毛利率高达70% 华侨城整体上市市值将超千亿

    在住宅地产屡被宏观调控“打击”之外，似乎商业地产的发展一直“春意酣畅”。华侨城2007年业绩受托“旅游+地产”模式，净利大增，同时整体上市也成为决定2008年发展的战略关键；作为国内第一家“A+H”上市的北辰实业在奥运概念的带动下，业绩却略显平淡，净利甚至减少3.2%，同时伴随其不断的资金瓶颈也再次隐现。2008年后奥运时代，北辰的发展前途何在？年报密码之商业地产地产投资收益高达70% 。

    3月8日，华侨城公布了2007年业绩报告。业绩显示：净利润达到营业收入的43.66%，而且地产业务的毛利率高达70%，比2006年有了超大幅度的提高。

    “华侨城2007年的利润构成情况没有发生重大变化，仍然主要来自旅游业和房地产业。”国信证券房地产行业首席分析师方焱分析表示。

    他同时认为，2008年华侨城集团还将进行以公司为操作平台的主营业务整合上市，预计整体上市后华侨城市值将超过1000亿元。”

    毛利率高达70%

    年报显示，华侨城A2007年实现营业收入17.29亿元，实现营业利润8.52亿元，同比增长15.67%，其中归属于上市公司股东的净利润7.5亿元，同比增长35.6%。实现每股收益为0.66元，同比增长32%。

    华侨城控股股份公司目前的主营业务主要是旅游和房地产业。2007年利润构成情况仍然主要来自这两个产业。2007年公司旅游地产销售收入6.1亿元，同比增长64%，毛利率达70.4%，主要来源是东部华侨城的楼盘销售，由于其毛利率要高于上年主要结算的北京华侨城，所以地产收入的毛利率比2006年大幅度提高30%。

    参股的华侨城房地产和参与合作开发的“波托菲诺”房地产项目在期内取得的收益也比上年有一定幅度的增长，同时公司综合毛利率比上年提升14.49个百分点至56.2%，因此营业利润和净利润出现了较大增长。

    而在战略布局方面，华侨城在去年的扩张也明显加快。2007年通过成立云南华侨城和天津华侨城，进军西南及华北市场，“由点到面”的战略布局速度加快。

    重点项目进展亦顺利，北京华侨城随着地产二期的发售，开发已经基本成熟；深圳东部华侨城成功试业，当期实现盈利；上海华侨城和成都华侨城前期建设工作都在有条不紊地进行中。

    华侨城独特的“主题公园+高尚社区”的旅游地产开发模式具有突出的特点，而这些特点也正是华侨城模式核心竞争力之所在，旅游开道先行、大规模成片综合开发、旅游和房地产良性互动，以及超前科学规划。

    目前华侨城模式已取得辉煌成就并成功实现异地复制。

    在项目拓展和储备中，华侨城表示将注重长短线产品的结合，着重提高短线产品比例，进一步加快项目开发节奏，加快产品销售与资金回笼，积极创新发展模式，尝试参与土地一级开发等多种资源获取方式，以便扩大资源占有规模。

    千亿市值期待

    年报显示，华侨城集团将在2008年开展主营业务整体上市工作。

    因而，如何将华侨城的优势资源与社会资源进行充分有效的结合，以迅速扩大经营规模、提升公司效益是华侨城急需解决的问题，而未来融资亦成为华侨城的当务之急。

    “在今后的发展中，除了继续以实业项目投资作为主要投资手段外，也将更注重以资本运作获取资源、加快发展的方式，积极运用兼并、收购、重组、财务投资、战略合作等多种资本运作方式。”华侨城在年报中如是描述。

    同时，华侨城还表示将密切关注资本市场的发展趋势，及时掌握资本市场的新变化，认真分析资产证券化、权证产品和期权等金融及衍生工具，研究创新并完善融资模式。

    另外，华侨城集团将在2008年进行以公司为操作平台的主营业务整合上市，将华侨城房地产60%股权、华侨城酒店集团82%股权和香港华侨城100%股权注入公司，目前具体方案正在推进中。

    “资产注入对公司未来发展具有深远战略意义，将使公司产业链更加完整充实，充分分享集团房地产业务的快速发展，也有利于提升公司总市值，预计整体上市后公司市值将超1000亿元。”方焱说，在2008年华侨城的发展将进入快车道，业绩增长将在100%以上。

    申银万国证券分析师陈海明则认为，华侨城业绩基本符合预期，但略低于市场预期，且价值明显低估。

    “估值明显过低，甚至低于房地产业务的RNAV，集团公司资产注入将成为2008年公司最大的看点，并显著提升公司的业绩和价值。我们预计具体的方案可能在2008年3~4月前后出台，而相关主要事宜有望于2008年10月底前后基本完成。”陈海明预测注入方式可能是公开增发反向收购、且一次性全部注入的可能性相对更大。

    “在资产注入后将进一步强化独特的经营模式，显著提升核心竞争力，而且大幅提升上市公司业绩和价值。”陈海明说。