住宅底商蕴藏商机

    １　市商委对区域商业配套有规划

    作为高风险的投资活动，商铺投资尤其与地段盛衰与共。而从商铺投资所在区域的不同，可将其细分为纯商业区店铺（如王府井、西单、东单等）、办公楼底商（远洋大厦、数码大厦等）、住宅底商（现代城、第五大道等）。纯商业店铺虽然具备投资回报率高、回收年限短的优势，但由于其中价格“水分”大，投资者可运作空间小，从近些年办公楼与住宅底商的抢手现象可看出投资重心的偏移，而其中住宅底商又凭借经营稳定、投资风险小等独有的优势形成了该方向投资的火爆场面。北京市商业委员会在“十五”商业发展规划中，对区域的商业配套进行了具体的规划。如新发展的居住区，１０万人至１５万人要规划营业面积３万至５万平方米左右的商业中心。在传统的商业区如王府井、西单整体商业已经完全饱和的情势下，城市发展和住宅郊区化的趋势，也把规划的重点集中到了三环路和四环路周边地区。

    ２　区域商业配套不足底商供不应求

    一般地说，投资住宅底商的回报率高达１５％至１７％，大约６至１０年即可收回成本，同时拥有稳定的社区客户和需求，又使得它的投资风险比一般的商铺投资要小。北京城市发展的脚步越来越快。四、五、六环——随着交通的畅通与延伸，新的居住区域不断产生。而由于商业配套大多不够完善，居民的生活需求无法得到满足，商铺出现了明显的市场空缺。例如在以大规模居住区定位的亚运村地区，城市发展的脚步带来了基础设施的日益便捷与发达，而地区商圈建设仍显单薄：高档地产项目云集，总建筑面积６００万平方米的亚运村居住大社区内，仅有的几家购物中心远远无法满足居住区内居民的高品质生活需求，那里的商机积蓄已久。同时，区域内的核心地段也是商业空白。刚刚开盘便热销的ＴＨＥＭＡＬＬ第五大道正好位于亚运村北核心地段，作为核心地段的地标建筑“天创世缘”的住宅底商，该住宅底商因抢占亚运村市场先机与核心地区受到住宅底商投资者的关注。

    ３　选择商圈里的住宅底商

    商业发展需求主要集中在人流量大，交通方便的住宅区、商务区以及附近商业氛围较成熟的地段。从城区看，东三环和亚运村地区普遍成为投资者的投资目标。在讲究地理位置的商铺投资中，东三环地区原有商区优势，亚运村地区因奥运注入的活力把这两个区域推向了商铺投资、尤其是住宅底商投资市场的热点中心。北京自２００３年起正式启动奥运工程，交通条件的改善带来周边房地产项目的兴建。这些项目多以住宅项目为主，住宅小区在聚敛人气的同时形成了商圈，为发展商业创造了难得的机会。四环路从亚运村居住区横穿而过，未来地铁５号线更是南北贯穿，一街之隔的第五大道独享着发达便捷的交通带来每天逾１０万人次的流量以及随之而来的巨大消费潜力。

    ４　住宅底商选商业区还是纯居住区？

    投资住宅底商也会带上区域化色彩。就目前投资的两个重点区域东三环和亚运村地区来看，因区域的特点，也可以给两地的投资行为定义细分为商业区住宅底商投资及纯居住区住宅底商投资。明智的投资者会根据自己的需要做出适合自己的投资方向。如属于朝阳ＣＢＤ核心商业区住宅底商的现代城，从名称到店铺设计，都体现了对现代、高效、灵活、商务型的特点。混合型的小社区、集中于工作时间内流动的人流，都决定了ＳＯＨＯ接纳更多的是工作中短暂娱乐的内容，而不是让人享受生活的品牌集结地；亚运村地区因具有浓厚的生活气息被称为“中心居住区”（ＣＬＤ），但很长一段时间这只是一个未能实现的概念，ＴＨＥＭＡＬＬ第五大道正好激活这一概念。该底商名称取名自闻名世界的纽约第五大道，位于亚运村北大屯路与安立路交叉路口黄金路段的第五大道，同时也位于亚运村居住区的核心地段。周边居民区中稳定、高知化、高智化的消费群体使它完全不同于商业区住宅底商的小空间、混杂式的商业布局。３．６万平方米的规模，大空间的随意组合，第五大道要满足的是大范围高收入居住区居民的高品质生活需求。据悉，不少专业品牌店即将进驻或聚合在其附近，全聚德、量贩式ＫＴＶ之王——钱柜、星巴克咖啡厅、中信实业银行、麦当劳等。