盘点郑州五一楼市商业地产 商业地产走上前台

    今年五一，住宅不再成为假日楼市的主角，商业项目也“叫嚣”着，纷纷借机“粉墨登场”。五一楼市因有商业地产的加入而热闹、丰富，这也是今年五一楼市有别于往年的特色之处。商业地产闹五一绝非偶然，伴随着国家金融政策进一步紧缩和股市近一段时间的动荡，郑州商业地产在经过两年多的自我调整之后，开始显现复苏迹象。

    商业地产开始复苏

    虽然今年五一楼市整体表现得比较“平静”，但是，商家不遗余力的叫卖和差强人意的成交量，仍然依稀让人们感觉到黄金周的存在，尤其是商业地产，在当了两年多时间的“配角”之后，今年五一开始走上前台，大有与住宅平分秋色的意思。

    五一期间，曼哈顿广场、中原国际小商品城、江山家纺城、郑州西建材采购中心、曲梁服装工业园区、新郑龙湖的春苑丽舍等多个商业地产项目在省会郑州集中推盘，发楼书、送礼品、打折优惠，整个五一，开发商的售楼人员忙得不亦乐乎。

    郑州市房管局网上售房系统因为停电五一期间不能正常运转，但５月４日的成交情况表明，郑州商业地产成交量并不令人满意。数据显示，５月４日郑州市网上签约商业用房１２套，成交均价为１９９１１元／平方米，办公用房３套，成交均价为４７４５元／平方米。

    尽管成交情况并不十分理想，但刚刚从楼市寒冬走过来的开发商心理预期显然更低。中原国际小商品城营销总监蔡忠新坦言，“比预想的情况还是要好一点点，这说明商业地产市场正在复苏”。

    专注于做商业地产代理的上海知天行总经理未大卫告诉记者，前一段时间，受国家宏观调控政策的影响，投资市场一度低迷。但近半个月以来，郑州房地产投资市场有明显复苏的迹象。这不仅反映在成交量逐步回升上，也体现在投资者的信心恢复上。

    在本报大河楼市举办的省会楼盘全省巡展活动中，市地购房者的投资意向比前一阶段有明显改善。

    地产投资再度升温

    未大卫认为，投资者的信心恢复，建立在商业地产自身的运作和宏观经济环境上，尤其是国家的宏观经济环境。商业地产投资与国家金融政策、股市、期货市场等紧密相连，股市和楼市向来有“跷跷板游戏”之说，近期股市动荡，为商业地产投资复苏提供了条件。相当一部分投资者，在见证了股市的血雨腥风之后，开始把目光重新转向商业地产。

    在焦作巡展个人理财与房地产投资报告会上，河南财经学院工程管理系主任、房地产研究所所长李晓峰在对股票、期货、银行存款、商业地产投资的风险、回报做了精确对比分析后认为，商业地产仍不失为当前最为理想的投资渠道。

    李晓峰表示，股票和期货虽然短期回报高，但风险也大，专业性强，特别是近一段时间，股市、期货市场动荡，很多投资者被深度套牢，血本无归，给投资者上了生动的一课。银行存款虽然无风险，收益有保障，但是较低的回报率，使其很难跑赢“通胀率”。而商业地产良好的成长性和持续、稳定的回报，使其仍然不失为良好的投资产品。

    近期从国内广州、北京等一线城市反馈来消息，商业地产包括写字楼投资购房的比例有较大幅度提升。这说明在当前经济环境下，投资者投资的积极性正在增加。

    住宅商业平分秋色

    未大卫告诉记者，尽管郑州商业地产尚未完全走出观望期，但是其市场前景依然光明。

    未大卫认为，郑州商业地产鼎盛期应该是在２００４年，其发展势头甚至可与住宅市场分庭抗礼。这以后，随着国家宏观调控，郑州商业地产进入了调整期，一些商业地产项目步履维艰，招商困难。但是，经过两年多的市场运作，过去被认为是“高风险”的商业地产项目，一个个相继被盘活，成为优质的商业地产项目。而过去投资商业地产项目的投资者，现在大都开始享受商业大发展带来的经济成果。当初火车站地区的商铺，每平方米３万多元，现在已经升值到每平方米五六万元，这种局面鼓舞了投资者的信心，相当一部分投资者又开始投资商业地产。
 
