商铺是一种极具个性的投资品，其投资价值会因不同地段、客流量、经营范围等而不尽相同，不同的投资预算，应有针对性地选择相应的商铺。日前，美联物业的专业人士教路：
投资预算：300万元以下
推荐商铺：成熟社区商铺
美联物业商铺部负责人法永能认为，投资预
算在300万元以下的投资者，应选择租金回报稳定、承租率高的成熟社区商铺，此类型商铺投资风险较小，容易保障首次投资获利。
据统计，此类商铺主要分布在一些大型楼盘附近，人气旺盛，有良好的商业氛围，主要服务于社区范围内固定的消费群，竞争也较小。若打算自己经营，只要根据该社区的顾客群特点选对经营范围，并与社区内其他商铺形成互补，则会有稳定的利润；若想投资出租，由于有固定的顾客群，承租率高，租金回报稳定。
投资预算：300万元—500万元
推荐商铺：一线商圈辐射的二线街铺
法永能认为，预算在300万元—500万元之间的商铺投资，除要考虑有稳定的租金收入外，还要考虑能否通过商铺的转手来获利的问题。法永能特别推荐一线商圈辐射范围内的二线街铺，此类型商铺售价没有一线商铺昂贵，却延续了一线商铺的客流量及商业氛围，深受租客欢迎。此类型商铺靠近一线商业街或商场，例如靠近上下九商业步行街的宝华路，受商业街的辐射，宝华路上的人流量可与上下九商业街媲美，但商铺价格却比商业街低很多。
投资预算：500万元—1000万元
推荐商铺：潜力大的发展型商铺
投资预算在500万元—1000万元之间的投资者，在选择商铺时除考虑有稳定的租金作保证外，对具有较大升值潜力的商铺应加以关注。此类型商铺在市政规划等利好影响下，地段升值潜力大，发展前景好，多为尚在发展阶段的商铺，成长空间大。例如宝岗路一带的商铺，宝岗路属海珠区近几年发展较快的路段之一，多个大型楼盘如罗马假日 、宏宇广场 等均位于此，且还有多个全新楼盘如中惠家园、富力金禧花园 和兰亭御苑等都在建设中，随着这些楼盘的交付使用，人流量将大幅增加，是一个拥有巨大发展潜力的社区商圈。目前，该路段商铺价格相对较低，与单价十几万元的成型商业街商铺差价较大，现在正是低价“入货”的好时机。此外，珠江新城在住宅价格高涨的同时，商铺价格也将水涨船高。未来两年内，随着多个高端楼盘的竣工、写字楼及酒店的落成使用，将带来数以万计的中高端消费群，商业氛围便会随即翻倍，商铺价值亦然。保守估计，届时珠江新城商铺的租金和售价将会有25%—30%左右的升幅。由于尚处于发展阶段，目前，珠江新城商铺售价并不高，人气稍差的珠江新城中部商铺售价约2.5万元—4.5万元/平方米,较成熟的西北侧售价则为7万元—10万元/平方米。若现在趁低吸纳，将会有不错的投资回报。投资预算：1000万元以上推荐商铺：商业街上的大型商铺与其他投资者有所不同的是，投资预算在1000万元以上的投资者资金实力雄厚，对大型的物业和资产总值高的物业有能力介入，同时对商铺物业的回报率要求也相对高。法永能认为，这类型投资者不妨考虑买入或租商业街上现成的大型商铺及商业气氛浓厚的裙楼商铺，通过重新包装将物业分租或分售。这类型物业投资收益率高、回报快，但需较熟悉商业状况。例如五山某裙楼项目，共四层，每层1500平方米。两年前王先生以4950万元的总价买下物业。王先生看中附近有华南农业大学和华南理工大学的十几万大学生，加上地铁三号线岗顶至天河客运站延长线的五山站出口就在项目附近，升值潜力好，地铁开通后，大量的人流通过地铁站汇聚到项目附近。于是，王先生买入的裙楼物业受到不少商家的青睐，现该裙楼售价已升至11400万元，比两年前买入时的价格增长了6450万元，升幅高达130%。除有巨额的升值回报外，其租金回报也很不错，目前其首层租金约为200元/平方米/月，2-4层租金约60元/平方米/月，每月共可收取57万元的租金，租金回报率高达13.68%。
