商业地产新政策能否唤醒社区底商

    2004年商业地产的迅猛发展引起了人们的注意，甚至有媒体将这一年称为“商业地产年”。与此同时，也有不少业内人士指出，在缺乏完备政策规范和运营经验的情况下，商业地产的前景并不明了。

    据悉，国务院即将颁布《城市商业网点规划条例》，对商业地产的整体规划做出了相应规定和限制。其中规定，今后10000平方米以上的商业地产设施项目必须进行听证，由发改委建设规划、工商行政管理、交通环保部门、生产流通部门、消费者协会、行业组织及专家学者参与听证，商业网点的所在区、街道也将推选社区代表发表意见，开发商经过听证之后必须拿到书面同意建设意见，方可办理有关建设手续。而建设1万平方米以上的商业网点，还必须到国务院有关部门进行听证。业内人士分析，在新政策的推动下，社区商业将显现利好态势，将成为未来商业地产发展的重头戏。

    ■社区需求引导商业规划

    在2004年的多个商业地产论坛上，总能听到两种声音，一说商业地产空间巨大，一说此类物业早已饱和。在某商会于2004年发布的《中关村电子产品贸易行业发展白皮书》中，特别提到中关村地区的商业卖场已“严重供过于求”。某业内人士分析，该商会是由“占领”中关村已久的数十家著名厂商成立，因此难免有偏颇之处；但也可以从这一事件中看出，商家已经敏锐地嗅到了未来商业地产的竞争压力。商业地产在北京不是饱和，也非空白，而是集中在几大商圈内失衡发展，忽略社区商业。

    在《城市商业网点规划条例》发布前夕，中国商业地产联盟表示：从各种类型商业地产的发展趋势看，由于城市新社区建设步伐加快以及各级各地政府目前积极鼓励发展社区商业，因此2005年及今后的一段时期，社区商业将呈现出较大发展潜力。商务部认为：当前，新建居住区商业设施滞后的矛盾比较突出，不仅数量少、布局分散而且设施落后、现代化水平差，离以人为本、服务居民生活的要求还有相当差距。

    目前，北京不少新建小区都承诺完备的商业规划，但往往因开发商对底商运营缺乏经验，导致商业配套无法正常运转。家在北五环的杨先生曾致电本报，反映他所居住的小区入住已经三年有余，当初承诺的超市、餐饮、娱乐都还未能运转起来；最初小区里还有一个超市，因为业主大多尚未入住而缺乏顾客，最终撤出，如今业主要驱车20分钟才能买到日用品。这种现象并不罕见，不少小区的开发商并不持有底商物业，因此缺乏经营意识，未能做好前期社区商业的规划，导致投资客无法返本，业主也叫苦不迭。中小投资者投诉的比例正在升高。

    新政策倾向于转变运营模式，以租为主将成为主流。据华润万家企划部杨经理介绍，目前华润、家乐福等大型连锁超市都不会在社区内持有物业，往往采取租的方式，这对小区的开发商是一个考验，同时也降低了投资风险。以租赁为主的运营模式符合国际惯例，它的比例增高，降低了开发商追求短期利益的风险，从而使社区商业规划更为合理。

    ■规划与创意不同

    北京某楼盘负责社区商业的一位业内人士表示，社区底商经营失败，很大程度上是因为开发商习惯于将商业规划搞成“创意”，而没有遵守商业规律，或者根本不懂商业规律。

    目前京城最流行的创意就是“商业街”，被冠以各种名称的商业街出现在诸多中高档小区内。对于住宅型社区来说，商业街是否可行却遭到了专家的质疑。专家认为，住宅项目中设立临街商铺有利于将生活区和商业区分开，保证居民的宁静生活，同时又给商铺带来了外来顾客。但片面追求社会效应，而忽略小区内的居民利益，则让社区商业失去了根基。据记者统计，目前CBD及周边的小区内大多设有商业街，其中多数商铺经营餐饮和娱乐项目，是所有商业街的必备项目；但居民最需要的超市、百货类商铺则并没有覆盖到每个小区。

    开发商持有物业的情况下，比较容易实现对社区商业的整体规划。例如，利用商铺面积的设定限制经营项目，前期与大型连锁超市签约等。简单出售给投资客之后，开发商则没有办法进行约束，缺乏组织的中小投资客容易形成割据、扎堆的局面。但如果开发商没有商业经营的相关经验和知识，规划结果和投资客则没有差别。

    ■社区底商：是否值得投资

    低风险是社区底商最吸引人的地方。买住宅底商相当于同时购买了庞大的顾客群，随着住宅区的逐渐成熟，附近客源滚雪球一样积累，投资者回报率自然有了保障。相对于产权酒店、写字楼等项目来说，住宅底商更适合资金比较少的中小投资者。一般来说，如果底商只占社区很小的面积比例，并且周边商业尚不成熟，住户对底商依赖性比较大，则投资者的投资回报比较高。只要经营项目及风格与客户需求基本吻合，盈利前景就是一片光明。

    一般来说，投资住宅的回报率为10％左右，而投资住宅底商的回报率则高达15％至17％，投资购买商铺大约6至10年即可收回成本。当然，前提是楼盘的销售和周边环境两旺。贷款支付住宅底商房款，再用以后收取的租金还贷，是不少小投资客常用的办法。

    投资底商虽然盈利前景看好，但并不是所有底商都能赚钱。无论投资者自营、出租，还是转手出售，时间都是中小投资者最大的敌人。商铺需要养铺的时间，在商业氛围尚不成熟的阶段，底商投资者将承受相当一段时间的低迷期，投资的前几年内店铺有可能出现零收益。建外SOHO的商业规划虽然新颖别致，受到了不少业内人士的赞赏，但迄今为止都没能火起来，人气不足是关键。因此，投资者要正确评估自身的承受能力，在核算回报率时应充分考虑时间因素。另外，投资者也不能盲目跟风，对于项目炒作的新概念、新思路多采取审慎观望态度。

    另外还有一些基本的常识要清楚：首先，商业建筑的土地出让年限只有40年；第二，在贷款政策方面，住宅底商的贷款是六成10年，利率是6.25％，但只有工程到了具备竣工备案条件后，银行才会放款。因此，住宅底商贷款的月供是在房子即将投入使用时才发生。第三，住宅底商不是按套销售，而是按最小销售面积销售。具体面积标准因项目而异。