上海同济家园商铺低价寻主

    参考价18000元/每平方米与住宅价基本持平

    社区裙房商铺的经营历来都是一个难题。日前，上海康定路同济家园的1－2层裙房商铺现身在拍卖行，以18000元／平方米的参考价进行拍卖，建筑面积合计为3618．83平方米，粗略计算，涉及总价在6514万元左右。

    18000元/平方米

    日前，上海青莲阁拍卖有限责任公司的网站上发布了静安区康定路1011号1－2层裙房的拍卖信息，拍卖内容包括康定路1011号101室（165．46ｍ2）、102室（181．92ｍ2）等及康定路1033号地下一层2、4、6、7、8、10、22、23、24、25号车位，竞买保证金为600万元，建筑面积合计约3618．83平方米，每平方米参考价为18000元／平方米，照此计算，总价约为6514万元。

    记者从拍卖公司了解到，这次拍卖的实际上就是同济家园的1－2层裙房商铺，至于此次拿出房产拍卖的大房东是小区开发商还是小业主，对方表示不清楚，只是透露说拍卖房产有抵押。与此同时，记者还了解到，早在1月16日，同济家园裙房商铺就曾举行过拍卖会，但是却以流拍而告终，因此，等到春节过后，这批裙房商铺还将再一次举行拍卖，整体拍卖或是分拆拍卖，目前仍未确定。

    与住宅价相仿

    记者在项目现场看到，同济家园北面紧靠康定路，西侧临近延平路，南面靠近新闸路，与南京西路、延安西路高架相近，占据市中心黄金(214.84,-1.15,-0.53%,吧)地段。此次同济家园将要拍卖的1－2层商铺坐落于一幢22层高的大楼之下，该项目以精装修全配小户型为主，房源面积基本在30－70平方米之间，且多为配有阁楼的小复式，实用性较高。

    目前，同济家园房源在二手房市场上的价格水平基本在18000元－20000元／平方米之间，租金报价基本在3000元－4000元之间。同济家园周边聚集着多个住宅小区，包括静安豪景、静安枫景、达安花园、汇丽花园等。其中，静安豪景的房龄较短，小业主在中介处的挂牌价已经达到30000元－40000元／平方米左右的水平，静安枫景的报价也基本在30000元／平方米以上，达安花园则在20000元－25000元／平方米之间。

    就一般情况而言，商铺价格应该是住宅价格的2－3倍，但是，从同济家园周边小区的报价看来，其裙房商铺18000元／平方米的参考价只是与同济家园的房源价格相仿，更是远远低于周边住宅房源的报价。

    中原地产静安区域总监日前曾表示，整个静安区1月次新二手房的成交量有所下滑，原因主要在于高端市场受到政策影响较大，传统淡季春节将至，很多境外客户回国，使得近期二手房市场鲜有顾客上门，但市中心高档二手房成交价格基本维持不变。

    商铺经营难

    除了同济家园的裙房商铺以外，近日，虹口区东渡名人大厦近2000平方米的裙房商铺也出现在拍卖行的目录上，该项目位于曲阳路452号，东近祥德路，西南临曲阳路、北近天宝西路，居大柏树商圈中心，于2003年竣工，目前以2600万元的总价出现在拍卖场上。

    住宅项目中都配有一定的商用面积比例，但开发商的注意力往往都聚焦在住宅规划设计上，而无暇顾及商业配套方面的规划，只是按商业用房所分配到的比例机械地做一些雷同的裙房，动辄在人口数量不多的住宅小区周边，配置一些大规模商街，随后，一系列问题便接踵而来———消费者数量少，租户店家就效益差，不愿意继续经营，导致大量商铺空置。有时候，小规模社区裙房尚能依靠便利店维持收益，而部分社区裙房的商业面积过大，经营效益就出现了两极分化。若是底层街铺，由于位置较好，人流量充足，尚能维持生计，商铺的2、3层则都难逃被闲置的命运。实际上，开发住宅小区中的裙房商铺，比开发住宅需要斟酌的方面更多，需要承担的也更大。开发商因为对小区内商业面积规划缺乏远见，仅仅为了单价较高就将底层商铺全部出售，供应过大，最终出现卖得火租不掉的现象。这样的案例可说比比皆是，不但外环附近的大盘是这样，就连一些黄金地段的楼盘也不例外，让投资者跌破眼镜。

    直到最近，部分企业才开始懂得协调社区商业配套和开发利润的冲突———建造一部分住宅后，以定制的形式开发一定数量的商业配套，即先设计业态配比，与商户洽谈合作，最后根据其要求进行商业配套的建设，一方面可以提高住宅的价值，另一方面也可减少社区裙房空置的几率。而最优秀的开发商更懂得长期经营、培育社区商业，待商铺升值以后，获取稳定的租金收益，再以较高价格套现。