社区底商：从暗流涌动到地球人都知道

    又是一年“金九银十”时，按照以往惯例，许多新盘大多选择在这个时节推出。当他们提前主推住宅的同时，在前期往往保留着比较抢手的商铺不予销售或出租，但这并不说明作为投资者对这一块不应去关注。

    在商铺市场上，“抢到就是赚到”、“好商铺不等人”，字字千金。本期，“第一招商”重点介绍社区商铺。

    社区商铺，几年来都是暗流涌动。连续的三年时间里，它每平方米的均价由4000多元扶摇直上超过万元大关，社区底商这块香饽饽简直让人目瞪口呆。

    但在今年，整个房地产市场受到了国家宏观调控政策的巨大影响。投资的种种障碍令不少人望而却步，商业地产投资的影响更是首当其冲。

    在资本市场，股市几乎一蹶不振，许多手头有闲置资金的投资者望洋兴叹。值得庆幸的是，恰在此时，6月，商务部下发了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》，给许多投资商业地产的投资者打了一剂强心针。三类人钟情社区商铺

    据悉，目前在郑州，青睐社区商业的约有三类人:一、商铺经营者，多致力于小型超市、熟食店、生鲜店、干洗店、西饼屋、美容、服装等精品店和休闲行业，其对商铺的投资热情直接带动了小型底商需求量的增加；二、外地投资者，由于较早地接受商铺投资的观念，江浙、广州一带的投资者对北京社区商铺的热情表现突出；三、本地投资者，看重人流量大、交通便利、商业氛围相对成熟的社区。

    发展社区商业是现实使然城市居民不仅需要繁华的城市、地区商业中心，更需要网点齐全、业态合理、功能完备，并具备一定服务水平的社区商业。

    目前，随着郑州市城市框架的拉大，郑州市正经历了亘古未有的大变化。由以社区居民为服务对象，根据居民的消费水平和偏好而设立的社区型商业的需求量正在激增。其内容主要有餐饮、超市、便利店、美容美发、洗染店、花店、邮局、银行等。然而，在不少新落成的小区，商业配套远远滞后于住宅的投入使用，前期入住的居民买点青菜都比较困难，如果到大型超市，需要大量时间，加上城中村的搬迁和改造，集贸市场的位置和场地也在发生变化。

    由此可预计，在未来几年中，社区商业仍将有较大的发展空间。那些地理位置优越、交通便利的大盘底商的增值潜力也会彰显出来——它们通常在服务小区居民的同时，还会对周边区域住户产生辐射作用。以天下城弧型的商业名店街和大河春天部分商铺为例，这些底商完全临街，只要商铺业态定位准确，势必会吸引附近众多社区的居民一同光顾。

    社区商铺投资有讲究

    河南高登地产顾问有限公司总经理裴清华在分析社区商业投资要素时，提示人们首先考虑社区的规模。他说:“在郑州，一些大型社区规模为几千户甚至上万户，而一些小型的社区呢，只有几百户。社区入住人口越多，肯定消费的总量就越大。这样，商铺投资的前景肯定比较好。”

    他同时也指出，选铺时还要看区域的整体规划以及社区本身的商业规划。在规划上是内聚性的还是外延性，这决定了整体商业商圈的服务半径，这里面包括了商业功能的规划、交通以及相关的配套设施等等。服务半径越长，商铺价值就越高。也要看社区的消费能力和人口结构，以处于同一区域的鑫苑名家和洪都花园为例，这两个项目相距很近，但因为鑫苑名家业主消费能力比较高，社区商业的经营做得也比较好，里面的10多个商户从开业到现在基本上没有换租。

    最后还要看开发商的开发实力，有实力的发展商几十万平方米的社区2～3年就完成了，而有些发展商可能需要5年以上的时间。如果在开发初期买的铺，整个社区的人口入住缓慢，这样的商铺养铺时间太长，对投资者压力很大。

    做好养铺的思想准备

    当然，在高回报的背后，投资社区底商也存在着一定的风险。专业人士指出，无论投资者自营、出租，还是转手出售，所面临的最大问题都将是时间问题，即市场培育过程，也就是商户通常说的“养店铺的时间”。在商业氛围尚未形成的阶段，投资的前几年内，店铺有可能出现赔本、零收益，这对于经济实力较弱的投资商将是不小的考验。

    因此，投资者要正确评估自身承受能力，在核算回报率时，应充分考虑时间因素，也可注意选择那些免租期长的产品。

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    小卡片：底商，是指住宅的第一层、第二层。一般住宅，特别是高层住宅的第一层、第二层销售都较为困难，其价位也较其他层位低。开发商通过转向做底商，价格可以卖得更好，同时小区的商业配套也得以解决。目前市场上，大盘社区因为有多而稳定的住户，商铺的经营胜算相对较高，投资风险相对小一些，其底商率先得到投资者青睐。典型的代表，如天下城和鑫苑名家社区的底商，因为未来都有总面积近百万平方米的住宅、数千个住户做依托，投资者对底商的发展前景基本看好，项目销售由此被带动。