老牌商街变身时尚高档商圈
最近的西单格外热闹。
中粮集团旗下的第一个商业地产项目西单大悦城近日开始试营业。被誉为亚洲“最具时尚号召力的百货店”国际知名连锁品牌日本伊势丹也将于今年奥运会后正式入驻西单美晟国际广场，再加上香港喜来广场、天安国汇等大型商业，西单这个老牌商业区即将变身时尚高档的综合商圈。
又起风云
去年12月28日，以现代、时尚、高档、购物、娱乐而惊艳亮相的大悦城打破了西单的“平静”。众人的目光再次集中到西单这个老牌商业区。
虽然还处于试营业期，但大悦城可谓气度不凡，完全可与世纪金源MALL和金融街购物中心媲美，集购物、娱乐、餐饮、娱乐、休闲等于一体，倡导体验型经济。
但与世纪金源MALL和金融街购物中心不同的是，作为西单目前最大规模的商业综合体大悦城，将消费人群锁定在心态年轻、年龄层次分布广泛的高收入人群。
在国际品牌的选择上，大悦城选择了ZARA、Bestseller、Sephora等国际二线品牌，其中全场300多个品牌中的1/10都是首次落户北京的国际品牌。
最值得关注的是，大悦城并没有像中友、君太、西单商场、西单购物中心一样走百货路线，而是加大餐饮企业的引进并增加了影院等娱乐配套设施，弥补了西单商圈休闲娱乐功能的欠缺。据了解，大悦城开发商中粮集团为此不惜重金吸纳了众多亚洲知名餐饮类商家，其中以星奇异水果厨房、Dolar Shop/豆捞坊、Mango Mango为代表的甜品店都是首次登陆北京的商家。中粮集团还引进了香港嘉禾影业，开设首都影院。作为国内最大的数码影院，首都影院共有13个大型影厅，可以同时容纳1800位观众，将很好地满足西单购物人群的娱乐需求。
大悦城的进驻还只是西单“变局”的开始。
今年，西单将增加20万平方米的商业。美晟国际广场、天安国汇等商业项目也将于今年投入运营。以高档次、高品位，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的国际化多主题购物广场——美晟国际广场，引入了日本首屈一指的零售企业伊势丹集团；天安国汇将地下1层到地上4层规划为高档购物中心，将汇聚国际一线品牌。
前景广阔
仔细算一算，不足2平方公里的西单商圈内，今年将有11家大型商场。除了重庆解放碑，西单算得上是全国百货商场最密集的地方。
如此高密度的商业聚集，西单商圈能否提供相应的消费力？北京汇博行董事总经理潘好龙认为，虽然百货商场之间竞争加剧，但增加了分化，提升了整个西单商圈的档次。而且西单商圈内的各家百货和购物中心都形成自己的特色：首都时代广场的美美百货主打高端；大悦城增加了娱乐比重；中友百货是走时尚百货的路线，主要针对年轻的白领，自身内部调整也非常清新；君太百货更有时尚感、清新感；西单商场虽然有一段时间走时尚百货的路线，但最终还是重新回到大众化路线上来……所以说，西单商圈每年都有新鲜血液输入，业态也越来越丰富，影响力也将大大增强，有非常广阔的发展前景。
“西单是北京商业中心的节点。随着人们消费水平和需求的提升，西单商圈也有扩融的需求。”北京商业经济学会秘书长赖阳副教授表示，即将开通的地铁10号线无疑将给西单商圈带来新的商机。
“新的地铁线路的开通将使北京的商业向两极化发展。传统商业中心将迎来复兴，并更加大型化，辐射范围更广；次级商圈将被弱化。”赖阳认为，目前，西单商圈的购物比重过多，而餐饮、休闲、娱乐的比重过低，需要增加这部分的商业，使西单商圈更加多样性，满足不同层次消费者的需求。因此，在商业体量增加、商业丰富性增加的前提下，曾经一度被其他商圈截留的顾客将重返西单。相反如果商业品牌雷同，这种吸引力将不复存在。
“西单还可以借助地铁，完成地下与地上2层连廊的连接，使地下形成大型商业空间，并与地上商业项目互动，让人们可以在地上和地下逛西单。”赖阳说。
政府导向
商业物业稳定的租金收入让更多的企业开始进军商业地产。
便捷的地铁、庞大的消费人群和知名的品牌效应，让很多企业将目光投向了西单。但是这也导致了城市中心土地稀缺，从而使城市中心土地成本越来越高。据统计，2007年，西单商圈首层平均租金为每天每平方米31.7元人民币。
“随着土地成本的继续升高，商业将会向高档化发展。因为，只有高附加值的商品才能承受高价租金。但如果西单商圈全部都发展高档商业，那么就会弱化商业的多样性，加剧商业企业之间的竞争压力。”赖阳指出，政府应从政策导向性来把握土地成本和商业附加值之间的平衡稳定。
专家问诊
城市传统商业街区之沉浮
