上海供地方向调整 市中心将主推商业用地

    “到2010年年底，上海市普陀区的商务楼宇总量将达到150幢，总面积可达600万平方米。”3月下旬，普陀区副区长陆月星提出要在辖区内加大商业地产的建设力度。 

    据记者了解，静安区、卢湾区、黄浦区等市内核心区域也同时提出了发展楼宇经济的目标。 

    分析人士指出，市中心可利用地块日益减少，促进商业地产的发展意味着需要在供地上提供保障。 

    主推商业地块，一方面可以增加区级政府的财政收入，另一方面则利于开发商长期持有物业。 

    市中心住宅用地显露缺口 

    据世邦魏理仕统计，2004年到2008年，上海中心城区豪宅新增供应量正以每年25%速度减少。而2007年市中心五区，仍无纯住宅用地出让。 

    “去年，虹口、卢湾、普陀、黄浦和徐汇等内环区域的土地供应量都在10万平方米以下。”荒岛房产工作室研展部经理闵益飞表示。 

    而在他看来，开发企业的战略调整也释放出核心区可利用土地已十分有限的信号。 

    以静安区为例，其区属的静安地产集团在完成“上海壹街区”、“静安凤凰苑”的开发后，难以再在区内找到合适的住宅开发用地，于是不得不转向天津等外地城市拓展业务；而达安房产在建成“达安花园”、“达安锦园”之后，亦转而进军外区建房。 

    面对市中心住宅用地供应减少的局面，上海各区在去年已经加大了动迁力度，静安区便加快了旧城改造步伐，增加地块供应，2007年便有7幅地块动迁。 

    然而，静安区动迁的7幅地块中，四幅为商业用地；而卢湾区亦有三幅地块进入整理阶段，将在未来建设商业项目。 

    闵益飞指出，市中心用地稀缺，如果单纯开发住宅，建筑密度比较高，规划审批环节有一定的难度，同时开发成本也上扬。而如果是商业项目，尤其是写字楼，规划密度高于住宅，增加土地利用效率，尽管成本可观，但有望通过机构投资者的消化而获得收益。 

    破解消化难题 供地方向仍需调整 

    2007年，上海市房地资源局只推出三幅市中心用地，卢湾区第105街坊、104街坊地块和黄浦区163街坊地块，均为商业用地。 

    在推出商业地块的同时，部分中心区域的发展规划已经明确向楼宇经济倾斜。 

    静安区相关负责人表示，十一五期间还要建设200万平方米商务办公楼；而黄浦区则在2008年工作计划中提到，要大力推进“亿元楼”梯度培育，金光外滩中心等10幢楼实现租售收入过亿元的目标。 

    “上海市中心的写字楼租金不断上浮，有许多世界品牌企业在此入驻。如果在市中心推出商业用地，政府能增加税收，开发商也能有稳定的长期资产持有。”上海泰麒房产工作室分析师何凌飞如是分析有关部门如此致力于开发商业地产的原因。 

    值得注意的是，DTZ戴德梁行写字楼部研究数据显示，今年，上海甲级写字楼市场大约有10万平方米新增供应上市，主要分布在浦东陆家嘴等核心地段。 

    在何凌飞看来，如此密集的供应能否被市场消化成为难题。 

    另一方面，内环纯居住土地的供应为零，高档楼盘的供需矛盾亦无法缓解。 

    “住宅用地的供应继续扩大，出让势必呈现郊区化的态势，但为了缓解上述矛盾，有关部门在土地供应方向上还应考虑略有微调。”何凌飞言词恳切。