步行商业街秘书长董利:从旅游样板街看旅游地产

    董利，中国步行商业街工作委员会秘书长、中国商业联合会专家委员、商业地产中国行专家指导委员会主任。由于工作的关系以及对商业和地产市场长期的深入研究，对中国商业地产市场发展有独到的见解。曾发表《透视商业地产三大瓶颈》《商业街开发五宗罪》《转型时期商业地产面临三大难题》等文章。

    见到董利是在一家投资顾问公司，他在那里做培训。我赶到时培训已经结束，采访如约进行。我们就商业地产和旅游地产方面的问题进行了交谈，他对自己深有感触的几条堪称“中国旅游样板街”的商业街进行了介绍，以实际案例来透析商业地产和旅游地产的发展机缘。

    云南丽江：旅游地产的样板街

    作为全国商业街工作者，董利走过全国大小城市的各种步行街、商业街，往往不自觉地带有一些职业心态，总想指出点什么。但进入了丽江古街，却无论如何也提不起职业感觉，就是喜欢如其他游客一样地逛，几天下来仍意犹未尽。

    悠悠古镇并不少见，但能像丽江这样保护得好，又能成功得到开发的却不多见。有人说现在的丽江已经俗了，店铺林立，人流如织。但董利感觉更像是虽在红尘中，却已跳出三界外。纳西人家门前斑驳的石板路、红红的灯笼、青青的垂柳以及门前水中游动的金鱼，还有街上拥挤的人群，构成了丽江独特而迷人的风景。丽江最有特色，最值得讲的还是丽江的街道。游客最终还是要把大部分时间用到逛街上。如果从古城中心的四方城开始，每一条街都能走下来并细细品味的话，可能得两三天。当然走马观花半天也可。现在，这些四通八达的古街小巷早已没有了古时的幽静，一方面是游人如潮，另一方面这古镇的小街已百分之百地变成了商业街，商业街是耐不得寂寞的。

    近几年中国房地产的迅速发展带动了各地商业街开发热潮，但一些新开发的商业街，总是那么别扭，总是那么不舒服。且不说大量闲置无法营业的那些失败的商业街或步行街，就是成功开业经营的商业街，也总感觉有所缺憾。如果这些商业街的开发商在进行商业街的开发前都能够来丽江看看，在丽江的小巷走走、小店坐坐，也可能找到一些步行商业街的真谛。能够在开发中继承和保护好传统文化，并能得到很好发扬的商业街太少了。“我不想对丽江的街巷总结什么，但希望今天商业街的开发商都能够到丽江的街上转转走走。”

    丽江的成功是对古城的保护。保存下来的古城旅游得以很好的发展，旅游的人群又带动了古城商业（商店、旅馆等）的发展，商业的发展维系了古城中人们的生存，古城中的人能够很好地生存，古城才能更好地得以保护。这就是商业地产和旅游地产的完美结合，也是我国古城镇能够得以在保留中发展的一个完整产业链。丽江是幸运的，她逃过了房地产开发这一劫，希望更多的古镇都能幸运得以保存和发展。

    新疆国际大巴扎：旅游地产的特色街

    严格来说，新疆的大巴扎不完全是一个商业街，是以大巴扎为中心组成的一个充满新疆民族风情的特色商业街区。

    新疆的国际大巴扎是充满民族特色的建筑群，处在乌鲁木齐二道桥子传统商业中心区的位置，是中国西部及至西亚的商业贸易流通的一个中心。最有名的二道桥子市场是所有前往乌鲁木齐的人们必需要去的地方之一，这里的商品很有特色。漂亮手工织毯、民族服装、工艺刀具、各种小吃等，让人应接不遐，最多的还是葡萄干；另外，还有很多很难发现的小偷。“十年后，我再到乌鲁木齐时，二道桥子已发生了极大的变化，原来的大棚子已盖起漂亮的二道桥市场，而最令人惊奇的是对面的国际大巴扎，绝对可以用“震撼”这个词来形容，因为这不仅仅是商业建筑，她将成为一个民族文化的丰碑，如果没有人为的破坏，如果结构质量可靠，她将至少屹立五百年以上。”

    随着经济发展，新疆餐馆也走进了全国各地的每一个角落，不仅葡萄干，即使是真正的葡萄沟的葡萄，也能吃到最新鲜的了。还有充满新疆维族风情和商品，也走进了全国各地。丽江的街上也有在大巴扎里维族少女们穿的裙子和手工的皮质马甲，感觉质量一样，价格也和大巴扎里的差不多。当然，来到这里，处于这独特的民族风情之中，吃着正宗的哈密瓜，还有穿着鲜艳民族服装的漂亮维族少女们从眼前飘过，才会感受到世界真的与众不同。