在杭州，处于市中心黄金地段的翰林花园社区底商空置就长达3年以上的商铺并不鲜见，不少市中心区块的商铺不管是招商、还是租金甚至远不如城西世纪新城的底商的情况也时有发生。城东翰林花园的交通便捷，不仅无法招徕小区外的消费者，甚至还有可能促使小区内的业主“外流”。
杭州市中心板块和有不少楼盘可以说是交通便利的“独享者”，然而环城东路上内众多楼盘小区商铺的投资者并没有因此而成为“大赢家”。究其原因，交通便利的诸多楼盘小区内的商铺所面临的竞争对手将不再是小区内或者周边的同行，而是开始与杭州各大购物中心例如杭州大厦、银泰百货等直接“正面对阵”。更为重要的是，不少杭州人都有在武林广场购物场所购物的习惯，楼盘小区商铺要想吸引消费者，需要较长时间的“培育”，祈求开业后便能拢住小区业主甚至招徕周边消费人群很不实际。
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商铺投资该如何选择
1、选联体物业还是独立商铺？
根据有关统计分析资料，香港12个大型购物中心美食类商户数量占了13％，面积占了24.7％。餐饮业与购物中心呈现了明显的正向相关关系：与购物中心的联系程度越紧密，其投资收益就越稳定。联体物业是明智的选择。
大型购物中心的联体餐饮专业市场，更成为首选投资物业。两者组合了非常紧密的消费链条：处于下游业态的餐饮美食是对购物中心的重要补充，同时也是持续维持购物中心的顾客长期停留从而制造更多消费的重要保证，餐饮与购物成了最紧密的业态互动关系。
民以食为天，在好吃的杭州，餐饮业所占的市场份额已经大大增长了。投资餐饮，最好选择成长空间高的街铺，也就是绩优股；同时考虑地段周边现时及未来的商业氛围，选择入市的时机也非常重要。要把眼光放远一点，特别是一开始价格并不高，投资额也相对较低的，等旺起来后则是看得见的收益。
2、选旧城改造还是成熟商圈？
当城市发展到一定阶段，必然会引起一场更新运动——“旧城改造”成为房地产开发的重要视野和课题。
早年武林路的改造“头啖汤”的商家已赚得盆满钵满——每一次旧城改造都意味着巨大的商业机会，杭州城北商圈就是在工业区改造的基础上发展而来的。这里将发生从工业功能向商业功能的“惊人一跳”，作为一个“原始商圈”，它潜伏的商业机会和升值空间远远超越深圳其他商圈。道理很简单，在诸如城中和城南等成熟商圈，其投资价值和价格的“剪刀差”已大大缩小，物业售价奇高，升值空间相当有限。
3、选专业市场还是零散市场？
专业市场在对区域业态的深入研究基础上，对零散商业的深度整合，具备了区域市场基础和广泛的市场辐射力。
与零散市场相比，专业市场的投资优势是显而易见的，无论在投资收益，还是投资风险、经营特点、市场影响、区位依赖、商铺之间的差异、品牌塑造、消费习惯等均具有明显“比较优势”。
在现实市场中，零散市场的“铺差”（不同铺位之间的价值差异）是极其明显的，即便是一路之隔或紧邻的两个商铺，价格天壤之别是常见的事，专业市场的“铺差”就大大弱化，它更强调平均利润和长期收益。
更重要的是，专业市场强调的是“共势”，投资收益共同形成并且相当稳定，共同分摊投资风险；经营相对稳定，业态固定并且具备规模优势；受市场影响程度相当低，区位影响程度相对较弱，专业市场品牌塑造容易，有助于维系忠诚客户、重复消费和口碑传颂。
