福州商铺市场日渐回暖 利好政策助跑

    近段时间，不少开发商纷纷推出商铺项目，许多中介公司加大了商铺推广力度。业内人士认为，这是由于非住宅项目未被列入政策调控范围之内。不过，商铺逆势升温，投资者仍需警惕投资风险。

    商业地产回暖
                     
    "很明显，这段时间投资者的关注点发生了转变。"福州点房置业总经理伍斌告诉记者，近段时间，前来点房置业咨询商铺投资的客户明显增多，这些客户多半具有较强的购买意向，要求到现场考察的人数也较之前增加了许多。据了解，这些客户中，有一些是先前关注住宅市场的投资者，眼看商铺逆市回暖，便转而对商铺投资关注有加。

    林先生就是其中一位。近两年，住房价格迅猛上涨，让专注于住宅投资的他赚了不少。如今住宅市场观望气氛浓厚，林先生便"转战"商业地产市场。

    "去年底我将手中的3套住宅抛售之后，就开始关注商铺，现在我已经看好了一间店面，过两天就准备跟房东签约。"林先生告诉记者，该店面地处成熟商业街区，经过他多方考察，仔细盘算，才最终决定购买。"与投资住宅相比，投资商铺更需要谨慎。在住宅市场好的时候，简直是有买就有赚；而商铺不一样，如果所处地段不好，店面结构不佳，将来可能陷入卖不掉、租不出的局面。"做了多年的房产投资，林先生已经有了一套投资经。

    在一手房市场，这段时间，一些房地产商也纷纷推出商铺项目。2007年12月底，君临天华地下一层推出386间独立商铺，有媒体报道称，开盘当天吸引了不少投资者前往选铺；位于仓山的欣隆盛世二期学生街城市广场也于近日正式对外公开；正祥·一品新筑80亩开放式大型商业街区现处于前期筹备中，招商工作将全面启动；本月26日，备受关注的君临·盛世茶亭一期即将开盘。华辰集团对外称，2008是华辰商业年，希望能够整合旗下所有的商业地产项目到香港打包上市。此外，华辰集团还将以福建为基础，继续寻觅合适的地产项目，增加50万平方米的商业开发面积。

    利好政策助跑
                     
    华辰集团总裁魏传瑞在接受媒体采访时曾表示，随着金融、税收等一系列国家宏观调控政策的出台，住宅产业的投资回报率正逐渐降低。但在商业地产领域，国家不仅没有出台相关抑制性政策，相反还不断出台鼓励政策。

    记者从福州双安房产代理公司客服部了解到，无论商铺的购买年限多长，其二手交易营业税都是按增值部分的5.55%征收，相比于住宅交易政策要宽松不少。

    对投资者而言，投资回报率自然是影响他们作出投资选择的关键。如今，受宏观政策影响，短线投资风险越来越大，许多投资者更加倾向于长期持有房产。就房产长线投资，林先生为记者算了一笔账：

    假设市中心一套100平方米的住宅月租金为1500元，这套房子购进的总价达到80万元，那么做长线投资其投资回报率为2.25%；而一间位于成熟商业街区的沿街店面月租金为400元/平方米，售价约7万元/平方米，假设该店面面积为50平方米，其投资回报率可达到6.86%。

    此外，伍斌认为，当前股票市场起伏不定，也让不少投资者对于相对稳定的固定资产投资更加信任。随着市中心土地稀缺程度的提高，市中心商铺以及成熟商业街区的店面特别受投资者青睐。而从近两年土地供应的特点来看，在福州新区拍卖的土地中，商业用地的比例有所增加，预计今年福州商业地块的供应将进一步增加，商业用房供应将有所增长，商业用房放量规模在整个福州商品房供应中的比例也将有所上升。

    投资者日趋理性
                     
    据了解，福州市今后将不再审批传统的产权商铺，转而建设集中式商场，这使得独立产权商铺的投资价值更加凸显。
                     
    在业内人士看来，与其他投资产品相比，商业店铺具有升值、保值的特点，特别是独立商铺，可以自主经营，也可以出租或出售。
                     
    有关数据显示，中亭街的独立商铺价格从2001年的30000多元/平方米涨到现在每平方米十几万元，君临天华也从40000元/平方米涨到现在80000元/平方米。

    然而，尽管商业地产的投资前景看好，吸引了不少投资者涉足，但房产商与中介商并没有因此乐观起来。毕竟楼市冷了，多少会影响投资者的信心，尽管当前关注商铺的投资者多了，但从各大房产中介的销售情况来看，商铺的成交量并没有发生太大变化。而在一手市场，一些位于不成熟商圈的商铺，其销售正变得越来越困难。据业内人士介绍，以往一天能够销售二、三十套的商铺项目，如今一天仅能售出两、三套。相比较以前，投资者多了些理性，少了些盲从。