    中原国际小商品城营销总监蔡忠新认为，“安居”是住宅地产解决的问题，“乐业”是商业地产的归属。在郑州市商业发展进程中，越来越清晰地构成了东部的建材、中部的服饰和西部的小商品三大主题专业批发市场板块布局。提起商业地产，人们的第一反应就是一铺养三代；实际上，其综合性的社会价值是难以估量的，而且，愈久愈显。这是郑州商贸城现代化进程的需要，也是郑州商业地产的恢弘巨献。

    根据郑州市商业发展规划，今后一段时间，郑州市将大力发展商业，除现有二七商圈、碧沙岗商圈、紫荆商圈３个传统商圈要实施产业升级外，政府还将培育壮大郑东新区ＣＢＤ商圈、火车站西出站口商圈、郑州铁路新客运站商圈３个新商圈。目前，在这些商圈附近，已经涌现出了ＣＢＤ外环步行街等新的商业项目。

    可以预见，随着郑州市现代化商贸物流城建设的大力推进，郑州商业地产完全有理由与住宅市场平分秋色。

    风雨过后方显成熟

    市场好的时候也有失败的项目，市场不好的时候也有畅销的项目。市场大浪淘沙的法则是，好的项目会受到投资者青睐，而不好的项目会死去。

    什么才算好的商业地产项目？精工地产董事长梁耀华认为，是那些地段好、定位准确、开发商自身商业资源比较丰富、运作得当的商业地产项目。像郑州国贸中心、曼哈顿第五大道、华城国际街都是资源整合得较好的项目。如何才算运作得当？梁耀华认为，一个重要的衡量标准是开发商自持物业的比例，自持比例愈高，说明开发商越成熟。未大卫则更多地强调项目的商业定位，“没有清晰的商业定位的项目，市场不会认可。像郑东新区有很多楼盘的底商，紫荆山路、东大街沿线有很多商业地产项目闲置，都是开发商当初在开发时对市场没有清醒认识的结果”。未大卫认为，在经历了国家严厉的宏观调控和商业地产市场自身的调整之后，郑州商业地产显得愈加成熟和理性。对于什么是优质的商业地产项目，投资者已经有非常专业的判断。所以，开发商一定要按规律办事。

    对此，梁耀华非常认同，与住宅投资相比，商业地产投资并不追求短期价格上涨，而追求收益的稳定回报，因而投资性更强，投机性更弱。这就要求投资者有相当的专业知识。

    投资商业重视规划

    对市场上林林总总的商业地产项目，对那些天花乱坠的发展前景的宣传，消费者在选择商业地产之时，究竟应该从什么地方开始？

    “判断一个商业地产项目是否值得投资，最先调查的就是它的规划。”郑州国贸中心商业公司总经理司小伟说，项目规划的好坏直接决定了这个项目的前途。

    司小伟说，不少投资决策者十分重视商业地产的选址，认为只要选址好，商铺建好后，就不愁租售，收益一定会好，因而忽视了商场的规划设计。事实上，商场的整体规划布局，往往决定商场今后效益的好坏，直接影响商场面积使用率、出租率、开业率、收益率、租售价格、招商率及投资风险大小等方方面面，关系到商业项目的成败。一些开发商、商铺投资者误认为商场规划布局在项目完成后可随意更改，甚至可以推倒重来，不是什么大不了的事情。因此，他们往往在项目开发前期，对商业地产合理规划布局的重要性和有关专业技术半信半疑，或者根本不相信，直到项目开发失败后才采取措施，而此时却往往是木已成舟难以补救。