陈启宗：商业地产地段永远是最重要的

    【刘鹏】：您觉得做商业地产最重要的是什么？

    【陈启宗】：地段。地段永远是最重要的！这是最基本的东西，对商业地产项目尤其如此。

    房地产大概可以分成这几种形式：工业园区、写字楼、购物中心还有住宅。地点对工业园区来说，还说的过去，对于住宅来说，重要，但不绝对，但是对于写字楼，尤其对于商铺来说，地点的位置可以说是重中之重。对商业地产来说，“location, location , location!”永远是对的。

    【刘鹏】：那其它的因素呢？

    【陈启宗】：设计对住宅、对写字楼、对商铺也都是非常重要的。对工业园区可能无所谓，你做成个大盒子或者大桶没关系。但是对于其它几种形式，设计就至关重要。对于商铺更是这样。

    从美国到澳大利亚，他们的发展模式都差不多。办公楼通常会建立在两个主要的区域，一个是市中心,downtown，另外一个就是在suburb，中文叫郊区，或者市郊。在市中心的通常会比较高，地皮比较贵。但是不是所有的大城市都适合发展中心商务区的，美国这样的城市也就不过15个这样的高楼城市。很多地方不适合发展全高层的，许多写字楼聚集的CBD。而在suburb的办公楼，有很多是十层以下的。在美国也是这样。

    而商场，美国的一般分两种，一个是shopping mall，另外一个是regional shopping center。Shopping mall通常在2,000—5,000平米之间，而regional shopping center则会大很多。大概就分这么两种。这是美国和一些西方国家的成熟的模式。

    但是在中国，中国的商业地产非常的年轻，行业年资不会超过10年！我这个人比较直接啊，我可以负责人得说商业地产领域，中国没有专业人士！

    商业地产是非常复杂的，不是什么开发商想做就做的，它包括维修、地点、空间、实用性、平面以及上下的人流，还包括设计师。 

陈启宗 恒隆地产董事长

    我也很负责人得说全中国都没有一座像样的办公楼或者购物中心，当然除了我们恒隆的之外，我们恒隆做的是好东西。包括那个浦东，被人很多人称赞的办公楼，刚刚开始建的时候，我一看到图纸，我就知道这个楼，非常的差劲！美国来的设计师又怎么样？！就能设计的好？！实用性非常的差，各个方面都不好！

    我还听说，谁盖了一座很高的购物中心，我一听那个层数，我就知道肯定不行。这个购物中心10万平米就已经可以了，整出一个40万名米，我一定就知道，太大了，他的投资回报肯定不行的。像家乐福、沃尔玛这样的超市，他们的投资回报率能到到5%—15%。中国最好的商场能做到15%。我们恒隆可以做到40%，如果算上负债的话25%。这是中国任何一家商场都做不到的。可能个别的古董店能好一点。

    从概念上来说，中国最早的就是店铺，后来是百货店，我觉得百货店这个东西肯定会被扔进历史的垃圾桶的，传统的百货店是没有未来的。现在有了shopping center。港汇广场头四年有个百货商场，后来我们让他退出去了，推出后，我们的租金涨了一倍。

    【刘鹏】：那怎么才能做到专业化呢？

    【陈启宗】：从亚洲到中国，开发商什么都想做，但是做商业地产一定要专业化！有些开发商做商业地产做不好，他去做住宅，大赚了一笔。但是如果你住宅做不好，然后想来做商业地产，我说你肯定赔钱。商业和住宅项目是完全不同的两种形式。

    之前有人写过文章，研究“恒隆现象”。我是恒隆的人都不知道什么叫做恒隆现象。后来别人给我讲，我才知道。2007年的时候，恒隆广场就成为月亿楼，什么叫月亿楼，就是一个月上交的税款超过一亿！而2008年六个月的时间，我们已经转了11.6亿，只用了半年的时间。现在还有另外一座楼也是月亿楼。港汇广场！

    【刘鹏】：恩。我们叫做亿元楼，一个月的税收超过亿元。那陈总具体讲一下，到底需要从哪些层面着手，打造顶级的商业物业？

    【陈启宗】：对。说到底做商业地产项目，设计的公司很多，但是说来说去都是那么几个要素，不管你做购物中心，写字楼还是酒店。

    第一、选址。这只最重要的。永远是最重要的。我刚才说了很多遍了。

    第二、设计。这个也是非常重要的。但是这个决定要开发商来做，设计师是什么，他们是艺术家，就懂得怎么把楼弄得好看呢。关键这个主意还得开发商来拿，如果开发商也不懂，全部交给设计师去做。那这个楼完了。

    第三、建筑也非常重要。我们恒隆就是，我们的东西从来不卖。为什么不卖？因为这是不可替代的啊。我们在市中心最好的地段盖最好的楼！我们为什么要卖。永远不卖。

    第四、管理，没有管理也不行。

    所有的这些是一体的。

    【刘鹏】：您能够谈谈恒隆成功的最重要的原因是什么？和我们分享下恒隆的经验？

    【陈启宗】：怎样做？我讲几个秘密。

    时机！2007年8月，南京西路有人拿了块地皮，地面价格比我们拿恒隆的高出10倍！我们92、93到94年的时候买地，95年3月的时候，我不买了，97年的时候，我还不买地，而且我们保持零负债，和50亿的资产，一直到99年我还不买。

    2005—2006年的时候，我们就去二线城市拿地了，一线城市没地了。2007到2008年的时候，我们也没有买地，大家都在拼命争地。今年我们恒隆130亿的资产，还是零负债，很多开发商已经撑不住了。所以经济危机对我们来说绝不仅仅是挑战，更多的是机遇。

    我们一直有非常正确的策略就是在市中心最好的地段盖最好的楼。我们有18个大项目，每个项目20—25亿人民币，一共400个亿，但是我们每年的租金就45亿，所以，我们用赚来的前低价买地投资，我们还是保持零负债。这个正确的策略是最大的。

    执行是小的，也很重要。商业地产是个高经验的行业。我一直很认同这个说法。叫the winner takes all（通吃）。第一的拿的最多，第二拿的次之，下面的拿的更少。所以我们制作最好的。要么我就不做。

    所以总结一下，以后中低端的大的物业将城市今后中国商业地产发展的主流。

    【刘鹏】：恒隆到二线城市，如何保持恒隆这个品牌的价值？

    【陈启宗】：地段嘛。一线城市没有了，我们去二线城市，还是找最好的地段！

    【刘鹏】：恒隆有没有受到经济危机的影响？

    【陈启宗】：影响肯定是有的。写字楼还好。相对较少。我们的品质在那里的，你说BP会搬嘛？不会的，你说KPMG会搬嘛？肯定也不会的。你说LV、Prada会搬嘛？都不会的。说到底我们是唯一的。

    今年的租金情况收入肯定是是受影响的。而且明年会更坏。但是市场不好了，我们就便宜一点好了，在续约的时候租金下降一点儿，没关系的。我们可以谈的，不要像有些牌子，我不说具体的名字，他的牌子第一个字母是G，我们当时没名气的时候让他来他不来，还很强势。后来我们好了，他们想入住，还是十分傲气，我们就给他底层，他们就说G从来没有十楼以下的楼层待过。但是我们还说不租给他。

    【刘鹏】：谢谢陈总。