    投资者林先生告诉记者，他准备购买那间店面是在考察了将近一个月后才做的决定，这两年，商铺价格的涨速远远高于租金的涨速，商铺的投资回报率已经出现了下滑。"当初宝龙城市广场的商铺投资回报率可达7%-8%，如今下降至5%-6%。"

    风险不可小觑
                     
    据伍斌介绍，如今投资者比较关注如宝龙、中亭街这样的大型商业街区，社区店面不大受欢迎。主要原因在于，消费者越来越喜欢"一站式"消费，而许多社区的围合式商铺缺乏商业氛围和人气，远不如大型商场、卖场受欢迎，这也是未来的趋势。"如今，北京、上海许多社区外围已不做店面了，就是出于这一原因。"伍斌建议投资者，要谨慎投资社区店面。

    记者了解到，如今金山等新区的社区店面由于出租难，甚至出现了价格下调的现象。福州麦田房产代理公司商铺科的吴经理认为，当前一手商铺开发量大，价位又高，加上不少店面所处地段尚未形成商业氛围，因此投资风险较大。他建议投资者，尽量选择成熟商圈的商铺，这样的投资相对稳定、可靠。

    当然，大型商业街区的投资也并非零风险。伍斌认为，投资大型商业街区的商铺之前，投资者除了必须考察开发商的实力，还需了解其招商能力，因为招商能力对于整个商场价值的影响是非常大的。

    由于商铺投资成本高，投资者也面临着高风险。银行专家提醒投资者，相对普通住宅房，商业用房的还贷期限短，贷款利率高，还款压力较大。投资者在购买之前要三思而行，不能盲目相信"商铺投资回报率超过15%"等承诺，更不要盲目追求高价铺位。投资人每月还贷资金不应超过总收入的50%，否则后期将面临较大的还贷风险。

    此外，专家认为，商铺投资还需要注意市政规划，及时掌握商铺投资价值的走势，并谨慎对待包租现象。

    欧风商业街处于百万平方米规模的蠡口家具城内，总建筑面积近4万平方米，作为大型专业市场的配套商业步行街，功能定位于餐饮、娱乐、休闲。项目于2007年5月开盘销售其1-3F商铺，主力面积220-280平方米，均价7000元/平方米左右，销售非常火爆，目前已基本售罄。

    湖东新街口位于园区第二个两万人组团的核心位置，周边有欧洲城、第五元素、东湖林语、朗诗国际街区、本岸花园、澳韵花园、湖畔天城、IALA国际、金湖湾等众多居住小区，是目前园区为数不多的、独立于居住小区之外规划的中小型商业配套项目。项目总建面积2万多平方米，是纯1层异域风格商业街，主力面积26-80/100-300平方米，檐口挑高6.1/7.5米，屋顶挑高8.5-9米，可自行分割为2层带阁楼，商铺销售价格在40000元/平方米以上，小面积商铺单价更是在50000元/平方米以上。

    商业物业成规划新形态

    商业性质的土地理论上是用来发展商业物业的，未来用于商业经营活动。但在实际操作中，出于种种原因，项目发展商将商业用地用来规划别墅、小公寓等物业形态，这是2007年苏州商业物业市场呈现出的新的特征。

    苏州商业性质的小公寓较早地出现在中翔商贸城，2007年主要出现在赛格双城、中澳广场、东方锦城等项目，一度在苏州房地产市场掀起一股小公寓热。商业性质的小公寓未来还将集中于苏蠡路沿线、太湖度假区、远郊乡镇等区域。这种创新型的商业物业形态，有其发展的充分理由：1)土地容积率往往较高，规划高楼层商业价值难以实现且销售回笼较慢;2)周边产业支撑雄厚，外来人口众多，滋生庞大的住房租赁需求;3)小面积低总价去化快，投资居住两相宜，市场接受度高，便于发展商回笼资金;4)度假型物业形态之一，分布于旅游度假区，作为公寓式酒店分割产权销售，未来用于短期出租获取收益，投资性强。商业性质小公寓的消费客群以投资者为主，外来商人和作为过渡物业形态的初级置业者也是重要客群。

    苏州商业性质别墅2007年首次大规模出现在太湖国家旅游度假区，以“温泉1858”和“中信太湖城”为代表。商业性质的别墅根本上来说仍是商业物业，但完全被用作居住用途，超出了经营场所的范围。这种商业物业形态的创新也有其充分的理由：1)度假区人口稀少，规划传统商业零售物业形态难以生存;2)土地容积率较低，具备发展别墅形态的商业物业的基本条件;3)周边环境不错，资源拥有量可观;4)投资性强，未来作为租赁别墅，赚取出租收益。这类产品的消费客群往往是事业有成人士，他们可能来自全国各地，生活讲求品质，有内涵，希望在工作之余享受闲暇时光，喜欢度假，购置度假区别墅形态物业用作第二居所。投资客也会瞄准这部分人的需求，购置度假区别墅形态物业赚取出租收益和未来增值收益。

