深圳房市等待暖春 商业地产或率先破冰

    在银行收紧房贷、数次加息的“累积效应”等宏观调控政策联合发力下，同时受春节长假的影响，今年1月深圳地产市场观望气氛浓厚。但商业地产市场却逐渐有走出观望的态势。

    据中原地产的相关报告显示，本月卓越时代广场、现代商务大厦裙楼的热销，正说明深圳的商业地产刚性需求的旺盛。在后市政策面已趋稳定，经济向好的大环境下，深圳商业物业市场将会有进一步的理性发展，刚性需求在观望之后将会陆续释放。节后，将有较多的新商业项目入市，如卓越时代广场二期单位、深圳湾口岸商业街、第五园商业街等。随着商业项目的理性定价和投资者的理性投资，深圳商业物业市场的成交将趋向稳定。对于二手商业而言，节后商铺租客的增多将带动商铺租金的增幅强劲，市场回报率将进一步提高，后市的租赁市场将会继续活跃。

    推盘减缓，社区商业独占鳌头

    2008年伊始，有7个商业项目批准预售，商业面积为17580.14平方米，同比减少约五成，环比减少约七成，预售商铺114套。1月商业物业的预售量锐减，其原因在于受到受宏观调控政策的影响和农历新年的临近，各开发商暂缓项目的入市，房地产项目推盘量减少。

    本月所预售的商业项目均为社区商业，单个项目的商业面积较小，如星河丹堤项目、龙翔花园项目的商业面积均不足千平方米。就各区商业物业的供应情况而言，宝安、龙岗两区预售商业物业9633.14平方米，占总供应量的54.8%。

    从商业物业的成交结构来看，社区商铺是1月商业物业成交的主流类型，占总成交比重的91%，这主要是因为作为住宅配套的社区商业数量较多，且多以销售为主。随着CBD商业区的发展与完善，片区商业物业的商业价值逐渐被投资者所青睐，近期推出的现代商务大厦和卓越时代广场都取得不错的销售业绩。

    CBD商业区写字楼裙楼将成为今年的投资热点。纯商业项目在本月中的成交比重接近为零，在后市的成交中所占比重将日趋减少，这是由于纯商业项目多为发展商自持，目前市场上在售的项目仅有保利文化广场、万鑫五洲风情购物中心、坂田商业大楼、中信地铁商场等，以消化存量为主。

    主消存量，成交稳中有升

    1月深圳商业物业的成交面积约为2.56万平方米，环比上月增幅为95%，成交商铺268套。深圳的商业物业市场在岁末逐渐回归理性，成交量走出低谷，呈现稳中有升的态势。

    从各区商业物业的成交情况来看，宝安、龙岗两区的成交面积为1.63万平方米，为总成交量的64%。龙岗区以1.55万平方米的成交量占关外两区比重的95%，在居住氛围日益成熟的带动下，龙岗区的商业业态逐渐丰富和完善，社区商业的投资价值也得到投资者的关注，区域商业物业的空置率有所下降，中海大山地、金田丰华苑、紫郡等社区商业交易活跃。关内区域中，福田以0.78万平方米的成交面积占据总成交量约30%的比重，CBD商业区的成熟和完善使周边的商业项目赢得市场青睐，如橄榄绿洲家园和现代商务大厦的裙楼商业。罗湖、南山在本月也有少量成交。

    商业抗跌罗湖最强

    从各区商业物业的成交均价来看，罗湖是商业发展成熟的片区，其商业物业的成交均价一直保持稳定的走势。而一向是商业物业成交均价维持最高水平的福田在本月仅为17300元／平方米，这主要是受橄榄绿洲家园商业裙楼成交价格仅为9000元／平方米而成交面积所占比重较大的影响。南山商业物业的成交均价为24700元／平方米。关外区域的价格走势较为稳定，宝安以14000元／平方米的成交价高于龙岗的12000元／平方米。

    在政府限外资、税收调节、加强商业性房地产信贷管理等一系列抑制投资的调控措施作用下，深圳商业物业市场逐渐理性回归，自去年10月后，商业物业的成交价逐渐走稳。本月商业物业的成交均价为14000元／平方米，环比上月略降12.2%。

    商业二手市场量跌价稳

    1月虽然为传统的投资高峰期，但受政府宏观调控政策以及银行收紧贷款资金的发放等问题的影响，今年1月深圳二手商业物业仅成交1.3万平方米，环比下降36.6%，同比下降78.9%。投资者对目前的市场均采取谨慎小心的观望态度。银行收紧房贷和数次加息的“累积效应”，使普通投资者的投资欲望受到压抑，目前活跃在二手商业物业市场上的多是资金实力较强的公司与财团。二手商业物业的成交量虽然大幅下降，但成交价格一直没有松动，保持稳中微升的走势，这主要是因为商铺资源的稀缺。同时商业物业的租赁市场也是较为活跃。