REITs有望破茧 开发商热盼救命“稻草”

    上市无望、贷款无门可以说是目前开发商迫切融资的真实写照。近日，记者从有关方面获悉，在去年楼市“火旺”一时、而后却被渐渐遗忘的REITs（房地产投资基金）有了突破性的进展。近期，已经有5家基金公司向证监会提交了《房地产投资基金管理办法草案》，一条新的融资大门正在向开发商慢慢敞开。 

    REITs草案已提交　地产商求钱若渴 

    上周，一家世界著名的房地产代理机构的投资部负责人向记者透露，不久前，包括中诚信托投资有限责任公司在内的5家大型基金公司已经正式向证监会提交了《房地产投资基金管理办法草案》，目前草案正在审批中。 

    上述负责人表示，这次基金公司大规模地申请房地产投资基金产品，主要是由于目前的国际资本市场的动荡，特别是在国内股市的不稳定的情况下，基金公司正在寻求更加稳定的投资产品，而此时正恰逢地产公司资金链吃紧，相信两者之间合作成功的几率会加大。 

    对于资本市场上的这个最新动向，许多开发商似乎并不知情。上周，记者在某新闻发布会上就此事进行采访时，大多数开发商均表示不知情，且对记者透露的这条信息非常感兴趣。反而纷纷向记者询问并表示有最新动向一定告知他们。一位北京房地产开发公司投资部的负责人还向记者表示，目前公司旗下有许多项目急需开发资金。由于找不到合适的融资渠道，现在只能被迫低价转让手中项目。 

    由此不难看出，目前开发商对资金需求已经相当迫切。事实上，不仅这些没有上市的公司资金链吃紧，上市公司的资金状况更加的不容乐观。SOHO中国总裁潘石屹不久前发表了“百日剧变”的言论指出，国际经济衰退，导致了美国的GDP降1%，这必然影响到中国的GDP也降1%，而目前我国正在实行从紧的货币政策，这样的国内外经济形势必然引起资本市场的紧张。显然，在国内地产商普遍缺钱的情况下推出的房地产投资基金，无疑将会是具有很大的潜力。 

    REITs嫌贫爱富　中小开发商“画饼充饥” 

    其实从去年开始，不少规模较大的基金公司已经开始在内地楼市运作房地产投资基金。只是受政策方面的限制，以及去年股市、楼市的空前繁盛，房地产投资基金一直没能找到适当的推出时机。今年股市的动荡，楼市的低迷，可以说为房地产投资基金的推出提供了绝好的机会。而正如业内人士指出的，房地产投资基金“嫌贫爱富”的本性注定其只会对优质的写字楼和商业项目感兴趣，这些项目往往都是掌握在实力开发商手里。因此，中小开发商想要获得REITs的青睐并不是件容易的事，或许对于这条新敞开的融资之路，中小开发商最终只能是“画饼充饥”。 

    据记者了解，目前部分拟成立房地产投资基金的机构已经开始遴选优质房地产项目、建立其资产池，为马上开始的私募做前期准备。其主要收购对象是带租约的写字楼和商铺，并要有过往3年的经营业绩。之所以要寻找带租约的物业，主要思路是为基金能顺利成功募集。由于带租约物业能立即提供良好的现金流，而新建成物业由于其经营的不确定性，对基金的募集会产生一定的影响，所以，带租约的优良项目将成为首选目标。但市场上经营的优质物业业主往往不愿出售，这给基金资产池的建立会带来相应的困难。 

    DTZ戴德梁行商铺部高级董事张家鹏认为，房地产投资基金所看中的商铺和写字楼其收购难度非常大，目前在国内还没有成功的收购案例，毕竟为他人做嫁衣的事情哪个开发商都不愿意去做。同时，他也表示，目前成功建立房地产投资基金的时机已经成熟，接下来的将是基金公司与大开发商的博弈的过程，一方面开发商不愿意出售成熟的商业物业；另一方面，基金公司也不愿意出过高的价格收购，如果收购成功只能说明开发商的资金链非常吃紧。

    尚无《产业基金法》　新REITs是否“名副其实” 

    目前，我国还没有《产业基金法》，而这也成为发展REITs最大的困惑。对于这次5家基金公司上报的是否是严格意义上的房地产投资基金，业内人士仍然存有质疑。但普遍认为，这次5家基金公司提交的《房地产投资基金管理办法草案》如果被通过，或将为今后国家出台房地产投资基金管理办法提供基本的框架内容。 

    按照国际趋势，直接融资在房地产融资模式中占主导地位，其中扮演重要角色的正是私募股权投资基金。私募股权投资基金也是众多国际机构投资者的重要产品形式和资金来源。但由于《产业基金法》的缺失，我国的私募股权投资处境并不明朗。 

    去年初，银监会发布《信托公司管理办法》和《集合资金信托管理办法》，放开了对集合信托计划合格的机构投资人数量的限制，并且鼓励信托产品更多地从事投资业务。这为信托公司推出私募股权投资类的基金型信托产品铺平了道路。随后不久，国内第一个基金型房地产信托计划——联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划正式出炉。而此前已经有“准”房地产投资基金——“联信·宝利”中国房地产信托投资基金公开发售，但是随后不久就销声匿迹了。与这些准“房地产投资基金”相比，真正的房地产投资基金在于其可以不限制募集人数和可以上市融资。 

    尽管目前国内尚没有一只真正意义的房地产投资基金成立，但其在国内房地产融资市场的发展前景却是被普遍看好的。业内人士认为，一旦中国本土类似的房地产投资基金形成规模，相较于外资基金将会更具有优势。这种优势除了对于当地资源的掌握程度之外，另一个最主要的因素在于，目前国内限制外资的政策大大减慢了外资投资基金的运作速度。根据外管局的最新规定，目前境外资本投资内地必须经过国务院备案，加上结汇的时间，境外资本在资金流入方面至少需要付出两个月左右的时间。