北京昔日“明星地块”今遭弃 8家曾争抢一块地

    曾经炙手可热　8家开发商争抢一块地　如今风光不再　热门地块频遇流标　陷入少人问津的境地

    手中没钱心里慌 明星地块遭嫌弃

    在“拐点论”抛出之前，对于房地产企业来说，从2003年到2007年是宏观调控政策出台最密集的5年，但却是房地产商规模扩张最快也最为风光的5年。房地产大鳄们在全国各个城市疯狂拿地、高价抢地。

    但是从2007年底开始，情况急转直下。2007年12月15日，体量66万平方米的来广营地块爆冷流标；2008年1月16日，地段体量俱佳的广渠路地块重蹈覆辙。此情此景不久前在深圳、上海、广州、武汉、杭州等城市重演。

    事件回顾

    大爆冷门

    明星地块接连流标

    2007年12月15日，朝阳区来广营乡清河营村1号住宅用地开标，其规划总建筑面积66万平方米的巨幅体量为近两年所罕见，并且其区域位置相当有吸引力。

    在业内人士看来，这样的优质地块理应成为房地产大鳄们争夺的目标。然而，开标当天，北京市土地整理储备中心负责人宣布，由于参加投标的开发商不足3家，不符合开标条件，该地块以流标收场。

    仅仅过了一个月，另一“地王”朝阳区广渠路15号地重蹈流标的覆辙。开标当天上午9时，在国土局大楼2楼开标现场，笔者看到来投标的开发商寥寥无几，零零星星只坐了两排座椅。

    10时半，原定当天招标的3个地块已经唱标完两个，该轮到广渠路15号地了。“由于广渠路15号地的投标企业不足3家，所以该地块以流标处理。”在场的人都没想到，等来的竟是招标现场主持人的这句话。

    虽然广渠路15号地42万平方米的规划体量不如来广营地块，但其名气远在后者之上。两年前这一地块就备受关注，此后上市日期推了又推，吊足了无数开发商的胃口。然而前来投标的开发商竟只有两家，最终以流标收场，爆出了今年初京城土地市场的最大冷门。

    参与者寥寥

    热门地块频遇冷脸

    “地王”爆冷流标绝不是偶然的，其他热门地块也遇到了开发商的冷脸。

    2008年1月16日，南沙滩东路3号住宅用地和曾经流标的“地王”来广营地块同时开标。前者位于北四环和北五环之间，规划建筑面积8.2万平方米，紧邻奥运场馆，地段相当诱人。

    据了解，2006年，该地块挂牌时报价曾被不断刷新，若不是突然宣布暂停出让，预计参加竞价的13家开发商又要上演天价拿地的大戏。时隔一年多，该地块终于以招标形式再度露脸，但境遇已与此前形成鲜明对照。开标当天仅有3家开发商投标，勉强逃过流标厄运。而来广营地块也仅有3家开发商参与投标。

    今非昔比

    去年8家争抢一块地

    去年底和今年新年后冷清的拿地场面无法与土地市场此前众星捧月的状况相提并论。

    笔者对2007年招标出让的13宗明星地块进行统计，发现每一地块参与竞争的开发商平均达到8家。其中昌平北七家地块吸引了10家投标企业，而争夺丰台小井村地块的竟高达12家。

    就连限价房招标用地，平均投标企业数量也超过了每宗7家。其中，东铁匠营和常营B2地块分别高达14家和15家。众多竞争者的参与导致了成交价格的高涨，这13宗明星地块中超过六成的项目溢价超过100%。

    背景链接

    无独有偶

    流标蔓延到全国

    2007年12月6日，广州12宗地块大规模出让，其中两宗商业地块因无人报价而流标；5宗地块只有一家开发商报价，仅以底价成交；剩余5宗也以较低价格成交。

    仅隔一天，成都西郊的郫县的3宗地块因开发商反应冷淡而全部流标，总面积约258亩。2007年12月8日，南京的一宗位于地铁沿线、距当地最繁华的商圈之一新街口仅5分钟车程的黄金地块流标。

    2007年12月21日，在厦门2007年的最后一场土地拍卖会上，6宗地块中有4宗流标，另外两宗无人竞买，以底价成交；25日，福州市区与闽侯区的4宗地块因竞买人数不足而流标，总面积近600亩。

    原因分析

    融资变难

    降低开发商拿地能力

    对于近期热门地块频频遭遇流标的现象，中大恒基不动产营销有限公司总经理赵晨明认为主要有如下几个原因：

    原因一：当前的宏观经济形势虽然整体发展较好，但是从2007年下半年以来,国内经济出现了较为明显的通货膨胀现象。为了抑制通货膨胀、保持国民经济平稳运行，国家连续加息，实行了从紧的货币政策。这在一定程度上加剧了开发商的融资难度，客观上降低了开发商的拿地能力。

    原因二：自去年冬天以来，国内房地产市场进入了萧条期，广州、深圳等南方城市房价下降明显，北京房地产市场有价无市、交易惨淡，既增加了回款难度，也使得开发商多了许多顾虑，因此对于高价地块的热度大打折扣。

    原因三：政府对房地产市场尤其是对土地市场的调控力度大大增强，在以大力发展保障性住房为主体的房地产市场导向下，政府对闲置土地的管理更加严格。

    今年初国务院接连下发通知，措辞严厉地提出对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，两年内未开发就要无偿收回。开发商基于上述原因，在拿地时显然非常慎重，因此导致了热门地块频频流标的现象。

    小调查

    地价拐点决定房价拐点？

    A.你认为土地拍卖流标的原因是什么？

    土地推出太多3%

    其他3%

    房价拐点已来49%

    开发商资金短缺19%

    观望情绪浓厚26%

    B.土地流标现象是短暂的吗？

    是短暂现象16%

    说不清楚14%

    可能会持续一段时间70%

    C.你认为地价拐点来了吗？

    不是，远未来临19%

    说不清楚15%

    是，已经来了66%

    D.地价拐点会造就房价拐点吗？

    不会，地价并不能决定房价15%

    不知道4%

    会，地价影响房价81%

    数据来源：焦点房地产网

    参与调查者人数：13428人