东莞商业地产预警为何“失灵”？

    某商业中心的副总经理刘卫国告诉记者，在他的印象中，尽管目前东莞商业项目偏多，但东莞房地产预警体系建立后均没有发出过任何预警信号———

    知情人士透露，东莞市房地产预警体系自从建立后就仅仅针对住宅市场作出监控，而并未对土地市场、商业地产项目进行监控。而今年7月才将商业地产纳入房地产预警体系监控的范畴

    步入“金九银十”的9月，东莞商业地产又将进入开业高峰期，东莞第一国际、虎门天河城等SHOPPINGMALL将于9月底开业。至此，东莞云集了将近300万平方米的商业面积。

    根据中原地产在东莞的调研报告显示，东莞在建、已建的有华南MALL，地王广场，世博广场等大型商业项目，使东莞人均商业面积已达到了2平方米；而在老区莞城的人均商业面积达到3.07平方米，对比世界发达国家人均商业面积1.2平方米，东莞商业地产的警钟早已敲响。

    然而，在东莞市房管局以及东莞建设网上均未能发现对此项的统计数据，两年前就已成立的房地产预警体系为什么对此发不出任何预警信号？

    房地产预警失灵？

    陈洋，在某知名中介中任职多年，现为该中介的市场研究专员，对东莞市场了如指掌。陈洋介绍，东莞房地产行业内最缺乏的就是准确的数据以及市场信息，不少房地产企业宁愿自己派人去做信息收集也不愿相信东莞房管局所公布出来的信息，早在两年前实行的东莞房地产预警系统亦未能发挥出其实际功效。

    东莞某商业中心的副总经理刘卫国告诉记者，在他的印象中，尽管目前东莞商业项目偏多，但东莞房地产预警体系建立后均没有发出过任何预警信号。对此，刘卫国提出他的疑问，难道房地产预警体系只是一个“表面工程”？

    说起东莞房地产预警体系，这需要追溯到2003年。是年，广东省建设厅提出各地均应该建设房地产市场信息监控和预警系统，目的是为了应对房地产市场的两大问题：一是2002年广东省房地产市场供过于求，压力较大；二是房地产交易市场存在不少违规问题。

    据悉，房地产预警体系是指建立一套对房地产开发进行宏观监测的科学完整的指标体系，通过及时、准确、全面地采集房地产业运行中的动态数据，并通过科学的分析，对市场状况作出判断，并将结果向房地产相关部门以及开发商发布信息，当房地产市场稍热时亮“黄灯”，过热时就亮“红灯”，当市场稍冷时亮“浅蓝色灯”，过冷时亮“深蓝色灯”，市场运行平稳时则亮“绿灯”。

    政府主管部门可以据此采取相应的措施调控市场，引导市场健康发展，对存在的问题及时处理和解决，使市场供求基本平衡，结构基本合理，避免市场的大起大落。

    2003年10月开始，东莞市房地产预警体系就开始运作。运行伊始，不少业内人士均对这套分析系统抱有很大希望，将对东莞房地产市场自身的调整提供有力的信息支持，避免结构失衡引起的高端市场压力增加的情况。

    知情人士透露，东莞市房地产预警体系自从建立后就仅仅针对住宅市场作出监控，而并未对土地市场、商业地产项目进行监控。将商业地产纳入房地产预警体系监控的范畴还是今年7月时，国家商务部要对东莞商业地产进行调研前才纳入监控范围。

    该知情人还透露，自从2003年开始，东莞新增1万平方米以上的商业项目就必须通过市长联席会议表决才能报批，却没有听说哪个商业项目因此而不能通过审批。由于当时东莞商业网点不足，发展商业网点成为一个重中之重，故一般报建商业中心均能顺利报批。如此一来，商业地产项目越来越多也就不奇怪了。

    如何成为真正风向标？

    据了解，目前，东莞房地产预警体系是由东莞市房地产协会定期向广东省房地产信息监控及预警系统汇集，并通过建设局网站、东莞房地产协会会刊《东莞房地产》以及东莞房地产业网等途径向社会公布东莞房地产市场信息。

    记者从东莞市房协了解到，房地产预警体系根据内在的逻辑关系，分成前后连续的三个部分：即评价当前、预报未来和综合预警。评价当前部分，是对于当前房地产市场运行状况做出判断，是正常、基本正常抑或异常。凡是异常或趋向异常，就应该发出警报，并分析其原因。预报未来部分，是对于未来短期（可以1至2年为期）房地产市场的运行状况做出估计和预测判断，是维持在正常、基本正常、异常状态，还是趋向于正常、基本正常或异常。综合预警部分，是综合判断当前、未来的运行状况，对异常或趋向异常情况，发出预警。

    无论是哪个体系，都需要一套表现房地产运行的指标体系。指标体系又分成三大块：第一块，房地产投入、产出同国民经济的协调关系；第二块，房地产供给和需求的协调关系；第三块，房地产产业内部的协调关系。三大块指标，应该满足人们对于房地产运行总量、结构、价格和其他综合性问题的考察。

    一位不愿透露姓名的发展商表示，近年来东莞商业地产的发展表明，目前该房地产预警体系运作存在某些问题，整改才是今后的出路，才能有利于今后东莞房地产市场的发展。

    他还表示，东莞房地产市场一直缺乏很完整的信息披露体系，市场信息相对滞后，发展商开发项目，往往是根据周边的情况，没有全局的把握，加上房地产建设周期长，调整效果相对滞后，导致了“痉挛”一样的过热过冷的情况时有出现，需要一段较长的时间消化。

    而该体系收集数据的真实性却成为最大的发展瓶颈。有不少发展商在接受记者采访时均表示，目前由于办证以及确权手续时间均需数月，该体系所收集到的数据均依靠发展商自行上报数据，而这些数据肯定存在水分，所以预警体系数据不能反映真实情况。