从皇帝的新装 看开发商为利益掩饰商业地产真相

    在安徒生童话《皇帝的新装》里，人们要么为了掩饰自己的愚蠢，要么为了保护自己的权位，都用幻想为皇帝编织了一件华服。说出实情的只有一个小孩。

    这则寓言提示了一个真理：被利益纠绊的人是看不见真相的，为利益追逐的人也说不出真相。就如今天中国的商业地产市场，一片繁花簇锦之后，存在的是不同利益集团的“良苦用心”：有的是决策者头脑发热盲目冒进，有的是应资本运作需求以图上市圈钱，有的是快速开发、快速销售、快速套现，有的是塑城市形象树领导政绩⋯⋯各方的观点听起来都很有说服力，虽然他们都有意无意把“真相”向着有利自己的一方扭曲。

    在戴德梁行华北区、商业地产顾问负责人张家鹏的专著《商业地产真相》中，他犀利地指出：“任何事物都是一样，在没有明晰正确标准之前，系统的缪论都有其广泛的市场，也会赢得听众，一如北京商业地产市场。”像“火车箱”一般狭长的商铺，被销售员称为“满足顾客的好奇心”;新建成的物业，吹嘘自己的租金收益可与国贸商城比肩;无论什么形态的商业开张，必定宣称“领导北京商业新潮流”⋯⋯ 忽悠也许不需要成本，但却会遭致报复，正如张家鹏所说：“就好比是一个没钱人四处忽悠自己是大款，结果有人真向他借钱，他却拿不出来，最终真相败露，得罪于人，名誉扫地。”

    张家鹏未必如故事中的孩子一般单纯，他面对的现实也远比一个裸体的皇帝复杂。因此，在这本名为《真相》的书中，他却从未以“真理所有者”自居。每一个论点和建议中，我们都读出了“谨慎”这两个字。商业地产开发“购物中心热”愈演愈烈，他理性地指出：“一些中小城市，品牌档次普遍不高，而且几乎全是代理运作，采取百货公司的强势管理模式会较为有利。”开发商“言必称招商”，他则强调：定位作为一个项目的战略性选择，是项目确定发展方向的至关重要的事情。如果战略错了，策略越正确，可能就偏离得越远。各家物业都以与世界一线名品“结亲”为荣，他提醒：购物中心招商的过程就好比是中国传统的相亲过程，十分强调门当户对。甚至对于骂声一片的“售后包租”，他在称其为“惊险的投资计划”的同时，也考虑到了这是“开发商无奈的选择”，“因为一直以来国内商业地产缺乏很好的退出的模式。”

    恰恰是这种谨慎和严格的分寸，使我们看到了一位专业人士的明智与耐心。从形态而言，中国商业地产在10年中已经走完了国外百年历程;这种“超音速”也同时带来了内部系统的“水土不服”。因此，唱高调、炒概念、树大旗的时代应该过去了，我们所需要的是真正平心静气，从定位、招商、运营以及细节管理等各个层面，促进商业地产系统的良性循环。而这，也正是《真相》一书的立意。

    更令人钦佩的是，作者力图把自己了解到的“真相”进行细致的定位、分析乃至量化：商业地产定位前期需要做哪些调查研究，购物中心定位的四条主要策略是什么，如何保持购物中心的经营活力，投资者怎样找到高价值商铺。。。。。。身为国际大行商业地产负责人，亲身运作了超过400万平米的商业物业，张家鹏的视野极为广泛，从新光三越、中关村广场购物中心等案例的详细解读，到盛唐商业街的回顾与借鉴;从日本购物中心的发展历程，到美国MALL衰亡的真相。这既是一本关注实操，给予商业地产开发商、运营商、投资者以清晰明确建议的“指南”，又是一本旁征博引，从各个层面丰富读者思维的“启示录”。