公共楼梯被改成商铺出售 业委会代表业主打赢官司

    南宁市新裕大厦开发商将属于公共设施的楼梯间改成商铺出售被起诉

    业委会代表全体业主打赢官司

    南宁市新裕大厦的开发商将属于公共设施的楼梯间改成商铺出售，被小区业主委员会（简称业委会）诉之于法院。日前，南宁市中级人民法院作出终审判决，判决开发商的买卖行为无效。此宗纠纷从2003年开始，双方经过5年的拉锯战，如今终于尘埃落定。据记者了解，这是《物权法》实施后，南宁市首个业委会代表全体业主打赢的官司。

    新裕大厦是南宁市中南房地产开发有限公司（简称中南公司）开发的商住楼，首层的8个楼梯间属公共设施面积，已分摊到各业主。

    1997年4月，黄某（黄某与中南公司法定代表人刘某为夫妻关系）以每平方米6000元的价格（其他业主购买铺面的单价在1万元以上），向中南公司购买了一楼由公共楼梯改成的4个铺面，不久领取了产权证。2003年，新裕大厦业委会以此买卖行为侵害了全体业主权益为由，要求主管部门撤销产权证书。2004年4月，黄某的产权证书被撤销，从此拉开了这场拉锯战的序幕。

    产权证被撤销后，黄某不服，向南宁市兴宁区法院提起诉讼。兴宁区法院根据有关法律，撤销了主管部门作出的决定，2006年7月，黄某的商铺再次获得产权证。

    其间，黄某的铺面被业委会收回用于出租。2006年3月，黄某以业委会擅自将她的铺面出租为由，将业委会告上法院。兴宁区法院于2006年12月作出判决：业委会无权出租铺面，出租所得返还给黄某。

    几乎同时，业委会也将黄某起诉到法院，认为铺面的买卖行为对全体业主构成了侵权。由于业委会未经业主大会授权，2006年10月，兴宁区法院以业委会不具备民事主体资格为由，驳回了业委会的起诉。

    2007年1月，经2/3以上的业主同意和授权，业委会再次提起诉讼，要求法院确认4个铺面的买卖行为无效。2007年9月，兴宁区法院判决：4个铺面的买卖行为无效。 

    2007年底，黄某再次向南宁市中级人民法院提起诉讼。

    南宁市中级人民法院于今年1月21日公开开庭审理了本案。

    业委会到底有没有法律资格？法院认为，经业主大会授权，赋予业委会就涉及业主公共利益问题提起诉讼，是提高司法效率的需要，并不违反现有法律和司法解释的规定精神，新裕大厦经召开业主大会，授权业委会起诉中南公司、黄某，业委会具有诉讼主体资格。

    4个楼梯间的铺面到底可不可以买卖？法院认为，4个楼梯间是新裕大厦的公用建筑面积，中南公司在出售给黄某前就已分摊给了新裕大厦全体业主，卖给黄某是重复销售。

    法院认为，相关建设和管理单位出具的材料认定，4个楼梯间墙体是新裕大厦承重墙，墙体被拆除后，大厦的安全受到威胁，因此将楼梯间改成铺面存在安全隐患。

    法院还认为，中南公司明知道4个楼梯间属新裕大厦的公用建筑面积，仍改成铺面出售给公司法定代表人的妻子，且价格明显低于其他业主购买同一铺面的价格，因此，对于业委会主张的黄某与中南公司存在恶意串通的诉讼，法院予以采信。

    最终南宁市中级人民法院作出终审判决：4个铺面的买卖行为无效。