下沙30万方商业地产待激活 能否成为第二个莘庄

    随着世贸下沙项目——滨江花园（查看地图）开工动建，在下沙江东拿地的大鳄们再度进入杭州楼市的关注区。然而，大鳄们却遭遇着同样一个困惑：在居住氛围还未完全成熟的下沙，类似的商业物业正在进行着重复竞争，目前的人口还远远不能满足现已规划的商业体量的消费支持。而如果只按照传统的商业解决方式，下沙江东30多万平方米的商业又要靠什么来养？

    区域开发商的商业困惑
               
    “区块的人口数字似乎远远不能满足将来的商业配套面积，但容积率2.8-3.5不等的限定，似乎又将商业地块解决方案局限在酒店和写字楼，而如果只按照传统的商业解决方式，下沙江东30多万平方米的商业要靠什么来养？”一位不愿意透露姓名的外来大鳄这样向记者提出困惑。

    而另外几位已在下沙开发了4年的房产人士也表示了这样的担忧：按照每10万平方米的商业需要50万常住人口来养这样一个计算公式，即将在下沙江东兴建起来的这几十万平方米的商业靠谁来养？而目前下沙区块的常住人口在30万左右，其中有18万是“候鸟型”的大学城学生，就是按照区政府5年计划，也要到2012年，下沙的常住人口才会达到60万。那么单下沙沿江就达到26万平方米的商业项目，主流客群将从哪里来？

    据记者了解，目前在下沙沿江拿地的大鳄中，单是北京金隅嘉业在下沙的项目中有12万平方米综合体，其中6万平方米的商业、5万平方米的酒店、2万平方米的写字楼；加上保利地产占地面积5.7万平方米的商业地块、3.5的容积率，其商业面积将达20万平方米。如此数量的商业对应的是到2012年也才60万人口的区域板块，“商业由何来养”成了目前下沙区块不少开发商关注的热点。

    下沙能否成为第二个莘庄
               
    “大家都说地铁给了下沙第二个春天，但是下沙会不会像地铁开通以后的莘庄那样，莘庄到上海的人民广场跟我们到学校的距离是差不多，但莘庄没有工厂，周边都是商业区，所以除了地铁以外，目前杭州下沙和上海莘庄并不具备很多可比性。”家住体育场路的蒋老师这样对记者说。

    “高校学生在下沙是一个商业利好，但是学生是候鸟一样的人群，而商业如何解决季节性人气缺失是个关键问题”，第一太平戴维斯投资部高级经理齐于分析道，“但地铁一号线的开工为下沙楼市迎来了春天，地铁的贯通会极大地缩短人们的城市空间，就像上海一样，这也是地铁给下沙楼市带来春天一个重要因素”。

    据分析，下沙的商业优势体现在下沙副城的特殊地理位置和城市定位，这种定位为下沙板块商业提供了非常好的发展前景。下沙是杭州主城三大副城之一，但是它有着和其他两个副城不同的特点，一个它是杭州市城市东扩的主战场和终点，和杭州市区的主城正在实现无缝连接，杭州的东扩就是下沙，现在和主城的无缝连接有这么几条道路，艮山东路、德胜东路，还有汽车东站向九堡的迁移，这些都在实现主城和副城之间的无缝连接，换句话说城市东扩的实施，会把杭州主城和下沙副城连为一体，不管以后是否叫副城，下沙成为主城的一部分是不争的事实，届时商业亮点就会大大增多，而下沙成为第二个莘庄也因此有了可能。
 
    花园式副城何时聚到人气
               
    “下沙的商业配套与杭州主城区相比还有许多不尽如人意的地方，人气相对不足成了吸引商业配套设施进入下沙的现实瓶颈。但下沙板块沿江建设与规划的大型楼盘紧密相连，除了开发商自我配套的商业设施外，密集的居住环境也给未来的商业配套入住提供了良好的发展空间。”下沙管委会的有关人士这样认为。

    据了解，下沙开发区的面积是104.7平方公里，2007年以前，已经交付使用的楼盘是198万平方米，到2007年底，建成包括农居房产的保有量约400万平方米，目前在建的项目，有9个楼盘，一共是230万方平方米，主要是以东海新城47万平方米，梦琴湾（查看地图）33万平方米，伊萨卡50万平方米，四季临门2.3万平方米，休斯敦12.5万平方米。未来5年，下沙能够容纳的新入住的居民，可达到15万人。而目前物美超市、金沙数码港、肯德基、麦当劳、星光影院都已经落户在下沙新城中心区，餐饮、购物、休闲、娱乐于一体的商业群在逐步建立起来，而东部沿江居住区的生活配套设施将会在区域内在建小区陆续交付后逐步完善，届时稳定红火生意就有了足够的人气烘托。
 
    “下沙是靠城市化和工业化两轮驱动，其实下沙城的分区规划和各单位的详细规划，对城市化和工业化进行了详细的布局，而下沙的工业规划对企业进行了严格的限制，花园式副城的定位将为下沙商业带来足够的人气。”下沙管委会有关人士这样分析。

    产业能否支撑商业消费
               
    “下沙最明显的变化是产业方面开始多样化了，首先高教园区的建设，所以它不仅仅是一个工业园区，而是一个高校产业大量集中的地方，杭州很多的高教基本上都在那边开设新区，这是一个根本性的改变。因为大量的学生进去之后，人口也发生变化，不再是以前的产业工人和管理者，而是有很多的学生，同时也带动了城市服务功能进去，所以城市的功能慢慢丰富和完善起来。不仅仅是以前一个产业园区，这是它现在在蜕变的一个根本的东西。”中庆·第六大道的有关负责人这样认为。

    “从一个产业的角度来看，我建议政府还要多做一些推动工作。尽量能够让多种产业能够进去，而不仅仅是现在的高教和工业，尤其是要重视人口密集型的产业进入，比如说设计业，因为工厂相对来说占地大，人口的分布要小，高教现在也是这样，很多的高教园区很大，人很少，这样有时候我们会觉得人气不够足，或者是商业布点的时候比较难布点，这么大的规模人口的密度不够大，就不敢进来。”浙工大房产研究所所长虞晓芬在接受采访的时候这样表示。

    “真正一个城市，它一定是一个生态群落，既有高大的乔木，还有小的草根的植物，甚至有攀岩的植物，第一步能够多引进一些人口密集型的产业，就是杭州现在主推的创意产业，我觉得要发展一些相对低价的写字楼，一些人口密度大一点的产业园区，能够把这些产业吸引进来，这是第一步，以后等到人口密集量大了，城市的整个密度越来越大了，人气也越来越足了，很多其他的产业服务和生活服务的功能，商业都会进来，商贸业、服务业都会进来，下沙就会真正成为一个各种产业完全融合在一起的城市。”华元房产副总裁孟力军说。

    “我觉得我们不能老想着武林门是我们的城市中心，但是它对我们城市生活的重要性会相对减弱，我们说城北、城东都有次中心，大量的生活和服务会依赖这些次中心，现在杭州老的城区停车非常不方便，所以未来杭州必定是一个多种中心综合发展的区域，我觉得下沙在这个方面应该承担起自己的职责来，真正让到下沙来工作、生活的人，能够完完全全居住在下沙，购物、娱乐都可以在下沙，全部的功能都满足，这样城市很多大的功能都会理顺，我想应该乐观估计一下，5年以后就能够看到这种情景，悲观一点我想等地铁通了以后，再过个两三年就没有问题。”