底商也需“小户型”

    对于做住宅的地产开发商来说，并不喜欢规划内严格被要求建设的商业比例，也就是我们通常所说的社区商业。因为在沈阳，前几年底商销售远不如住宅，回笼资金缓慢、占用资源比例过大等成为开发商头疼的问题，而从开发商自身角度来讲，做商业产品部分也远不如做住宅用心，在某种程度上延缓了社区商业的发展。

    为了简化社区商业销售，部分开发商片面地认为面积越大资金回笼越快，于是市场上几百平方米的门市随处可见，但伴随着的也是门口明显的出售出租信息，社区商业的面积是需要根据人口密度、区域情况商业配套几方面来决定，不经市场考察，简单把面积控制在一个范围内，即使销售成功，业主在将来出租或经营上也必然遭遇尴尬。

    沈阳精仕蓝叁房地产策划有限公司总经理谢事民表示，社区商业建设其实有一个不成文的规律，就是300平方米为一个门槛，超过这个面积的底商必须严格经过考证。他解释：“门市的进深，也就是从门到墙的距离必须控制在18米-22米，部分项目为了追求面积做到25米-30米，里边的面积完全属于浪费，无法进行有效利用，普通面宽则应该在5米-8米，这样总面积就会在150平方米以内，按照两层计算在300平方米以内。”

    深圳市抒频房地产顾问有限公司董事长王抒频也有同感：“门市做得过大，销售不理想，只好把价格定低，最后开发商在商铺销售没有把利润最大化。正常的国内标准社区商业的单价应该是该项目住宅的1-3倍。”按照每平方米1万元计算，300平方米的门市需要300万，谢事民表示只有在一级马路上才可以出现300平方米-500平方米的门市，对于经营大型餐饮娱乐场所的商家是可以接受，二级马路则要把面积控制在200平方米到300平方米之间，至于三级马路以下的位置只适合建30平方米-50平方米为居民生活做基础配套的小店面。

    300平方米是底商的“坎”

    对于沈阳目前社区商业的发展情况，上海绿地集团沈阳房地产事业部营销总监邱友强表示还很初级，商家仍在进行点状经营，无法连接成带状或片状的经营规模，再无独特的经营方式，发展不好也是情理之中。

    他表示，沈阳目前最好的社区商业处于经营状态的也只占总体量的80%-90%，而其他一些进入市场不到三年的项目，很多商铺仍然处于闲置状态。“社区商业经营的一个最大特点就是要带状或片状经营，各自为政的经营无法烘托整个区域的商业氛围，没有好的氛围，销售自然也不会好。”

    王抒频举例说：“比如沈阳市政府推出的沈北新区发展规划，因其远离沈阳主城区商业配套几乎为零，所以该区域为中小型商业及商业步行街带来了强大的需求。目前以交付使用的蒲河新区和商业街就是一个典型的案例。商铺的价格高于市场房屋均价的两倍，仍被抢购一空，而且目前商铺的经营状况良好，投资出现有行有市商铺稀缺的情况，主要原因在于，该区域先期入住的居民需要基本的生活配套，为该商业步行街经营者提供良好的经营空间，形成‘势’后投资者也乐于在此投入。”

    “各扫门前雪”式经营难做商业氛围

    由于隶属住宅项目的一部分，社区商业没有享受单独管理的权利，而被小区物业一锅粥式的管理，掩盖了商业地产的特性。

    去年11月上海万科与上海弘基商业经营管理公司签订战略合作，该商业管理公司将就万科新建项目中社区商业部分前期定位、策划、设计、招商运营管理等工作进行全面合作，这也给其他开发商在进行社区商业发展提供了借鉴。邱友强表示，专业商业管理毕竟不同简单的物业服务，绿地在建设沈阳老街坊项目会在社区商业中采取新动作，将有绿地战略合作伙伴的商业主力店进驻老街坊项目，从而带动该项目的管理和服务标准。

    消费者王小姐之前曾到万科四季花城选购店面，但她认为开发商对经营范围严格限制，并没有提供相应的完善服务，无法让投资者放心把大笔钱投放进去。业内人士表示，社区商业着重经营，后续的管理和服务非常重要，简单的物业管理模式只能适合住宅的需求，对于具有经营性质的社区商业来说，就有待改善了。