CBD东底商大超市之外再建特色店

    位于高碑店附近的易初莲花朝阳路店近日刚开张，便引来了汹涌的购物人潮。这些顾客中既有来自CBD东区的白领，也有居住在通州地区的普通居民，大大超过了一般大型超市辐射三公里范围内社区的惯例，甚至超出经营方的预料。尽管CBD东的房地产业发展速度一日千里，但商业配套不足，特别是商业业态分布不平衡的特点仍暴露无遗。于是大力发展走多元化、差异化经营道路的楼盘底商，无疑会有助于该区域商业配套的完善，并提高区域价值。

    吸取了望京商业业态单一的教训后，该区域开发商为其底商打出了差异化竞争牌

    商业配套滞后难应大盘速长

    近两年内，朝阳路延长线和朝阳北路两条CBD东部区域大动脉的贯通，令朝阳路沿线迅速成为房地产开发的热点。不仅带旺了沿线原有的几个主要房地产项目如朝阳园、朝阳无限等项目的热销，更开拓了大片朝阳路腹地区域。目前除了旺销的大型项目珠江罗马嘉园、炫特区、兴隆家园等，今年年内还将有两个开发面积超过１００万平方米的大盘入市。

    目前大多数楼盘尚处于开发和销售前期，已入住的项目比例较小，人口大量入住的高峰期尚未到来。但即使这样，CBD东部区域原有的少量商业配套已是捉襟见肘，不堪负荷了。目前作为CBD东居民购物休闲的主要场所，只有位于十里堡的日资华堂商场。每逢周末，该商场的拥挤程度甚至超过市中心不少综合类百货商厦。过于集中的购物人流无疑加大了市政设施和交通的压力。

    据擅长开发综合性商业地产项目的中坤投资集团董事长黄怒波介绍，一个发展成熟的大都市人均应享有一平方米左右的商业地产面积，但统计表明北京市区目前人均拥有的商业地产面积只有0.2平方米。而正在开发的新兴住宅区，人均拥有的商业配套面积通常又在北京市的平均水平之下。

    “卧城”望京成为前车之鉴

    面对这种情况，开发商通常寄希望于市场规律自身带动商业繁荣。但市场也具有无序、盲目和急功近利的特点，特别是在城市发展方面，单凭市场之手有时候不足以解决问题。望京地区的教训就是一个典型的例子。其作为北京最大最早开发的住宅区之一，人口规模已达到30万左右，但偌大的社区却缺乏大型休闲娱乐和购物中心。随着望京居住人口的增加，其商业配套发展滞后的弊端也越来越凸显。供求比例的严重失衡，使在望京的居住有些不爽。

    朝阳路沿线区域的开发虽晚于望京，但经过多年磨练，这一区域发展水平已有明显提高。在商业配套方面，各大项目几乎都做出了完整的计划。比如易初莲花朝阳路店就是兴隆家园的发展商兴隆投资公司操作的商业配套项目，一推出即填补了这一区域的市场空白。

    这也使附近楼盘受惠颇多，华纺易城一位负责人表示，“好的商业项目会聚集更多的人气，客观上也有利于周边楼盘的销售。”

    底商差异化经营提高竞争力

    中原房地产经纪公司市场研究部经理徐成峰认为，易初莲花虽获得了成功，但开发商不宜就此机械模仿，竞相在社区底商开设特大型超市。开发商只有通过差异化经营，发展适合自己特定区位的商业业态，才能既弥补本区域商业配套不足，又能保证可持续发展。

    据了解，目前朝阳路沿线楼盘的一些开发商已有此意识，少数项目于近期推出了各自独具特色的商业配套或者做出了规划，彼此错位经营，定位也不再局限于为本小区业主服务，而是更多地考虑对区域全局的辐射力。

    如CBD东区内地段较好的“朝阳无限”楼盘，充分利用位置优势，将底商规划为韩SHOW百货，售卖来自韩国的中高档商品，考虑的也是整个区域的购物需求，其专业售卖韩货这一市场切入点也很具特色，充分体现了差异化经营。

    此外，位于朝阳路与青年路交汇处的珠江罗马嘉园则推出了沿朝阳北路长700米的商业大街，将以经营高档消费品、品牌服饰专卖店等为主。这表明要提高整个区域商业配套的竞争力，就必须丰富底商的业态，走差异化竞争之路。

    ■ 借鉴:对住宅楼进行“订单式开发”

    一方面是商业配套的匮乏，另一方面开发商却各自为政，无法很好地互相协调沟通，其主要考虑的是为自己的项目完整配套，最后导致小区内商铺虽多，但业态分布却不合理。

    如每个小区都做一个中型超市，但区域内仍缺乏特大型超市和小型便利店，最后由于业态不够丰富，居民还是不能享受到全面的商业服务。实际上，相邻的几个项目之间完全可以共享一些资源和配套，开发商可以发挥各自的优势和特长。

    据开发商业地产项目的大连万达公司副总裁周良君介绍，有时规划好的公建商业项目始终发展不起来，是因为其所对应的住宅楼不能适合商用需要，最后只好改作他用。他认为，如果在开发的过程中，开发商能根据底商的定位，就可避免很多误区。万达广场的“订单式开发”就是一例。目前越来越多的大型综合类商用项目开发商纷纷效仿。