实力地产商战略转型商业地产

    如果说过去开发商对于商业地产的介入更多只是一种尝试的话，2008年住宅市场的持续低迷以及后市即将迎来的结构性转变则让商业地产对于开发商而言变得意义深远。完全不同于住宅市场简单销售的形式，以持有物业进行出租的商业地产给开发商带来的收益是稳定而长期的，这也被视作开发商们努力开拓的下一个战场。

    可预见即将在这个战场发生的厮杀显然将不同往昔，过去停留于营销和招商层次的竞争将全面升级。对于尚未做好准备介入商业地产的开发商而言，这扇大门也正在徐徐关闭。

    聚焦金融创新 商业地产盛会揭示发展机遇

    年初的三次会议将处于热潮中的商业地产推向高潮。

    3月28日，2008年中国商业地产行业年会在杭州举行，当原商业部部长、论坛主席胡平从商业的角度开始年会开篇演讲时，他可能还没想到，半个月后，在北京，房地产行业也从自己的领域对商业地产表达了自己的期待。

    4月12日，全国工商联房地产商业不动产专业委员会宣告成立，而此前一天，中国房地产业协会下属的商业地产专业委员会也刚刚召开完第一次筹备会议。

    三次大会都有房地产行业的巨头参加，恰逢国内住宅市场陷入低潮，而商业地产再次成为新话题。

    “房地产业处在非常焦虑、非常困惑、非常迷茫的阶段。” 全国工商联房地产商会会长聂梅生在商业不动产专业委员会的成立仪式上说.短短不到十分钟的发言里，聂梅生所强调的是此前一轮房地产宏观调控必然宣告中国房地产市场原来短平快、高利润的市场时代结束，而商业地产，则是她认为房地产企业所要牢牢盯住的下一个发展机遇。

    2008年发展良机

    在2008年中国商业地产行业年会上，中国商业地产联盟秘书长王永平在分析2008年商业地产形势时提及，大型房地产开发公司战略性进入商业地产业，其标志是大公司都明确或者调高了各自持有资产的目标，组建了商业地产专门的投资与运营管理机构，设定了上市或者发行REITs的计划，行业竞争进入高层次。

    记者了解到，路劲、中信、富地、中粮等企业都制定了相应的计划，而万科则采取与凯德战略合作的办法介入商业地产。

    而大开发商的集体介入所带来的是商业地产竞争格局发生质变。“在商业地产发展初期，开发商之间的竞争主要是营销和招商。今年预料行业竞争将是全方位的，从选址到设计，从招商到营运，从资本到品牌。”王永平表示，中小开发商在商铺散售逐步疲软的情形下，可能进一步被边缘化。

    而在大开发商战略性介入的背景下，商业物业需求保持旺盛，国外零售品牌纷纷看好中国，世邦魏理仕针对150个国内外知名商业品牌的调查，2008年都有加快或新开店铺的计划。

    中国商业地产联盟公布的数据显示，2007年全国商业营业用房投资总额2775.56亿元，同比增长17.9%，连续3年保持17%左右的匀速增长，与社会消费品零售总额16.8%的增幅幅基本保持协调发展。

    中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一也用一组数据直言目前商业地产发展迅速的事实，他指出：2007年3月商业用房开发投资增长相对平稳，供应小幅增长，需求平稳上升，市场表现为供大于求，销售面积和竣工面积的比例是0.79。2007年办公楼投资增长的幅度加快，需求相对旺盛、供求趋于平衡，销售面积和竣工面积的比例是0.96。

    金融创新或将破题

    商业地产特殊的金融运作程序，则成为开发商最为关注的议题。

    全国工商联房地产商业不动产专业委员会上，关于商业地产金融方面的议题也多次被与会者提及。

    专业委员会主任朱凌波对本报记者透露，4月17日下午商业不动产专业委员会组织相关部门召开封闭会议，讨论“第一商业地产基金”的技术方案。

    而在会上，朱中一认为，从紧的货币政策会导致商业地产未来经营的资金压力增大，“去年高价拿地的那些企业，也是会比较麻烦。以后商业地产专业委员会成立以后，钱和地都是亟待考虑的问题。”朱中一说。

    房超指出，由于很多商业房地产需要持有，持有就意味着对资金的长期占用。在资金长期占用的情况下，商业地产的资本运营模式要独特和创新。

    商业地产上游是资金链，中游是开发环节，下游是经营和管理，要承受住这三个环节的市场风险，必须在早期定位阶段就加以考虑。但是从目前看，国家出台的调控政策几乎都是针对住宅的，“银行调控、终端市场的限外等政策，商业地产占了这么大的比重却搭了住宅的车。”房超说。

    厦门国际银行北京分行行长郑修建表示，厦门国际银行在贷款方面想向商业房地产倾斜，把商业地产作为比较优秀的项目来发展。据了解，厦门国际银行把商业地产称为“经营性物业”，贷款的品种是经营性物业贷款，并全部放到房地产开发贷款里面核算。

    “但是经营性物业贷款在核算、科目的归类上还是有区别的。商业不动产专业委员会如果能反映这个意见，银行在支持商业地产的开发、运营和管理方面会更方便。”郑修建建议。

    2007年中国商业地产八大现象

    1.“商业地王”频频诞生，高地价引发可持续经营忧虑。

    2.开发商零售商互相渗透，跨业经营模式引发争议。

    3.商业项目并购潮起，国内资本加入战团。

    4.新一波外资商业涌入，迎合中国消费升级浪潮。

    5.百货公司购物中心化，零售业态调整渐成趋势。

    6.购物中心“去主力店化”，同质化经营受冷落。

    7.大型商业项目纷纷延期开业，商业招商运营复杂性凸显。

    8.商户集体罢市再现，商铺滥卖警钟长鸣。