广州全面叫停“住改商” 或使广州商铺少1/3？

     从2005年5月1日起，广州市只有房地产证上标明是商住、写字楼、商铺的租赁房和自有房，才能办理工商营业执照，而住宅、厂房、车库等非商用用途的房屋一律不予办理；同时，已到期的工商营业执照若要续办，若经营场所地址不变、且又是非商用用途的，就不能通过年检，必须要转成商用用途的经营场所才能续办———这一政策的出台与实施，便意味着在广州已对“住改商”全面叫停。

     该政策给了“住改商”3个月的“缓冲期”：“住改商”经营户要么做好变更经营场所的准备，要么彻底告别商铺经营。而昨天，正是这一“缓冲期”的最后一天———从今天开始，昔日号称在广州市商铺中占据了“三分之一江山”的“住改商”将消失。

     “住改商”被禁，难道这次是来真的了？

     ———2000年广州市曾经颁布了“住改商”的禁令，两年后宣告终止。但绝大多数的“住改商”经营户，从今年的“住改商”禁令中感受到了前一次所没有的强硬。

     无证“住改商”害了真李逵

     “都是那些无证经营的‘住改商’害了我们这些有证的正规‘住改商’。”天河南六运小区的“住改商”经营户商志如是认为。

     事实上，广州市工商局有负责人曾经表示，禁止“住改商”的目的在于杜绝利用出租屋无照经营、偷漏税和出于出租屋管理的需要。产权证上注明“住宅性质”的房屋用作商业用途其实都是违法经营。

     据有关部门的统计数据，目前广州市共有无证照生产经营场所十余万户。如整条体育西横街多数店铺都属无证经营。而作为“城市管理年”的重要一环，广州在今年春季提出了无证照生产经营整治行动的具体要求———在年内消除市区内无证照生产经营现象，郊区基本消除无证照生产经营现象。

     全部取缔难再找“旺地”

     “但是，相当多的‘住改商’都是取得了合法经营权的。”商志还说，“我们带旺了一个区域的商业气氛，还带动了该区的房地产发展，也为市民购物提供了好去处。”

     “目前商业环境这么成熟，如果突然要全部取缔，除了我们生意倒闭外，市区也很难再找商业聚集这么好的地方，所以，我们希望政府提出政策时能想好善后问题。”淘金路一位服装商户表示。

     广州市目前“住改商”多集中在老城区和一些新兴商业街，如人民路西边、北京路高第街、天河南一路、六运小区、淘金小区、建设六马路、大德路、海珠中路、观绿路等大部分商铺用房都是住宅。而这些住宅商用的商铺，经营范围都以饮食、服装等满足市民日常需求为主。

     住宅租赁价受私企青睐

     “住改商”为何在广州如此盛行———一是营业执照的申请人以前只要能提供场地的合法证明就可获批；二是住宅租赁价格比写字楼低很多，因此相当多私营个体企业的经营场所和办公场所都选择住宅。

     广州市目前到底有多少户“住改商”？广州市房管局一负责人日前表示，“我们最近摸底，广州有约80万套房屋用于出租，而当中相当部分就是已经遍地开花的‘住改商’。”

     广州市美联物业商铺组营业经理戴永辉却称：“若真正禁止‘住改商’，广州起码没有了三分之一的商铺。”也正因为如此，有业内人士认为，如果政府确实严厉禁止“住改商”，广州楼市也要经历阵痛。

     某地产公司的租赁成交数据显示：1~4月天河区以及东山区的“住改商”租客均占所有租客的7%，这两区是“住改商”的热门区域。

     与戴永辉的观点不同，“禁令可能会给租赁市场带来短暂影响，但长期来说对商铺市场是有利好的。”中原地产商铺部营业经理张国耀认为，“允许‘住改商’时，首层住宅的租售价比真正商铺的租售价低。六运小区面向天河南一路的临街商铺每月租价是600~1000元平方米，而小区内的‘住改商’商铺才300~400元平方米，而且很多商户是无证经营，造成不公平竞争。禁止‘住改商’，规范市场，将显现商铺的真正价值，租售价都会相应升高。”

     但今年的“住改商”禁令出台后，广州市“住改商”商铺的买卖成交量有所减少，新成交的“住改商”商铺租金价格也有轻微下浮。

     商住混用不利公司形象

     从记者的调查来看，“住改商”经营户当中，有一批可以说已经符合中小企业的规模，这批经营户受禁令的影响不是很大。“将公司搬到写字楼办公是早就有的想法，只是政策来了，决定就提前做了。”在六运小区从事IT行业的余先生对记者说，“商住混用，在同一栋楼内拎着菜篮子的住户与拎着高档公文包的白领‘媲美’，总有些不协调。没有办公场所应有的严肃性，对公司的形象有一定的影响。”

     广州市目前拥有数十万家中小型企业，是广州“住改商”的主要用家。“住宅禁商后，这批庞大的用家回归写字楼市场，将使广州市乙级写字楼的租赁市场活跃起来。”满堂红一位管理人员如是说。

     禁令凸现规划乏预见

     “住改商”禁令的出台，也反映出城市规划还存在着问题———规划远远没有考虑到今后的发展变化。

     商志，在六运小区经营“住改商”店铺已经有10多年时间了。对于“住改商”禁令的出台，下述看法就是他思考的结晶。“以前鸟语花香的小区变成了今天的商业繁华区域。我们这些人不清楚这种变化是情有可原的，但对那些专门从事城市规划的人员来说，这种变化应该预见到。”商志说，“但从广州很多‘住改商’集中的区域来看，几乎都存在这种规划滞后。也许这规划滞后有时不可避免。但问题出现之后，政府最好不要一棍子打死，将所有已发展起来的‘住改商’区域消灭。”

     此次禁令将持续多久

     记者所接触的“住改商”经营户，很多都在询问：这次的禁令到底能够持续多久？他们的疑问来自于2000年11月8日广州市工商局发出的“住改商”禁令在实施近两年后便宣告终止了。

     2000年颁布的禁令———《关于企业经营场所登记有关问题的通知》中明确规定：“凡没有产权证、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证的违章建筑，以及产权证注明用途为住宅的以及宅基地房，一律不准发照”。但到2001年2月6日，广州市又颁布试行《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》，对在过去特定历史条件下、而且已经形成了商业气氛的“住宅商用”政策有所松动。直到2002年8月7日，广州市有关部门下发了有关《通知》，允许住宅楼在限制范围内作为企业开办的法定地址，“住宅禁商”宣告终止。