沪商业地产市场租金全面上扬 小陆家嘴领涨

     上海商业地产市场租金全面上涨，尤其以小陆家嘴为代表的浦东甲级市场进入了新一轮的上升通道。根据沪上多家研究机构研究分析，6月份，上海甲级写字楼整体日租金为1.44美元/平方米，环比上升2.7%，同比上升39.6%。与此同时，包括淮海中路、南京路在内的上海传统中心商业区域的商铺租赁价格也同比上升20%到30%。

    [办公楼]
                           
    小户型
                       
    最受市场欢迎
                           
    上海办公楼市场的租赁行情整体看涨。中原地产的最新统计数据显示，6月份，浦西甲级写字楼平均日租金为1.39美元/平方米，环比上升10.34%，同比上升36.75%；浦东甲级写字楼日租金为1.60美元/平方米，环比上升12%，同比上升61%。

    中原地产有关人士表示，随着前一波写字楼大量租约到期，本月特别是浦西甲级写字楼置换率较高，一些写字楼的入住率发生了变化。一部分业主将办公地址从传统CBD里甲级写字楼迁至次中心租金偏低物业，同时有一些资金实力雄厚者，将原租赁物业买下持有，来抗衡日渐高涨的租金。

    小户型办公楼正逐渐成为上海出售型办公楼市场的核心。6月份，全市成交的前10个办公楼项目中，有4个项目的平均单套面积低于100平方米以下，6月销售面积排行榜中的北岸长风、嘉正国际大厦都是主力户型在60－70平方米左右的小户型。

    荒岛房产有关分析人士表示，6月办公楼的销售量较5月减少了28.81%，供应面积较上月增加13.5%，但市场依旧保持着1：1.27的供求比。

    [商铺]
                           
    出售堪忧，租赁受追捧
                           
    上海商铺市场呈现冷热不均，市中心的商铺租赁炙手可热，而外围区域的新铺则比较清淡。据荒岛房产的数据，6月份，上海商铺市场的成交均价为每平方米11483元，较上月有5.9%的幅度下滑。

    荒岛房产有关分析人士表示，今年上半年的整个商铺市场均呈现供大于求的局面，上半年整体的供需比仅为1:0.54，而去年上半年的供需比为1:1.32，去年全年的供需比为1:0.93，可以看出供需比达到历史最低点，整个商铺市场亮起红灯，若仍有大量商铺入市的话，后市商铺的销售行情堪忧。

    但是，上海商铺市场传统中心区域以及新兴中心区域仍然受市场追捧，导致上海商铺的总体租金稳中上升，传统商圈如淮海中路、南京路去年同期平均日租金为55元/平方米，现时为65元/平方米；五角场去年同期平均日租金为10-12元/平方米，现时15元/平方米；零陵路去年同期平均日租金为10元/平方米，现时15元/平方米。

    美联物业有关分析人士表示，很多国外零售业主纷纷以开店的形式进入内地市场或进行扩张，很大程度是看好人民币升值后的利益空间，对于二手商铺业主来说，未来的租金势头仍有期待。

    [新闻纵深]
                           
    高力国际：甲级写字楼下半年租金涨幅趋缓
                           
    晨报讯昨天，高力国际发布“2008上半年上海房地市场回顾及下半年展望”，由于下半年甲级办公楼市场供应量大增，租金涨幅预计将趋缓。

    数据显示，上海甲级写字楼市场在下半年将迎来66.7万平方米的新增供应，其中浦东占78%，而随着环球金融中心作为地标性的办公楼入市，将带来空置率的上升，预计至年底整体市场空置水平攀升至..9%。虽然目前业主对办公楼市场租金普遍抱有信心，但随着更多供应的到来，下半年整体租金增长水平将放缓，预计全年将同比增长2-5%左右。

    商铺市场方面，传统商业区有限的购物中心物业供给以及持续不减的市场需求，将会继续促使中心地区商铺空置率保持在较低水平，约4%左右。相反，由于新兴区域充裕的市场供应需要一段时间才能被市场完全吸纳，新兴区域的空置率将会略有上升，达到6.7%左右。一直以来，浦东新区缺少购物休闲场所，下半年这种情况将有所改变，不少新建购物中心将集中在浦东新区开业，新项目主要坐落在已经成熟的八佰伴商圈外围。高力国际助理董事张小龙表示：“整体上，预计2008年下半年购物中心商业物业底层租金将会有一定的上升，与上半年相比，租金增长率约7%-8%，同比增长约10%”。

    2008年下半年高端住宅租赁市场预计将新增1508套单元，较上半年增多，其中服务式公寓占1152套，成为市场的主要供应。在市场供应量较大的背景下，受惠于外商投资的持续增长及外籍人口的不断增加，吸纳量仍有望大幅上升，全年空置率可能由17%下降为15%左右。租金将会维持稳定，基本与2007年持平。