厦门社区商铺受追捧 自持出租渐成趋势

    在国家宏观调控政策的作用下，如今许多房产投资客撤出了商品房市场。而撤出的这部分投资资金势必要寻找新的投资方向，日前，记者在厦门网上房地产网发现近两周来商铺、写字楼、车库的总成交量已经超过或者与住宅交易量持平。在不少购房者看来，商业地产项目尤其是一些社区商业项目正成为下一个“淘金点”！记者在采访中也了解到，时尚国际、复兴世纪、大唐I期G栋的商铺销售、招商情况是双双报捷。上周六，夏商集团旗下的民兴超市与圣地亚哥、时尚国际两大社区正式签约；大唐I期G栋商业街公开不到半月即售出大半，种种迹象表明社区商业正在逐渐成为近来楼市的一大热点。

    社区商铺受追捧

    受到金融放贷紧缩新政的影响，房地产投资增速将减缓，未来商业面积的供应可能因此缩减，不仅现有的商铺面积能够得到较好的去化，商铺市场也升温在即。“商铺受宏观调控政策的影响是最小的”，厦门大唐房地产有限公司业务部主任沈国山告诉记者，只要人们生活水平、消费品位在不断提升，商铺营业额在上升，商铺的租金就会继续走高，同时带动店面价格上涨。就目前大众消费水平来看，物价在上涨，而人们的消费能力并没有因此受到影响。数据显示，受春节消费趋旺、价格上涨等因素影响，今年前两个月，国内社会消费品零售总额达17432亿元，同比增长了20.2%。

    相对于住宅市场近年来的快速增长，商铺的增长显得平稳很多。沈国山认为，店面价格是与区域成熟度相关联的，因此炒作成分较少。一方面受调控影响小，另一方面又有持续的强大消费力支撑。“受二手房贷新政和累次加息等政策的影响，住宅市场投资渐趋冷静，而在商业地产领域，国家并没有出台相关抑制性政策。例如无论商铺的购买年限多长，其二手交易营业税都是按增值部分的5.55%征收，相比于住宅交易政策要宽松不少”，厦门宏隆升房地产代理有限公司副总经理刘庆平认为商业地产正开始逆市转热。

    而随着住宅项目数量的不断增加，城市发展带来商业的细分，社区商铺也开始受到追捧，并逐渐成为市场热点。打造“社区一站式生活购物中心”的厦门民兴超市总经理林杰告诉记者，民兴超市的扩张将继续走社区店的路线，5年内覆盖厦门主力社区。民兴超市的扩张思路显示了其对于社区消费力和社区商业发展前景的充足信心。厦门品致商业地产经营管理有限公司总经理助理蔡志伟也表示，社区型商业已经成为商业地产发展的新趋势。

    长线投资看地段

    社区是人们生活的主要聚集地，与此相配套的社区商业不但为业主生活提供了极大便利，也起到完善城市区域配套的作用。业内人士普遍认为，社区商铺有投资总额较低、风险较小、收入回报相对稳定等特点，适合作长线投资。

    如何看待商铺的投资价值，沈国山认为首先要看社区、片区消费人群的数量和质量。有价值的社区商铺不仅覆盖社区消费人群，还能得到片区强大消费力的支撑，这点要看社区店是否位于片区的主出入口。而正在热销的大唐一期G栋商业街拥有的是得天独厚的区位优势———位于塘边生活片区的主出入口，面临城市中轴主干道嘉禾路，靠近公车候车亭和过街人行天桥，并且是片区内居住人群前往SM商业广场的必经之路，聚集大量的人流车流，片区消费人群可达8-10万人，社区商业发展潜力不可小觑。刘庆平同样强调，社区商铺所处的地段尤为关键，它关系到区域能够汇聚多少人流量和消费力，而位于禾祥西核心商圈的新景禾祥·龙郡，它的商业发展优势更是众所称道，前景值得期待。

    当然，作为一种长期投资行为，不可忽视的是商铺的经营价值，包括社区商铺的业态定位、规划、招商和管理等。沈国山提醒投资者注意考察社区、片区里同类型商铺的供应量情况。塘边生活圈原有店面多是中档产品的经营，包括社区店、汽车专卖、物流、批发等，并不能充分满足区域人群的日常生活消费，呈现较大的商业市场空白，大唐一期G栋商业街通过准确的定位招商，能够有效填补这部分市场空白，带来区域商业业态的整体升级。这也是肯德基选择入驻大唐一期G栋商业街的重要原因。林杰也表示，民兴超市之所以选中时尚国际和圣地亚哥，也是看到了浦南生活区、龙池新区在大型超市这方面的市场空白。我们知道，新兴社区必然要经历一个培育、成熟化的过程，这也是很多投资者所看到的商铺升值潜力所在。一方面社区、片区的固定消费人群降低了投资风险，另一方面，随着社区、片区配套的逐步完善和日趋成熟，前期购入的商铺在后期具有很大的增值空间。

    自持出租成趋势

    记者了解到，当前市场上可售的社区商铺并不多，像圣地亚哥这样的大型社区采取了所有商铺只租不售的方式。通常租售只是商业运作的起点，更为关键的是后期的运作经营。随着一些品牌房企自身资金实力增强和运营经验的丰富，它们开始主动承担起商业零售的风险，主要是为了保证商业地产既定的业态规划和整体有序性，保证商业项目的后期运营。当然，从国际发展惯例看，商业地产自持出租也是一种发展趋势。刘庆平告诉记者，2007年厦门多数大型项目尤其是SHOPPING MALL，针对厦门商业物业市场的现状，也都纷纷转售为租。

    蔡志伟表示，圣地亚哥风情桑地街定位在龙池片区品质生活体验中心，采取“只租不售”的经营策略，定向招商，对入驻商户进行严格把关，锁定实力品牌商家加盟，可以有效规避商家经营内容的重复性，避免恶性竞争和杂乱无章的经营。项目开发商作出这样前瞻性的考虑，不仅为社区业主营造了一个更加有序健康的商业环境，也有利于提高片区的整体消费品位。另据了解，位于加州城市广场的沃尔玛将于近期开业，据嘉盛建设企划部经理张少坤介绍，为了保证整体稳定长远的良性发展，加州城市广场的所有商铺同样是只租不售的。