业街目前存在一个大型商场过度集中的现象，有的商业街已经成为大型百货一条街，加剧了大型商家之间的恶性竞争。我国的商业街的发展目前已经出现大型化、盲目化、形象化、城市化倾向。

    国务院研究室综合司司长陈文玲认为，商业街的风行与目前全国范围内竞相建设大型购物中心、购物广场等业态一样，具有一定的盲目性，存在低水平重复建设现象。她指出了目前商业街建设中存在的众多问题，比如，盲目模仿国外；缺少合理规划，与城市规划、购买力流向等没有很好地结合，导致有街无市；投资不考虑回报；缺少配套设施，缺少特色，经营商品雷同等等。●步行商业街要目标明确

    包括商业街在内的多数商业地产项目总是强调其定位如何，并以此作为招商的“金字招牌”。但是，这些定位往往不切实际，在销售与招商时根本无法把握。而从近几年国内商业街开发的实际情况来看，很多商业街的前期定位就是用各种业态把商业街装满，餐饮、大型百货、娱乐等都进驻到商业街里，每个商业街都希望是一个商业“巨无霸”，其实这些定位往往是自欺欺人。中国步行商业街工作委员会秘书长董利表示，负责任的开发商应该从商业街的经营管理角度来开发商业街，在规划设计时，首先要将商业街同样看成一个商品，要随时关注市场环境和消费者需求的变化，使商品适销对路。现在很多商业街过长、过高、过宽、过大。那么一个商业街区，应该是一条主街，就好比我们身体的主动脉，再辅助以若干特色小街，构成这样一个街区化的基本形态。这样做的好处，有利于缓解交通的压力，有利于进入有效的功能分区，同时也有利于进行指向非常明确的消费。功能单一不是问题，甚至可以是优势。如餐饮街、酒吧街等，特色反而是商业街发展的一个方向，此前成功的例子就有北京的三里屯酒吧街。开发商在经过前期大量的市场研究后，将其打造成了餐饮、酒吧一条街。

    ●规模适度原则切忌变成马拉松

    规模适度原则是指商业街的长度、宽度、高度以及营业面积都要适度，不能超越界限无限发展。从一般观察角度看，商业街的“有效长度”大多为300米到600米。北京王府井的长度810米，其实，扣除其南端的无效段，也就是600米。在一些城市中，被称为商业街的道路总长数公里甚至数十公里，但商业的繁华也和一首乐曲一样，不可能全曲从头到尾高潮盈漫，而是有最热点、次热点。一般商业街有短暂的非商业区段夹杂其间，其商业兴奋点段落一般在300米至600米。

    其次，商业街的建筑不行有选择性的拆除。改造时应在不影响主要商业店铺正常营业的前提下一段一段地进行，否则要是进行全封闭式改造，客流量就会消失。因此，开发改造要一边开发，一边经营，这样才能保持客流和商业的繁荣。

    商业街推行错位经营，能够减轻内部相互竞争的压力，减少内耗，从而增加凝聚力，发挥整体优势，这也是商业街振兴的关键所在。像北京的西单商业街由原来不到10万平方米的营业面积一下子发展到54万平方米，集中了8家大型商场，营业面积增加了5.4倍。鉴于市场分割，购买力分流，因此实际上顾客不可能相应增加，这必然引发商业街内部争夺客

    ●专家提醒●

    “步行街”如何避免“不行街”
 
    在对全国各地商业街进行走访和研究中，中国步行商业街工作委员会秘书长董利认为，很多开发商往往忽视在项目开发前期进行专家论证这个看似简单的环节，结果大量问题随之而现。目前国内步行商业街在开发、运作过程中需要规避的问题主要有三个方面：

    一是规模问题。过去开发的商业街普遍规模过大，不考虑逛街人疲劳极限，人们逛不动了，“步行街”最后变成“不行街”，规模较大的商业街最终很难生存。或者要等上5年、8年才有可能成为真正的商业街。董利表示，利益驱动、不懂商业是商业街变成“商业城”、“商业圈”的主要原因。二是规划设计问题。现有的商业街在规划设计时，往往不请商业专家参与，不请商家参与，而仅凭开发商自己的感觉和眼光，由建筑设计院完成不符合商业运营和使用规律的建筑产品。如超市、百货、专卖店、餐饮等不同业态对层高、承重、柱距宽、进深、供电照明、人流、车流动线、排污、排烟以及商业店面门窗、门头外观等建筑结构的设计均有不同要求。

    三是商业街开发战略问题。开发战略将影响到商业街未来的命运，一种战略是开发完迅速卖掉走人，实现开发利润最大化及资金快速回笼；一种战略是追求一定的开发利润，开发兼顾经营，寻求长期回报。两个战略最终决定了两个结果。
 
    想要修建一条成功的步行街，并不是说说就可以的，它需要各方面的协调与规划，我们就以王府井步行街为例，看看步行街的规划到底和普通的商业区有什么区别。

    王府井商业步行街规划的指导原则

    宜过高，一般在2层楼高，个别大商场可到4层。一是逛商店谁也不喜欢爬楼，就是有电梯，人们也不喜欢上上下下地来回折腾；二是过高的建筑会产生压抑感，影响人们逛商店的心境；三是通道狭窄，两边建筑物过高，会产生高楼效应，令顾客无法在街头驻足。

