这一年，谁是商铺市场大赢家

    本报《超级楼市》和世方商业地产联合推出“2007年深圳商业地产年终报告”（一） 
    鹏城商铺关外热关内缺，社区商铺受捧，异地投资趋热

    这一年，谁是商铺市场大赢家

    核心提示

    2007年，深圳商业地产市场并没有延续2006年的高歌猛进，更多的是波澜不惊。今年，深圳商业地产呈现“关外热关内缺”的分布局面。受规划利好影响，宝安、龙岗两个区域持续发力，成为2007年深圳商业地产开发及商铺投资的热点区域。据统计，深圳今年主要推出的商业项目约有30多个，大部分集中在关外的龙岗、宝安两个市场，关内新面世的商铺稀少。而社区商业商铺则成为今年深圳商铺投资市场的主流。

    2007年，商业地产投资市场处于观望态势，异地投资成为深圳商业地产市场的一大焦点，惠州、惠阳、东莞等珠三角地区成为深圳人投资商铺的重要区域。

    片区大赢家

    关内商圈几近饱和宝安龙城踊跃接棒

    2006年，深圳市级、次市级商圈大格局基本已定，罗湖、福田、南山等区域商业开发渐趋饱和，今年面世的商业项目较少。关内新项目主要集中在华强北板块和南山板块，如华强北的华强东商业中心2期、新亚洲电子商城2期；南山的京基红树街、蛇口第一街等。

    今年深圳新增商铺项目主要集中在关外的龙岗、宝安两区，约占到了2／3的比例，其中宝安中心区、龙华、西乡、龙岗中心城、布吉、坂田等区域比较热。面世的商业项目以社区商业为主，如龙华摩卡·风情商业街、宝安中心区的第五大道、龙岗的水岸风情商业街和龙城一街、横岗的中海大山地、坂田的万科风情商业街等。

    受市政规划、地铁建设等利好影响，宝安、龙岗的房地产市场持续火热，商业地产开发也随之高涨。其中宝安中心区、龙岗中心城区域的商铺拥有较大成长空间，受到广大投资者追捧，如龙岗水岸风情商业街1、2期开盘即售罄，宝安中心区赛格电子市场也同样销售火爆。受整个销售市场的影响，宝安、龙岗商铺成交价格普遍较低，如水岸风情商业街商铺均价约1.5万元／平方米，龙城一街均价在1.8万元／平方米左右，而宝安西乡、松岗均价在每平方米万元以下的商铺也有。

    同时，宝安中心区、龙岗中心城两大中心区的商业地产开发规模超过目前的实际消费需求，投资者在选择投资这些区域的商铺时要有“养铺”的意识。

    业态大赢家

    社区商业担起大纲价值大盘主导市场

    2007年，深圳新推出的商铺中，社区商业占绝对的主角。社区商业以其投资回报稳定的优点备受市场追捧，销售开发有着良好的需求基础。社区商业有社区商业街和社区购物中心等类型，前者是单纯的社区街铺，后者规模较大且有主力店，如罗湖的百士达社区购物中心。

    今年，随着龙岗、宝安等区域住宅的进一步开发，住宅底商也随之陆续推出。如中海开发的西岸华府、龙岗横岗大山地两个大盘都推出不少商铺，而拥有30万平方米大社区的水岸风情商业街今年也推出了一、二期部分商业。

    在关内，社区商业有华强东商业中心2期、蛇口第一街等少数几个项目推出。此外还有京基百纳空间、宝安中心区的第五大道等规模较大的社区型商业中心面世。

    由于社区商业大多都集中在关外，销售价格整体较低，如松岗的西岸华府商铺销售价格仅每平方米5000元起，但这些社区商铺都非常受投资者欢迎，水岸风情街开盘即售罄，华强东商业中心2期也持续热销。

    除社区商业外，今年深圳推出的项目还有万众城家居mall、新亚洲电子商城、宝安赛格电子市场、西乡尖沙咀茶叶茶具批发市场、粤峻家居建材广场、深圳市义乌小商品批发城等专业市场，以及观澜中航·格澜郡、坂田商业广场、布吉·尖沙咀购物广场等区域性商业中心。

    投资大赢家

    外地商铺来深推广

    异地投资风起潮涌

    2007年深圳商铺市场的一大特征就是：深圳投资者前往珠三角、内地市场淘金。惠州、东莞等珠三角地区及长沙、武汉等内地城市的商业项目纷纷都来深圳推广，从深圳报纸的广告统计来看，珠三角及内地城市的商铺广告占据全年商铺广告量的近1／3。各媒体组织的看楼团、商铺投资大行动、投资俱乐部等活动多不胜数，投资者咨询电话络绎不绝，纷纷要求前往珠三角看铺。2007年，异地投资成为了深圳商铺投资市场的一个新趋势。

    与高价格的深圳商铺相比，珠三角商铺具有单价和总值低、成长潜力大等投资优势，20万即可投资专业市场商铺，50万即可购买社区商业商铺，100万可拥有商业中心商铺。在珠三角商铺“价格洼地”优势的吸引下，众多深圳投资者纷纷前往东莞、惠州、惠阳等商铺开发较热的珠三角区域淘金。

    在惠州，港惠新天地、惠州东大街、世贸中心等市级中心商铺，在深圳人的投资热情下纷纷热销；此外，惠州纺织布料城、惠州义乌小商品城、城市广场窗帘布艺市场、金泽物流园等专业市场商铺也颇受深圳人欢迎。

    在惠阳，都市广场商业1号近80％的投资者都是深圳人，此外，华南国际建材市场、大亚湾中雄·星光汇社区商铺等项目也备受市场关注；在东莞，台湾风情商业街则引爆了深圳人投资东莞商铺的热潮，樟木头、常平、塘厦、大朗等商业地产开发较热的名镇，也是深圳人投资商铺的重点区域。

    除了珠三角外，长沙、武汉、成都等内地市场的商铺也纷纷来深圳推广，如长沙的新大陆银座、成都的万达广场锦花城、武汉的全国服装贸易中心等。据了解，到内地投资的客户不只限于“老乡团”，也有不少非当地的投资者。