商业地产过度竞争 多家大体量商业项目延期开业

    在日前召开的中国商业地产行业年会上，中国商业地产联盟发布了2007年中国商业地产八大现象及其典型案例。其中多个典型案例都集中在北京。而据相关数据统计，2007年是北京商业地产“井喷年”，放量超过600万平方米，成为了中国商业地产发展的风向标。

    ■ 现象一：国内资本加入商业项目并购

    典型案例：中粮集团成功收购北京西单MALL

    2007年5月，中粮集团击败爱尔兰财富集团等对手，以30多亿元成功收购北京西单MALL，成为国内资本整体收购大宗商业项目的一大手笔。

    国内资本加入商业项目并购，一方面是资本市场看好收租性物业的长期回报；另一方面针对海外热钱的“限外令”，也多少延缓了外资进入脚步，为内资收购留下一定空间。

    ■ 现象二：百货公司购物中心化

    典型案例：新光天地在京开业

    2007年4月，全国最大的单体百货店新光天地在京开业，建筑面积达18万平方米。该店以“统一收银、厂商联营”的百货模式为主，同时还引入众多独立品牌店和餐饮休闲业种。

    过去一年里国内许多城市一些传统百货店先后进行了类似的购物中心化改造。事实上，与传统百货公司相比，购物中心能更好地满足现代都市人的消费需求。

    ■ 现象三：购物中心“去主力店化”

    典型案例：北京西直门嘉茂购物中心不设任何主力店

    2007年10月，北京西直门嘉茂购物中心正式开业，该购物中心不设任何主力店，而是由大约200家中小规模的零售品牌门店组成。而同年12月开业的北京西单大悦城，除回迁影院外，由300多家品牌店共同组成主力店。

    这种“去主力店化”现象背后的原因更多与主力店所占面积过大，而租金贡献比重过小有直接关系，由此看来，主力店自身如何实现经营差异化，进一步提高盈利能力，已成为紧迫课题。

    ■ 现象四：大型商业项目纷纷延期开业

    典型案例：北京国际玩具城几度延期开业

    原定于2007年9月开业的北京国际玩具城，由于招商不理想等原因，一再延至今年4月开业。而各地纷纷出现大型商业项目延期开业现象。

    开发商对后期招商运营复杂性认识不足，在市场定位、业态组合等方面与主力商家存在较大分歧，是导致其失算的重要原因。

    ■ 现象五：商户集体罢市再现

    典型案例：SOHO尚都西塔商户集体歇业

    2007 年7月，SOHO尚都西塔开业不久，部分商户因生意清淡多次集体歇业，抗议开发商招商不力、租金过高，事件拖延数月未能妥善解决。这对正陆续进入招商运营的各地诸多大型商场及其开发商，无疑又一次敲响了警钟。

    ■ 现象六：开发商与零售商互相跨业经营

    典型案例：北京华联集团投资商业地产

    2007年1 0月，零售业巨头北京华联集团宣布，将旗下上市公司华联股份主业由零售业转向商业地产。几乎同时，万达集团自创品牌“万千百货”在哈尔滨率先开业，并宣称“未来5年开新店40家，10年内争取开150家”。这是商业与地产互相战略渗透的两大标志性案例。这种地产开发与零售商业经营的融合，在香港和新加坡等地已经走向成熟，新世界发展、九龙仓、凯德置地等知名财团进入中国内地市场时，继续采取类似策略并收效显著。

    ■ 现象七：商业地王频现

    典型案例：2007年8月苏宁环球46亿元拿下上海南京路“商业地王”

    “商业地王”的出现引发了业界对后期可持续经营的忧虑。同时，不完善的土地政策与不现实的市场预期，使得“炒地”潜在收益远高于运营收益，商业地皮投机化更趋明显。

    ■ 现象八：新一波外资商业涌入

    典型案例：2007年11月乐宾百货中国第一家店在天津开业

    与此同时，日本永旺集团和韩国乐天集团也都在加紧筹备其在中国的第一家购物中心。此前外资商业进入中国市场是以大卖场和家居业态为主，新一波外资不仅有百货、购物中心，还包括西班牙ZARA、瑞典H&M等国际中高档知名品牌。