    老厂房成创意产业新载体

    “退二进三”，指在产业结构调整中，工业企业退出城区，利用工业企业原有厂房或土地发展商业、房地产等第三产业，也就是减少城区第二产业的比重，努力发展第三产业。“退二进三”不仅是提升城市环境的客观要求，也是中心城区地价攀升的必然结果。化学化工等污染重、附加值低的企业外迁，国企改制、甚至破产遗留下的土地资源开发等都属于“退二进三”的范畴。

    在具体操作上，“退二进三”有两种做法。1)旧城改造：就是把旧厂房拆掉，规划、设计成新的功能、用途，也就是通常的推倒重来，这要牵扯到土地性质、用途、产权关系的变更，只不过是原有的用途是工厂厂区，可以通过土地置换或由市土地储备中心收回重新上市来操作。2)“腾笼换鸟”：就是原地改造，厂房改造成商铺、创意园、文化馆及酒店等经营性项目。

    在苏州，老厂房改造为商业物业一时间内成为商业物业市场的亮点，一股创意旋风迎面袭来。园区“创意泵站”、新区“X2创意街区”、平江区“桃花坞文化创意产业园”成为苏州市区“退二进三”的典范。

    园区金鸡湖路上的格兰富水泵旧厂房泵站改建为创意产业基地，其独特的外立面风格，彰显个性与创意;同时，旧厂改造，实现旧厂房二次利用，节约了成本。新区“X2创意街区”是将原厂房建筑用现代创意地产的规划设计理念加以改造，由写字楼、酒店、餐饮等综合业态组成，是苏州首个以创意产业为核心的24小时办公、生活圈。平江区借助区域人文底蕴与历史资源，发展创意产业，一批原本被弃用的老厂房，如原新光丝织厂、原农业机械厂、电镀厂等，目前正在被重新包装，将被打造成桃花坞文化创意产业园、平江历史街区影视基地、创元创意产业园、平江创意产业园等。

    金鸡湖CBD建设加速

    环金鸡湖中央商务区规划面积约4平方公里，建筑面积1200万平方米左右，功能定位为“服务全市、辐射长三角地区的区域性、国际级CBD”，主要由湖西中央商务区和湖东中央商务区两大部分组成。湖西中央商务区北起苏绣路，南至苏惠路，东起星港街，西至星生街，规划面积约为0.86平方公里，主要发展办公楼宇经济，着力引进跨国公司总部、财务结算中心、外资银行等机构，培育金融、保险、贸易、法律、会计、咨询等现代服务行业，最终建成布局合理、功能齐备、独具特色、人气商气最繁荣的苏州现代化城市中心。湖东中央商务区规划面积约为3平方公里，发展以高档商业购物中心、百货商场、时尚精品、星级宾馆和大型餐饮为主的商业街区、文化产业街区和国际会展街区。

    经过10多年的发展，园区已形成较为完善的、以IT产业为龙头的高新技术产业集聚优势。园区目前已建成国际科技园、现代物流园、独墅湖高教区、国际博览中心等大型生产服务设施68万平方米，建成邻里中心、左岸商业街、星海休闲广场、湖滨新天地、李公堤等各类生活服务设施60多万平方米，为打造城市CBD奠定了良好基础。

    2007年，商旅大厦、新天翔广场等商办项目开盘销售，水巷邻里招商营业，圆融时代广场开工建设且推出部分写字楼销售，九龙仓、新鸿基、建屋、圆融等地产商在CBD区域拿下众多商业地块。未来几年，将是苏州CBD建设的关键时期，随着众多商业项目的建设及轻轨1号线的开工，CBD雏形将初步形成。

    商业地产投资渐趋谨慎

    去年9.27房贷新政关于商业物业预售条件的限制、首付比例的提高和贷款利率的增加等条款，无疑是对商业物业市场泼的一盆冷水，诸多新政上市后的商业物业签约速度明显变慢。发展商们不得不考虑资金回流速度，在定价时更加客观，形成价格增速趋缓的局面;投资者也更加精细地权衡未来租金收益和升值预期与贷款利率的关系，不盲目出击，投资行为趋于谨慎，延缓了市场有效需求。事实上，房贷新政的目的是要引导商业物业进入比较理性健康的发展轨道，如今，这一政策目的正在逐步实现。