华侨城A ：借力旅游地产

    上周五，由深圳华侨城控股股份有限公司（简称：华侨城A）出资打造的成都华侨城掀起盖头——“中央欢乐区”首次亮相成都。业内人士认为，该公司已经将“地产+旅游”列入了整体上市方案，因此，成都华侨城的市场前景几何，对于该公司整体上市后的业绩非常关键。

    川内旅游地产添新“丁”

    据介绍，占地3000亩的成都华侨城位于成都市金牛区三环路交大立交桥附近，规划建设现代主题公园、都市娱乐商业和高尚人文住区三大功能板块。率先亮相的地产项目是成都华侨城·纯水岸1期，整个地产板块占地面积达到1500亩。项目分为东、西两区，与之配套的是占地约45万平方米的成都欢乐谷及约50万平方米的都市娱乐区。

    成都华侨城按照深圳“欢乐谷”的模式，运用“体验即是生活、生活即是体验”的设计理念，充分利用现代最新高科技成果，以“欢乐、激情、梦幻”为基本主题，分别依循“海洋主题”、“太空主题”、“森林主题”、“运动主题”、“儿童主题”五大主题来开发建设系列的核心旅游产品。位于其中的成都华侨城商业区占地约50万平方米，华侨城与14家企业将对商业东区的打造签订协议，首期商业计划项目预计在今年年底开始营业。

    2006年9月28日，成都市国土资源局举行国有土地挂牌转让活动，将3000亩土地分成4个标的进行转让，起始价均为60万元/亩。华侨城A旗下的深圳华侨城成都有限公司以60万元/亩的价格，共计18亿元，将3000亩土地全部划归自己的“势力范围”。

    目前,川内旅游地产项目逐渐增多，国色天乡、易镇……旅游地产在2008年来势凶猛。而成都华侨城使得川内旅游地产项目又添新“丁”，其市场前景备受业界关注。

    成都华侨城前景几何？

    据悉，成都华侨城旅游地产一期将于2008年5——8月陆续推出，这还只是整个项目中的一部分。

    “采用先卖房，再利用卖房利润投资主题公园，主题公园的建成又带动房地产项目，提升华侨城楼盘品质，提高销售单价。”有业内人士分析认为，这是目前旅游地产行业的“潜规则”。

    成都一位从事过旅游地产的人士说，其实，旅游地产在成都早就有了，只是过去旅游味浓一点而已。上世纪90年代初期，广东蛇口泰山旅游公司在成都投入巨资打造的“世界乐园”，开始时生意确实火爆，可好景不长，仅仅火了几年时间，就由盛而衰，以亏损告终。

    深圳市严忠明项目策划有限公司总经理严忠明在前不久的一次演讲中说，旅游地产其实就是主题公园，但在中国90％都失败了，其原因是欢乐谷只是游乐场的升级版，欢乐谷在旅游项目没有成功的情况下，就直接做地产，脱离了先旅游成功再搞地产的概念。如果主题公园不成功，地产也很危险，成都华侨城的主题公园是否成功，有待时间检验。

    严忠明同时认为，旅游地产的场所感营造强调原真性、唯一性。“而中国的规划设计院80％都不适合做旅游地产的设计，因为他们对旅游地产业并不了解。”严忠明直言。

    曾参与了打造文殊坊项目的山传海先生称，旅游地产跨旅游业和房地产两个领域，由于有旅游概念支撑，投资升值的前景更明朗。山传海还透露，旅游地产产权销售尽量延迟，也是成功的关键。据了解，今天的文殊坊仍然只租不售，在开街几年后的今天仍然按照规划进行运转。成都的许多商业地产失败都是因为产权出售，后期管理难以执行造成的，成都华侨城应该以此引以为戒。

    敲定整体上市方案

    目前有消息称，华侨城A的控股股东华侨城集团继整体上市计划于去年11月获得国资委原则批准后，其整体上市方案最终出炉。日前，华侨城集团与华侨城A签署了《国有产权转让协议》，将集团旗下除康佳集团外的业务注入上市公司。

    华侨城A的控股股东深圳华侨城集团将整体上市方案确定为“地产+旅游”，由其控股的13家地产、旅游、物业、酒店等资产全部打包以增发方式装入华侨城A。将华侨城房地产60%股权、华侨城酒店集团82%股权和香港华侨城100%股权注入公司，注入方式可能是公开增发反向收购、且一次性全部注入。

    而目前市场有传闻称，华侨城A可能会采取向大股东定向增发股份的方式进行。为此，记者就此事进行求证，但是，由于昨天正值周末双休日，记者将电话打进该公司董事会秘书办公室，始终无人接听电话。

    “资产注入对公司未来发展具有深远战略意义，将使公司产业链更加完整充实，有利于提升公司总市值，预计整体上市后公司市值将超1000亿元。”国信证券房地产行业分析师方焱说，2008年华侨城A业绩增长将在100%以上，华侨城集团此次资产注入可以达到增厚公司业绩的目的。

    目前我国的房地产行业正在经历一次持久的宏观调控，该公司也未能幸免。自2007年10月开始，尤其是2008年初到3月中上旬，该公司在各地的房地产项目销售量呈现出一定萎缩，市场较为冷清，尤其是深圳项目。2008年一季度报显示，该公司每股收益0.035元；每股净资产3.894元。