    喀什也有大巴扎，二者在商业内容和丰富程度上差不太多，但没有乌鲁木齐大巴扎雄伟、壮丽和震憾。另外还有一个十万平方米的温州商业街，各种小商品很全。但那个商业建筑毫无个性风格可言，更没有任何西域文化元素融入。建筑尽管也很现代壮观，但放在喀什，或许是对城市风貌的一种破坏。不过，国际大巴扎同样是一个旅游地产的产物。开发过程中里边很多面积是卖掉的，甚至也有售后包租，以至于经营的前些年还是有些吃力的，但无论如何，我相信它一定会有更好的发展。这是新疆经济发展决定的，是未来西亚商贸往来发展需求决定的。留下这样的一个建筑，不仅给乌市增添一个新的城市地标，也为中国旅游建筑史增添了精彩的一页。

    姑苏古韵山塘街：文化特色旅游街

    山塘街是至今在苏州市中心保留较为完好的老街。街道不仅风貌完整，最为可贵的是伴有小桥流水。可惜的是山塘街正在开发中，虽有部分商户进驻开业，但整条街道仍然冷清。

    对这条街而言，在一个快速发展的现代化大城市里，有一条能完整保留的古韵风貌古街实在不易，在保护的前提下改造成为一个具有现代旅游气息的商业街，更是难上加难。难点主要有几个方面：一是如何处理好保护与开发的关系；二是解决配套。传统民居式建筑大概会有百年以上历史，上下供水、供暖、消防、交通、人流等解决起来比新建一条商业街还要难；三是定位。定位是商业街成功与否最为重要的因素。定位不准将会有街无市。

    对山塘街的开发，董利最担心的是商业街定位，尤其是在苏州。在苏州除有著名的观前街外，还有数条繁荣的商业街，因为再要开发一条成功的有特色商业街无疑是一个挑战。

    观前街业态齐全、配比合理、管理规范。休闲、旅游、购物均是一种享受。新城酒吧街虽然时间不长但已名声在外，来后感觉确实名不虚传，已是晚上11点多了，仍有很多人匆匆赶来，街道上更是灯火通明。山塘街的优势是她的古老，劣势是她的硬件条件与停车等等。如何将老街的古风古貌与现代商业街的元素进行有效的融合，才是商业街要解决的问题。

    从目前进驻的部分商家分析，这里可能要向文化特色商业街发展，与多业态商业街相比，文化商业街是一个特色。但从我对商业街的了解，由于文化特色的商业街业态有些狭窄，客户群体固定，消费额有限，所以文化特色商业街的经营大都不太理想，如北京琉璃厂传统文化一条街、上海多伦路等。目前，国内外成功综合性商业街发展已突破以购物为主的模式，转为休闲娱乐、餐饮、旅游、展览展示、购物等多种功能为一体。她们的购物、休闲娱乐、餐饮业态配比大都是3∶3∶3。而很多活力四射的商业街大都是特色商业街，如餐饮、酒吧、服装、IT、家装等，由于是以满足大众日常消费为主，所以经营大都不错。与前面这几个餐饮、酒吧等特色商业街比起来，文化特色显然要吃力一些。山塘商业街未来定位向餐饮、酒吧特色街的成功性可能更大。

    乌镇老街：旅游开发的留与守

    到过乌镇的人都知道，在乌镇有一条不足50米长的老街，但就是这条老街，却堪称中国南方老街的经典，其原生态味道十足。有没有更好的办法让老街古镇既能得以保护，又能在新经济大潮中焕发青春呢？前文提到的丽江的老街、姑苏古韵山塘街等给了我们一些很好的启发。

    到过丽江的人一定不会忘记丽江古城中那些五彩的街道、特色的小店。平时最不愿意逛街的人到了丽江，也会把大把的时间花在街上。丽江的老街小店、客栈旅馆成为解决当地就业、改善经济的最好手段。于是丽江人不走了，留下来好好保护祖宗留下来的这份物质和文化的遗产；于是很多外来人不走了，他们经营的眼光和思路改变着当地人的信念，使这古城老院在现代的经济社会里谱写着新的篇章。

    而我们回过头来再看看宏村和西递、江西婺源以及直与乌镇等，虽然也是游人向往的地方，每到黄金周也会游客如织，但游人们除了选几件新做的老古董，再难为这些守着物质文化遗产生活的乡亲们做出更多的经济贡献了。如何让旅游拉动当地的经济增长，让当地乡亲因为能守好这些文化遗产获益而不受穷呢？

