重庆商用物业 应租还是应售?

    在商品住宅市场受到宏观调控多方影响下，商品住宅市场投资“遇冷”，越来越多的投资者经营者也将眼光转入商业物业。近期入市的骏逸·蓝山商业街、金阳·罗马假日马尔他大街等商业项目的销售成绩都相当理想。而在接下来的四五月，还有更多商用物业涌入楼市。

    据本报不完全统计，主城区仅四五月推出的商用物业多达20余个，包括华宇集团即将推出的六大商业项目，分布在主城江北区、沙坪坝区、石桥铺，有近20万方；金阳·易城国际的苏格兰格调商业步行街，统一规划为休闲餐饮娱乐；还有位于东方港湾的约克风情街、袁家岗轻轨站旁的中新城上城、沙坪坝的九鼎红街、空港版块的红树林，位于大石坝的元佳广场，商业总体量达到4万平方米……

    面对纷繁多样竞争激烈的商业地产市场，商用物业到底选择出租还是出售，这不仅仅是开发企业希望知道的答案，也是许多投资者所关心的。

    只租不售是商业地产

    开发趋势

    据了解，在美国、加拿大、日本、韩国、新加坡和中国香港等国家和地区，其商业物业都采取“只租不售”的方式。这种方式意味着开发商不但要建商业项目，同时还要经营好项目，开发商不但是一个地产开发商，更重要的是要成为一个商业运营商。

    毫无疑问，只租不售，将成为今后商业地产开发的一个趋势。

    目前商业项目都采取整体分割销售或带租约销售，卖完铺面后才考虑后续经营的问题，而商铺对外出售后由于小业主众多，各自的利益追求不同，开发商很难进行统一经营管理，由此引发后期一系列的经营问题。在回答为何采取“只租不售”经营商业时，重庆中新城上城商业项目负责人表示：“只租不售”是为了后期经营便于统一管理，对做旺市场大有好处。同时还可以吸引国际品牌入驻。

    重庆部分商业物业

    均已采用“只租不售”

    “只租不售”的模式是商业地产发展到一定程度后建立起来的“成熟而理性”的发展模式。比如和黄旗下的商业物业一般都采用“只租不售”的方式，其经营收入中有相当一部分都来自于商业物业长期稳定的租金收入。卓越地产位于大学城的熙街商业项目以及中新城上城的商业部分，包括高彩片区的枫丹·树语城也将在5月推出逾10000平方米的商业，均采取“只租不售”的方式，同时，金科也表示在未来会加大持有优质商业地产项目的力度。

    重庆（香港）中原营销策划有限公司区域经理何倩接受本报采访时表示，只租不售更利于商业项目的总体规划、资源整合与经营管理。从目前重庆主城各区商业地产的发展来看，只租不售已经成为一种必然的趋势，一是因为“试验区”特殊发展前景决定了不动产的升值潜力和投资价值，二是因为开发商都注意到了商圈主题的确定和业态组合的层次对于吸引客流是十分重要的因素。

    租售并举更能带动

    商业物业升值

    其实重庆大部分采取的都是住宅式的经营方式，大部分的开发商都受制于现金流，商业规划得很好，很宏伟，实际操作过程中，只能分割成小单位，一个一个地出售，很可惜。这也是为什么很多商业项目不温不火的原因。重庆卓越房地产营销策划有限公司常务副总倪瑞隆也表示，商业项目招商严格按照业态规划完成，绝不允许随意变换，当然也必须对品牌的准入制度严格把关。

    北京明天房地产开发有限公司发展中心总监陈云峰曾表示，商业地产的核心应以“招商”为重，“只要商铺能出租，它就具备升值可能。从而做到‘进可攻，退可守’的理想境地。‘进’就是可以‘带租约销售’，‘退’就是先持有，后寻机再售，”他还表示，招商先行或租售并举，这种情况下商业物业一般会升值；另外一种情况：只售不租或先售后招商，往往导致招商难度加大，开发商失去招商主导权，业主和入住商家无法得到期望的投资回报。

    专家：

    租店经营很具投资价值

    为什么开发商不出售产权，一次性收取大额回报呢？

    有专家表示，一般来说开发商自己持用商业地产的产权是最好的，而且长期拥有是比较稳妥的。即使部分开发商遇到资金周转的问题，急于回笼部分资金，可以采取租售结合的方法，千万不可把产权拆得太散，业主越多就越难管理。经营者不应把投资热点只放在购买产权上，租店铺去经营是很有投资价值的，这样还可以规避一次性的投资风险，对于开发商和经营者都是有好处的，要走出只买不租的误区。