成都配套型商铺意外走火 看清形势谨慎投资

    曾经，产权式商铺由于投资风险大，回报不稳定成为了楼市的鸡肋，很多小区底商长期无法销售，没有人经营，配套的专业市场也空空如也。但近来股市低迷，楼市入冬，短线炒股，长线炒房越来越难了，而随着住宅的饱和，居民入住和市政配套的完善，社区商铺、农贸市场等可创业可出租的专业市场商铺陡然成为了投资者的新兴投资项目。 
    政府扶持投资新宠

    家住东门的蒋先生毫不犹豫地将多年积蓄投入到城东某农贸市场的商铺上，蒋先生说，我就住附近，以后退休了自己可以做点小生意，现在也可以出租，从近从远来考虑都有稳定的回报。10月新政出台后，很多投资者将投资的目光转向了“炒铺”。

    就此，记者走访了莲桂南路·农贸市场、红星路农贸市场、齐力农贸市场和晶蓝半岛、上层建筑、远大都市风景等各大正在销售的楼盘底商，都是人头攒动，呈现出与住宅不一样的景象。由此可见，生活配套型商铺在楼市遇冷的大形势下，受到投资者的青睐。

    齐力地产董事长刘晓齐对于这种形势早有估计，他谈道，以前社区配套型商铺销售难度相对较高，一方面是由于住宅发展过快，项目呈现成熟尚需要时日，另一方面商铺的经营管理方式上也很欠缺。而随着成都市旧城改造的脚步加快，市政府有关部门将大力推进配建工程建设，社区配套商铺和专业市场逐步向集约化、规模化、多元化、室内化的方向发展，新型农贸市场和社区商铺以其舒适的环境、稳定的收益、专业化的水准受到消费者与投资者的欢迎。

    据世家机构市场调查分析显示，成都近几年商业形态同质化严重，导致许多商家经营惨淡。作为农贸市场则不一样，首先这里是已形成了人气、商气，是极有实际需求的成熟的市场，同时政府“菜篮子”工程的实施，违章占道经营的取缔，无疑是投资农贸市场的有力保证，商家的经营自然有利可图。鉴于独占性、快速成长性和投资风险小的因素，在国内不少城市的这一类型的商铺已悄悄成为中小投资者的新宠。

    改革管理酝酿商机

    过去，大部分农贸市场和社区商铺用地都是随住宅用地一起出让的，对那些开发商而言，市场或者商铺只是住宅的副产品，短平快是他们处理商铺的方式。现在新规划的专业市场选址经过严格的筛选：一般都在居民繁华区，惠及数万人口，有着稳定的经营者和消费者,这对开发新型商业地产有着巨大的潜力和推动力。政府将公用配套用地在公平、公开的情况下，通过拍卖、竞标等方式，确定一些有实力的开发商，并给这些企业创造良好的投资条件。

    这样，配套型商铺已不再是简单的住宅产品的配套服务设施了，而演化成一种新的商业投资。新市场的建设将按照市政府“谁投资、谁管理、谁受益”的原则，采取“政府引导、政策扶持、企业参与、市场运作”的办法，统一规划、合理布点、不占道路、方便群众、突出重点、分步实施。加快公建配套的建设速度，最大程度发挥了

    市场对土地资源的配置作用，从而实现对土地资源最优化配置，做到既方便群众，又为政府排忧解难，达到“双赢”的目的。

    小额投资市场追捧

    宽堂策略首席策划师冉卫国分析道，近半年来，租金市场因为滞后发展，住宅租金回报率呈现下跌趋势，大部分住宅租金回报率维持在4%—5%左右，令住宅市场中的投资者多采取短线策略，而持长线投资策略的投资者则把目光转向了商业地产。而目前出现的农贸市场作为一种短线投资，总价低、回报快受到了小额投资者的青睐。

    在商业地产的投资上，目前某些专业市场则跳出经营权同质竞争模式，以总价低、全产权发售吸引了不少的投资者。某专业市场则打出了“8%年租金，即可实现”，因该专业市场实行产权发售，业主将拥有的租金与物业增值双重收益，拥有自主经营权，灵活多变。拥有全产权的所有人将依法享有占有、使用、收益和处分的权利，可以自营、出租、转让、继承、赠与、抵押。在全产权发售的同时，专业市场还配备了专业打造的团队经营管理，为保障投资者收益，购买后即可顺利将摊位出租，从而使投资者拥有稳定的投资收益，商家能够顺利度过市场培育期，发展成一个兴旺的市场，达到多方的共赢。

    分析形势谨慎投资

    目前，由于新政的出台，对短期投资型购买者或者投机者来说，相对不利。密集的调控政策提高了购房者的投资成本，市场供需逐渐趋于平衡，成交量出现回落，部分购房者开始观望，这些因素都增大了投资风险。而且随着房价的不断上涨以及加息等政策的效应逐步显现，投资回收期加长，预期内可获得的收益在不断降低，投资者应该更加慎重考虑。对此，专业人士建议投资者密切关注房地产市场发展，采取稳健的投资策略，权衡比较后谨慎作出选择，尽量降低投资风险。

    >>>炒铺小贴士

    一、行家建议：投资商铺没必要装修签约方式也有讲究

    1、可选择附近有主力店的商铺，这样投资者无须付出太大的代价就可以获得更高的租金收入。

    2、投资商铺与投资住宅不同，投资者没必要进行装修，因为租赁还不明确，其未来的业态将决定其装修的风格和档次。不过建议投资者们在合理情况下将门面适当扩大，并将内外进行翻新整修，令其整洁、亮堂、显眼。只需数千元的投资就有可能获得更高的租金收益。

    3、对租赁对象严格把关。最好选择知名品牌、连锁机构或银行作为租客，其知名度将提高商铺的潜在商业价值。如果不是上述的租客，就要清楚了解租客的实际情况，如将经营怎样的业态，其经营经验如何，未来的经营策略如何等。

    4、对于成熟商圈的商铺，业主通常要求租客签下长期的租约，有的租约甚至长达10年或以上，行内普遍的租金递增为第1年不变，第2年开始每年递增3%—5%，第5年开始每年递增10%，也有个别业主每3年便增加更大的幅度。对于未成熟的商铺，则建议逐年签租约，因为商铺未来的前途未卜，如果做不旺，每年签约对租客比较公平；如果商铺上升幅度巨大，对于业主来说又可以根据不断变化的行情定下对自己更有利的租金水平。二、怎么算投资租金回报率？

    租金回报率计算方法：(每月每平方米租金×物业面积×12个月)/投入成本×100%(注：租金回报率通常指一年期的租金回报率)

    举例：某投资者以120万元买入一间40平方米的商铺，以100元/月/平方米的价格出租，即其租金回报率为(100元/月/平方米×40平方米×12个月)/120万元×100%=4%.