    一些老镇古街也在探索当地经济发展之路，有的曾经打造过古代服装一条街、中国地方戏曲服装一条街、当地土产特色一条街等等，但多没下文。在种种的探索没有出路时，也出现了一些靠房倒屋塌吃政府补贴饭的不谐之音。中国只有一个丽江，不可能所有的古城老镇都能像丽江一样。可否结合当地特色，抓住旅游产业链条中的某一个环节进行重点打造？如旅店餐饮业，如果这些古城老街中游人没什么可买，那能不能让他们住上一两天，吃上几顿当地的饭，而使旅游收入得以增加呢？但这些地方的小旅馆和餐饮发展却不尽如人意。所以，这些地方在旅馆餐饮上的收入还很低。当然，也意味有很大的潜力。如果旅馆餐饮都能达到丽江的水平，会有更多游人愿意留下来体验这份别有的韵味。随着经济的发展，旅游的水平也会随之提高，那时的旅游将是一种休息，而不是像现在，是一种受罪找累。我们期待这些地方在未来能有一个成熟的旅游地产开发思路去发展它们。

   黄山屯溪老街：旅游与商业的思考

    黄山脚下有一条老街，叫屯溪老街。老街上古朴典雅的徽州古民居建筑风格保存得非常完好，马头墙、小青瓦、白粉墙；砖木结构的铺面，精巧玲珑的楼阁、镂刻精美的花纹图案，加上小门、大堂、天井、屋与屋之间的深窄小巷，错落别致，还有那斑驳的石板路，以及传统方式字号招牌，不仅使老街别有情趣，也可见黄山文化底蕴之深厚。

    董利感兴趣的是她的未来，担心的也是她的未来。

    随着经济的发展，老街越来越少了。一方面是城市开发的需要，另一方面也存在传统商业与现代消费需求矛盾冲突的地方。相比丽江这些老街，屯溪老街传统商业与文化的沉淀要更多一些。但沉淀得越多，越会成为发展的负担，这是当地的商业和旅游的主管部门要考虑和关注的。黄山老街现在看起来不错，很热闹，商业很有特色，对旅游人群也具有一定针对性。但商业的生存归根结底还要依赖消费。只有吸引旅游人群更多的在这里驻足消费，这里的商业才有希望。但给人的感觉是一路逛下来，虽然喜欢，却不知怎么花钱，更没有想在这里住下来的愿望，完全不同于丽江或乌镇的老街。丽江的三天没有住够，是因为街里好玩、好看、有的买，而想在乌镇住下来是因为安静。

    走过屯溪老街没有让人有留下来的感觉，如果来这条街的旅游者都是这种感觉，那么这条街的未来就有问题了。街不留客也就不会增加街里的消费，没有消费，商家经营就会有压力，有些商家可能就会离开，新的商家就会进来。当然，商业业态有一个被动自然调整的过程。但是被动自然地调整，还是有意识地引导是一个选择。因为，业态被动地调整有可能破坏了这条老街的风貌。当然，这些街上的商家吃的都是回头客，以批发为主，但这条街不能吸引现实旅游人群的消费，变成只逛不花钱的一条街确实可惜了。丽江老街更吸引现代年轻时尚消费人群，姑苏山塘街也给人以启发，希望屯溪老街能够适应未来发展。

    商业和旅游：对立统一的两方面

    从上面的几条旅游样板街来看，旅游地产和商业地产相互区别又相互联系。商业地产确切地说是一种经营收益性物业，当前世界各国因国情不同，体制不同，市场基础也不同，但都会殊途同归，走向一个方向，即有收益性和可经营性的地产。当前中国的商业地产不够成熟，因为体制以及市场等诸多因素影响会在歧路上多走一段，当经济增长结构和自觉意识到一定程度以后，政府再适时参与，未来会发展得更成熟。

    旅游地产和商业地产不同，但也有一定关系，在一定意义上讲它是商业地产的一部分，因为它也是一种经营收益性的物业，只不过它更注重可持续回报。旅游地产不是简单地“旅游+地产“，它的关键在于旅游，要走可持续发展旅游之路，地产只是实现旅游可持续发展的手段之一。发展旅游地产要在继承历史的基础上与文化结合，与现代商业结合，但不可急功近利，只图眼前之利，因为地产是为旅游服务的，地产不能主导旅游。

    旅游地产的成熟需要我们耐心等待，它是一个多方面因素的综合结果，有待于经济的发展和文化的传承、挖掘，以及对外来文化的吸收与消化，更有待于一群专业人士和有见识的投资者出现。