商铺市场活跃 楼盘底商上扬

    今年以来，北京市场的住宅底商和写字楼底商都在持续升温，并已成为商家关注的热点。业内人士预测，今年下半年，北京商铺市场将会越来越活跃，不管是住宅底商还是纯商铺都有上扬的趋势，从境界、阳光新干线和企图ATT等项目不难看出，其成交量在直线上升。北京地产在迅速的刮起一股“商业龙卷风”。与此同时，各楼盘的商业已一改过去住宅底商纯粹的配套服务功能，开发商愈加注重突出商业部分的概念和主题包装。

    楼盘以底商带动住宅热销

    今年北京市场商铺投资开始升温，来势迅猛，随住宅市场的火爆而带动的对住宅底商的投资热情已有目共睹，为准确把握市场动态，使自家项目从众多项目中脱颖而出，各开发商均使出浑身解数，以各种方式吸引投资人目光，已有相当一部分楼盘把具备商铺的特点作为卖点，在一些楼书中，经常会看到这样的字样：“投资民宅是铜；投资办公、写字楼是银；而投资商铺则是金。北京北方华宸房地产开发有限责任公司总经理张利江说，境界共有22间底商和2个集中商业区，以叠拼Townhouse、水景Townhouse和Townhouse为主，四周兼顾有情景公寓和点式公寓的综合型社区，拥有项目独有的Town Square(社区生活广场)和Club(线性会所)，便利居民日常生活需要。社区公共设施分布在人们五分钟步行能够到达的距离内，使人在行走过程中不仅能产生舒适的心理感觉，同时满足商业、社交、娱乐这样一种复合功能，每个单元都有停车场。亦庄与CBD商圈仅15分钟的车程，地铁5号线将于2005年建成通车。正是基于境界项目的定位，许多国内和国际知名品牌的商家都来境界选择商铺。

    今年商铺拍卖已经成为北京房地产拍卖中的新宠儿，因为北京已经有几次拍卖的运作，让开发商和拍卖公司都尝到了甜头，而买家也觉得很划算。据了解，来境界选择底商的投资者已经排起了长队。当谈到该项目底商是否拍卖时，张利江说，“境界的底商现在还没有考虑拍卖，而是采取了以一层底商和二层住宅‘捆绑’的销售形式，到目前已经销售出去了3套。”

    一层作住宅最不值钱

    在北京，原来商铺是以租为主，很少有开发商想到自己建商铺，而且大部分开发商在开发住宅项目时，往往忽略住宅楼的一层。其实一层作为住宅最不值钱，但作为商铺却最能赚钱，其利润空间远远超过住宅楼层。正是这种因素决定了商铺今年销售火爆的原因。由北京建工集团开发、建造的阳光新干线位于亚运村核心地带，板式高层，150米栋距和7800平米超大花园。周遍有成熟的商业环境，居住者可以充分享受到亚运村完善的商圈所带来的极大便利，正在建设中的地铁5号线将贯穿南北依小区而过。慧忠路、大屯路、安立路和北苑路在周边围成以北辰商圈和阳光商圈为中心的成熟生活区，便利的设施提供了繁华的商业环境。阳光新干线负责人说，“我们的项目共有3栋住宅楼，每栋底层为配套商业街，套内总面积3799.73平方米，共有16套底商，每层的主题不同。考虑为小区营造一个好的居住环境，我们的底商只卖不租，并对经营类型作了要求，不是所有人来购买底商经营什么商业类型都可以的，因为将来管理起来会很困难，比如低档小饭馆就是一个例子，它会影响楼盘的品牌形象。”

    业内分析，阳光新干线的底商只卖不租，可能是考虑到亚运村一带周遍已有成熟的商业环境，商铺开发较之住宅更具有专业性，它除了要熟悉地产行业的运作规律，还要对零售业也非常了解，需要对消费者行为有着深刻的认识。阳光新干线建在这样成熟的大型社区可以保证高素质的人流量。低档小饭馆根本一次性拿不出这么多钱，那么也就是说只有品牌零售商才能有实力买断，这对消费者无疑是利好，阳光新干线可以借助零售商的品牌效应，完善小区的配套设施，有效提升楼盘的附加值。

    中小型超市抢滩写字楼底商

    今年的商铺市场，以零售品牌商家整体租赁、销售为主要方式的商铺投资热点将集中于成熟的商业地段，本土的中小型超市纷纷抢滩入主写字楼底商。一些纯商业项目的销售看好，特别是地段相对较好的纯商业和写字楼商铺，其销售走向相对较快。“我们在建企图ATT时调研了周边商业状况，然后又认真研究了附近的各种商业业态，尽量避免了类型雷同的市场定位，实行具有鲜明特色主题的错位经营理念。经过了解，北京大多数底商的售价均价都是其住宅或办公售价的1.5倍左右，目前，已有多家超市准备入主企图ATT底商。”北京鸿润房地产开发有限公司副董事长苏健说，企图ATT中心位于中关村南大街六号，与友谊宾馆隔中关村路相望，由于企图ATT中心占据了中关村数码商圈的黄金地段、完备的商务设施、以及6重健康理念在建筑设计中的贯穿，加之20%的低首付，最长30年贷款所造就的低置业门槛，企图ATT中心自认购以来，已销售了12000平方米的面积，这样的销售成绩，无疑是同规模的商务中心销售中所罕见的，企图ATT中心还一改传统商业建筑的风貌，楼体高60.45米，最高19层，底商结构则方正贯通。