    商业街的宽度应在20米至30米，不宜过宽。因为人们逛商业街行走规律是走“之”字形折线，即先在一侧走上一段距离，再穿行到另一侧，走一段后又折向另一边。如果街道过宽，会使人们在街两边往来体力耗费过大，抑制观赏、购物的欲望。而且，商业街的营业面积也不应过大。从一般消费者的反映看，一条商业街有20万米的商业营业面积可能是人们体力、心理所能接受的最高值了。一定要考虑人们的体力和心理承受能力，不能使逛商业街变成走马拉松。
 
    ●因地制宜＋错位经营王府井的改造，必须充分利用好各个地段原有的商业特点进行统一规划，分段逐块实施。根据不同的地段特点，制定不同的规划政策。对于王府井地区无效建筑过多的现状，对现有建筑应进流的竞争；同时大型商场过于集中，而且多以百货为主，导致重复经营、定位雷同。王府井的布局主要以百货为主，但是其中设有图书大厦、工美大厦，同时还有百年老店的穿插，再加上西方教堂的融合，必然出现多元化的理念。

    ●步行街空间的合理安排“道”空间是从流动性角度来考虑，商业步行街应该给人一种流动向前的感觉，这样才会吸引行人。一般来说，可以通过特定的建筑或树木引导行人向前，同时，配合其他形式给人一种由进入到演绎到高潮的空间节奏感。王府井步行街的高潮地段会设有铜像、休闲椅、休闲中心等，让游客真正体会到了步行街的乐趣。“场”空间是从静止角度来考虑，商业步行街应充分考虑行人休息的需要。在商业步行街两旁可适当设立开敞的小品类休闲广场，给人以愿意“滞留”的感觉，同时，使人在心理上有被关怀的感觉。同时，在这些“场”空间，可以有序地加入一些商业活动，甚至是一些可以与行人交互的商业活动，这样不但会起到良好的社会效益，同时也收到了良好的经济效益。

    ●市场发现●

    住宅销售遇冷商铺投资升温

    2008年，在房贷新政的影响下，投资住宅的压力不断加大，而商铺投资则受政策的影响较小，不少中小投资者把目光转向投资回报稳定性较强的区域性商铺，这使得目前北京商铺普遍热销。

    ●商铺销售未受“拐点”影响
 
    据明天地产业务总监贾玉鹏介绍，近两年北京的住房价格涨幅较大，政府正在进行宏观调控阶段，投资住宅的风险日益加大，加之广州、深圳等一线城市房价出现松动现象，“拐点论”炒得火热，市场处于观望氛围浓烈，这时投资住宅很容易被套。但是商铺价格相对稳定，按常规来讲北京区域性商铺应该在住房价格的2－3倍以上，但是目前北京多数商铺价格与住房价格持平或维持在1.5倍左右，因此以买住房的价格买商铺，还存在不小的升值空间，另外成规模和档次的商铺具有相当的唯一性，升值潜力大。据了解，随着股市的波动加大，投资者的选择面缩小，很多投资客把钱撒向了商铺。就目前北京市场而言，区域性商铺的投资回报约在8%-10%之间，10-13年可收回成本。以国美第一商街为例，目前住宅价格已上涨到1.3万/平米左右，以买住宅的价格就能买到不错的商铺，就升值空间和回报相比，商铺相比住宅投资期回报要高得多。如买100平方米左右总价约130万元的一套商铺，以4元/平米租金算，年租金大约为14.4万，9年左右可收回成本，在10-20年之间的投资回报率约10%左右。而100平米的住房也大约130万元左右，年租金大约3万，40年左右才能收回成本。商铺投资时间差缩短30年左右。可见，商铺将成为以后房产投资的主流。

    ●专家为你支招

    “房价涨得离谱，长线投资住宅越来越难了,更多的新投资者像我一样把投资重点转移到商铺上。”北京市民张先生最近在琢磨着买套商铺，但不知道什么样的商铺值得投资。
 
    北京嘉亿引领商业管理有限公司一负责人认为，投资商铺时，分析该商业所辅射范围内的人流和购买力十分重要。其中包括人口的数量、收入水平、购买力状况、交通状况、业态的总体规划、开发商的责任心，以及后期的运营管理都是考虑的必然因素。根据国际的发展趋势，轨道经济将是未来商铺投资的新亮点，在国内外大城市，几乎所有区域化购物中心都依托地铁而建，原因是地铁交通带来了巨大的人流，因而造就了像纽约曼哈顿、东京银座、香港时代广场、上海新客站、王府井“东方新天地”这样的“购物天堂”，形成了独特的“地铁商圈”。全国工商联房地产商会执行秘书长钟彬认为，在2008年北京的商铺供应量相比2007年有所减少，商铺投资价值将凸显。