作为传统商业街，西单商圈的经营上突出了现代、时尚、高档、购物、娱乐等内容，而文化内涵还显不足。这种文化不只是指传统文化，也包括丰富的现代文化、时尚文化，拥有了文化要素才能真正成为人们的精神家园。我认为这是西单商圈今后在发展中应考虑的因素。
前几年随着城市不断扩张发展，北京多中心的商业格局逐渐形成，传统商业街区被大量新兴商业中心截留，已不再是人们购物的首选之地，从前门连续多年的衰落可得到证实。
西单商圈是北京传统商业中心之一，与王府井、前门共同被誉为北京三大商业中心，而其地理位置又位于城市的中心，交通便利，上世纪八九十年代一直是北京首屈一指的购物场所。随着城市东移及王府井大街的彻底改造，旅游者及外地游客更青睐王府井，而西单逐渐演化为北京老百姓购物的集中地，之后的10年左右时间，受到其他商业中心的分流，客流量下滑很大。
但从近年来的发展情况来看，由于传统商业街区的不断改造升级，服务功能越来越齐全，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体，高档次、高品位的品牌专卖店和购物中心越来越呈现集中化趋势，规模也越做越大，整体服务水平也随之有很大提高。这些都使这些传统商业街区重新又凝聚起巨大的吸引力，其聚集效应远远超过其他次一级的商圈，消费者来这里往往不是满足日常购物的需要，而是满足全方位的消费体验，这里有超越于其他商圈的独特魅力，包括功能的、规模的、文化的等等。西单商圈的大规模调整改造效果已突出体现了这一趋势。
国际上，成功的传统商业街区的改造都注重了文化内涵的打造，能够承载传统与现代，能够体现城市的形象，更易受到中外消费者的青睐。
在这方面，作为传统商业街，西单商圈的经营上突出了现代、时尚、高档、购物、娱乐等内容，而文化内涵还显不足。这种文化不只是指传统文化，也包括丰富的现代文化、时尚文化，拥有了文化要素才能真正成为人们的精神家园。我认为这是西单商圈今后在发展中应考虑的因素。
商家故事
中粮的商业地产版图
10年前的中粮广场，是中粮集团操刀的第一个商业地产项目。其较高的投资回报率，成为中粮集团经营性物业投资的核心力量。10年后，中粮集团续写商业地产“神话”，重新谋划商业地产版图。
“中粮集团将把商业地产作为一项支柱产业来经营，计划经过5-10年的发展，使中粮集团的地产业务占其总资产的20%左右，约200亿-300亿元的规模。”中粮集团董事长宁高宁表示，中粮集团计划今后每两年开发一个新的商业地产旗舰店，这些项目将主要集中于大型城市。
目前，中粮集团在商业地产项目的投资包括西单大悦城、朝北大悦城、天津大悦城以及中粮广场，总资产已超过百亿。
“2006年年初，中粮集团加强了商业地产布局，并成立了中粮置业公司，全面负责商业地产的运作。”西单大悦城推广部经理周鹏表示，为了实现不断增值的优秀商业地产模式，中粮集团选择了商业综合体这种商业地产模式，并收购一些有规模、资产性良好、质量和成长性好的项目。
2006年年底，西单MALL进入了中粮置业的视野。
“西单是一个成熟的商圈，商业人气培养时间短，加上中粮集团做的SHOPPING MALL，走的是与周边百货的差异化路线，是西单商圈内业态的互补，所以不是与周边百货贴身肉搏的竞争者。同时，西单MALL是西单商圈内最后一个出售项目。我们对于这个项目是势在必得。”周鹏说。
当时，中冶集团正在转手西单MALL。中粮集团开出了36亿元人民币左右的高价收购该项目。但5亿元的差价，让爱尔兰财富控股集团拔得头筹。2007年4月，北京市产权交易所网站上的一宗挂牌转让交易，令事件峰回路转。原本已经“名花有主”的西单MALL，以其项目公司新奥西郡房地产开发有限公司股权形式挂牌转让。很快，得到消息的中粮集团马上接手了西单MALL。
2007年6月底，中粮置业启动了西单大悦城项目。“传统百货是品牌商品的集合体。而购物中心是品牌店的集合体。所以，大悦城是脱离了传统百货形式，更多从品牌组合、业态组合选择差异化经营。”周鹏透露，目前，西单大悦城业态分布中，零售、餐饮、娱乐的比重为5∶3∶2。餐饮和娱乐填补了西单商圈休闲娱乐功能的缺乏。ZARA、Bestseller、Sephora等国际二线品牌成为了西单商圈内的特色品牌。
中粮集团相关负责人透露，在商业地产中，中粮集团将以西单大悦城为起点，通过投资-发展-融资-再发展的模式，大概经过2-3年，使商业地产在整体开发量、整体资金量、资产数量上达到一定规模，形成一个与集团进出口贸易、生物能源等并重的龙头板块。
年内投入使用的在建项目
美晟国际广场
天安国汇（高档购物中心&公寓）
安福大厦写字楼
