地铁商铺投资有讲究

    鉴于上海地铁里程不断扩展和延伸，未来上海将涌现越来越多的地铁商铺。如何选择地铁商铺物业，受到了投资客的关注。

    从住宅投资角度讲，地铁沿线楼盘的价格一般要比非沿线楼盘高出25%至30%。当初地铁一号线通车时，靠近地铁沿线的梅陇、莘庄等地区新建楼盘都十分热销，在整个上海房地产市场中一度形成独立的“地铁闵行板块”。不久以后，地铁二号线通车同样迅速带动沿线周边住宅市场，世纪公园、龙阳路、张江等区域房价跳上一个台阶。第三第四条明珠环城轨道线通车以后，又促使江湾镇、黄兴绿地、老西门等区域的楼盘价格节节攀升。“地铁房”的快速升温同样波及到周边区域的商铺物业市场，沿线商铺随着地铁的延伸其价值逐步被抬高。从前几年地铁沿线商铺市场走势看，这些商铺物业的升值空间一般都在30%至50%之间。

    人们称地铁商铺是“交通流动性物业”，其特点就是客户多而集中，但即时流动性很强，想依靠地铁站点长时间留驻顾客是困难的。因此，地铁商铺投资应重点考虑商铺顾客的集聚距离。一般来说，轨道交通对商业房地产市场的辐射效应大致可分为三个圈层，即“地铁核心圈层”、“地铁上盖圈层”(即地铁出入口空间区域)、“地铁辐射圈层”。

    “地铁核心圈层”指的是位于商业繁华地区的地铁站点及周边范围区域，该区域对商铺物业影响力最大。特别是坐落在核心圈层附近热闹的商业街区，无论是商铺、办公楼还是酒店式公寓等都十分兴旺。因为地铁交通带来一定的客流量，加上商业街原来就拥有的往来购物人群，双倍客流量无疑直接给“地铁核心圈层”商铺带来较好的收益。

    “地铁上盖圈层”指的是直接坐落在地铁站上方的商铺物业，这里的“过路消费”是此类商铺最显著的特点。上盖圈层商铺直接受益于大批地铁客流，量虽大，但消费欲望不一定大。因为这里主要还是以交通过客流为主，他们一般不会长时间地驻留购物。因此，对这类商铺抱过高的期望是不现实的。不过，由于商铺以中青年客户为主，比较适宜于开设一些小型时尚化而又便捷化的商铺。

    “地铁辐射圈层”主要指的是地铁站周边几个街区或者更远的区域范围，这些商铺是否兴旺视地铁站坐落的区域位置而定。该圈层的地铁站点越是在郊区，辐射范围也就越广。当然，由于距离过远，人气较弱，其价值集聚效应也就越小。然而，此类地铁站还要看途经和滞留的客流情况，客流多的话消费量就高，反之就低。

    地铁商铺投资必须抓住两大明显的特点。一是并非任何地铁商铺都是快速“成长股”。地铁站点客流人群呈“漏斗效应”，来往人群既能快速集中又能快速疏散。因此，人流和人气的驻留时间和消费欲望决定了地铁商铺的价值。

    另一个明显特点是“时尚化”和“便捷化”，由于来往客流绝大多数是年轻人。因此哪个地铁站点换乘线路越多，这里的商铺生意也就越是兴隆。如人民广场、徐家汇、静安寺等地铁站都是多条线路的换乘站点，因为客流多，消费几率也就大大提高。目前，此类枢纽站点商铺租金都比其他站点每平方米高出500至1000元。估计未来一些新建地铁枢纽站点如东方路站、上海南站、科技馆站等的商铺市场必定会有较好的增长潜力，目前这些站点商铺虽然租金有所上涨，但还是一铺难求