    国家近日对全国十大城市的商业地产进行了调查，结果表明北京排在首位，而中关村成熟的商圈又是北京的代表。苏健说，中关村大量商品写字楼的兴起和成熟商圈的发展，使中关村地区拥有强大的购买力和聚集人气的能力，商铺自然也热起来。在今后很长一段时期里，市场对写字楼商铺的总体需求量仍然会保持持续增长的态势。

    业内担忧：商铺规划盲目跟风

    虽然北京楼盘底商有整体上扬的趋势，人们对投资底商热情很高，但伟业房地产投资顾问有限公司总经理杨泓提醒投资人，在投资商铺的时候，一定要考虑好是自己经营还是用来纯投资。如果自己经营的话，要按经营的收益来核算成本；如果用来出租，应该给使用者留出利润空间，也就是说，价格过高不宜买来投资。熟悉商业物业开发的人都明白，此类物业投资周期长，投资风险高，经营难度大。就像目前已经入市的这些项目，至少两三年前、就开始筹备了，所以，不论是经营者还是投资人在选择商铺的时候一定要慎重考虑。业内人士指出，目前北京的商业集中区，大致可划分为三类，首先是已经形成一定规模的商业区，消费较为固定；第二是大型居住区，类似于早期的方庄、望京等，人口多，日常需要充分，消费力强；第三类是大型人流集散地，如大型的车站，重要的道路交汇处等，庞大的客流所带来的消费额是相当可观的。

    开发商在社区规划上“赶时髦”盲目跟风，业内人士对此十分担忧，由于去年商铺市场的“火爆”，不少开发商觉得商业地产前景看好，纷纷制定和修改规划设计方案，加大了商铺面积在楼盘中所占的比例，一些项目，原有规划没有商铺，其中还有一部分是写字楼用途，可发展商认为不划算，硬是多加一层商铺或对商铺进行功能改造，想方设法增加一些商业面积。甚至有些旧盘，也对原有的一些功能进行了改造，以出租的方式，牟取利益。无形之中，加大了商铺的销售难度。业内人士说，因为做底商需要一些条件的限制，各个项目一定要根据自身的特点，考察周边环境后，才能比较准确地做出项目底商的定位，否则，楼盘将会变成“死盘”。地产界王维波/文

    调侃茶座

    商业＋地产怎么玩？？？

    今年北京地产界亮点在哪儿？业内众说纷纭，但有一点可以肯定的是“商业地产”几乎是所有发展商关注的热点，从伟业代理的境界、阳光新干线、GOGO新世代、时代芳园和企图ATT等项目我们不难看出“商业地产”日趋活跃。

    也许商业与地产本来就是一对天生的兄弟，从大型社区、写字楼到高档公寓，每一个项目都离不开商铺，如果离开商铺就有可能玩不转，这也正是“商业地产”今年火爆的原因，还有一个重要原因是同一地段、同样面积的商业地产的利润，远远超过住宅项目的利润。

    地产大鳄＋商业巨头已经成为当今京城地产业一种全新的开发模式，正引起越来越多相关企业的关注。发展商、零售商相互借力，已成为增强开发阵容、扩大开发规模的有效手段。地产大鳄与商业巨头联手这一全新的开发模式，有效地整合了零售商和发展商两方面的资源。但发展商要注意的是，在商铺销售市场，地段是商铺销售的首要因素，好地段的商铺总是能卖出个好价钱，不好的地段即使给个特惠价，消费者也不一定“买帐”。如果一个营业面积15万平方米的大型购物中心，每天至少需要30万的消费人口支持，因此物业周边是否有足够的常住人口和流动人口，交通条件是否便利，客户的消费能力和消费特点如何，这都是发展商在当初选址时要仔细考虑的的问题。

    业内人士分析，随着住宅市场的火爆而带动的对楼盘底商的投资热情已有目共睹，“商业地产”正在成为被投资者追捧的焦点，“商业地产”大有启动新一轮地产淘金之势。但令业内担忧的是，今年前8月市场放盘量与往年相比相对增多，商铺的销售压力在逐步增大，一方面是旧的商铺还有相当一部分没有被消化掉，新的商铺又投放市场，还出现了集中轰炸式，所以商铺会在短期内猛增，压力也来得特别快、特别大。业内还指出，商业地产在北京起步较晚，目前开发商业地产的开发商多为地产商，对商业的选址、功能要求等专业知之甚少，对地产和商业均为精通的复合型人才更是奇缺，由于人才的短缺将导致开发商业地产的风险加大。